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不動産投資

2017.11.1

ほとんどのオーナーが躓く!不動産投資における融資の重要性

日銀の異次元緩和により低金利が続き、金融関係の融資条件が大幅に緩和されたことで、これまで融資を受けることができなかった年収の低いサラリーマンの方々も不動産投資ローンを組むことができるようになりました。

やはり、不動産を始める上で融資を受けられるかどうかは非常に重要です。

現金が無限にあればいくらでも収益物件を買えますが、通常は自己資金に限りがあります。

融資を受けることが出来れば、少ない自己資金で物件を買うことが出来、更に自己資金を効率よく活用することが出来ます。

今回は不動産投資においていかに融資が重要かお伝えしたいと思います。

 

融資条件によって不動産投資は変わる

不動産投資をするには融資が重要

何故、不動産投資をするのに融資が重要なのでしょうか。

不動産は高価な買い物なので、よほどのお金持ちでもなければ現金でいくつも買えません。

不動産一つ買うのに数百万以上掛かりますので、平均年収が400万円と言われる一般のサラリーマンには中々買えるものではありません。

しかし、不動産投資ローンで物件価格と同じ金額の融資を受けることが出来れば、1,000万円の不動産を100万円程度で買うことが出来ます。

又、条件の良い不動産投資ローンを受けることが出来れば、不動産を全額現金で買うよりもレバレッジ効果より効率の良い投資をすることも可能です。

不動産投資では融資を組めることで受けるメリットが非常に多いので、いかに有利な条件で融資を受けることができるかが非常に重要になります。

 

融資条件の見方

融資を受ける際に融資条件について確認する必要があります。

融資条件には、金利、期間、ローン額があり、それぞれの条件は各金融機関によって違います。

銀行は、ローン額に対して毎年一定の利子をもらうことで収益を上げており、長く貸せば貸すほど多くの利息を受け取ることが出来ます。

金利は、各金融機関によって大きく違い、不動産投資ローンでは、アパート投資向けであれば年利1%台前半~3%台、ワンルームマンションであれば1%台後半~4%台に設定されています。

又、金利には固定金利と変動金利があり、ワンルームマンションはほとんどが変動金利で、アパート投資の場合は3年固定、5年固定、10年固定などがあります。

変動金利は、固定金利よりも金利が安いのですが、多くの金融機関では半年に1回見直しがありますので金利が上昇すると支払い利息が増えるリスクがあります。

固定金利は、変動金利と比べると金利が高くなりますが、既定の年数は金利の変更がなく、最大で全期間固定金利という場合もあり、金利変動のリスクが少ないメリットがあります。

融資期間に関しても各金融機関で違いがあり、基本的には木造、鉄骨、鉄筋紺今リートといった物件の構造によって変わる耐用年数を元に融資をしています。

耐用年数は、木造22年、鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年といった基準があり、例えば鉄筋コンクリートの建物で築年数が15年であれば、47年-15年=融資期間32年となりますが、融資期間は最大30年としている金融機関が多いです。

しかし、不動産投資ローンに力をいれている銀行の場合、例えば、新築木造アパートに融資する際には、通常であれば22年しか組めませんが最大35年で融資を組める場合もあります。

ローン額については、本人の属性や資産背景により、減額されることもあれば物件価格と同額の融資をしてくれるフルリーンや購入諸経費まで融資してくれるオーバーローンが組めることもあります。

金利、期間、ローン額といったこの3つの融資条件は、ローン申込者の属性や資産背景、物件の評価などによって調整されます。

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不動産担保ローン 選び方を初心者にもわかりやすく伝授します

 

 

金利と融資期間の関係

融資を受ける際に、銀行に金利の交渉をすると「金利を0.5%下げますのでその代わり期間を5年短くしてください。」と言います。

融資を受ける側とすると銀行が金利を安くしてくれたので得をしたと多くの人が思うでしょう。

しかし、実は銀行は金利を負けても損をしていないのです。

例えば、1000万円を金利3%30年の融資条件であったとすると、年間の返済は50.5万円となりますので銀行の利回りは50.5万円÷1000万円=5.05%となります。

次に、金利を2%に下げてもらったが期間が20年となったとすると、年間の返済は60.7万円となり、利回りは6.07%となります。

期間が短くなることで最終的な受け取り利息は減りますが、毎年の銀行の利益は逆に増えることになりますので、銀行は損をしていないわけです。

投資のスタンスにもよりますが、不動産投資を始める段階では出来るだけキャッシュフローは残したいと思う方が多いと思いますので、条件の交渉をする場合は、金利を下げてもらうよりも年間の利息が減るように期間を延ばしてもらう方が効果はあります。

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不動産投資において銀行をどう上手く使うかをアパートローンや金利の観点から分析してみる

 

フルローン、オーバーローン

不動産投資をしていると良く耳にする言葉に、フルローンとオーバーローンがあります。

フルローンとは物件購入価格に対して100%融資することを言い、オーバーローンとは物件を購入する際の仲介手数料、登記費用などの購入諸経費も融資することを言います。

いずれの融資も自己資金がない、自己資金を使いたくない場合に有効なローンであり、、自己資金を使わずに物件を手に入れることができるので、物件を増やしていきたい際に利用すると効果的です。

 

フルローンを使って行う不動産投資とは

メガ大家やギガ大家と言われる投資家の多くは、フルローンを使って最小限の自己資金で出来るだけ多くの物件を購入することで資産を増やしています。

フルローンを使って不動産投資を行う場合は、毎月の返済が増えますので収入と返済がほとんど変わらない場合が多く、物件が少ない間は空室などにより収入が減ってしまうと途端に資金が回らなくなることがあります。

ある程度の規模までいくと他の物件からの収入などでカバーすることは可能かもれませんが、基本的には返済額と収入がほとんど変わらない危険な状況が続きます。

一気に資産を増やすためには有効な手段かもしれませんがリスクも高いので、初心者の間は頭金を入れて安全な投資を行い、ある程度収入を確保できるようになってからフルローン、オーバーローンの投資に進んだ方が良いと思います。

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不動産投資ローンの重要ポイントを覚えておこう!

 

不動産投資で融資を受けるには

不動産投資ローンとは

住宅ローンも不動産投資ローンも融資を受けるという点では同じですが、自宅を購入する為に受けることができる住宅ローンと収益物件を購入して収益を上げていく不動産投資ローンでは性質が違います。

住宅ローンは、サラリーマンの年収をはるかに超える金額である住宅の購入をしやすくするためのローンなので金利も安く期間も最大35年の長期間借りることが出来ます。

それに対して不動産投資ローンは、購入した不動産を賃貸して収益を得る貸家業という事業に対して融資を行うので、住宅ローンに比べると金利も高く、期間も比較的短くなるケースが多くなります。

金融機関はこれまでは貸家業という事業に対して融資を行っていたので、融資の審査も厳しく、時間も掛かっていましたが、低金利政策や不動産投資ブームの到来により、不動産投資向けのローンをもっと貸し出ししやすくするために不動産投資ローンというパッケージ商品が誕生しました。

不動産投資ローンの誕生により、年収や資産背景など一定の条件はありますが、サラリーマンでも簡単に不動産投資を行うことが出来るようになりました。

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融資を受けるには属性が重要

各金融機関は不動産投資ローンを融資するにあたり一定の条件を設けています。例えば年収や職業、勤務先や自己資金、金融資産をどれくらい持っているかなど、ローン申込者を申し込みの段階で属性によってある程度ふるいにかけます。

そのため、その条件を満たさなければ融資を申し込むことさえ出来ないのです。とは言え、そういった属性はすぐに改善できるものではありませんので、不動産投資を始めたいのであれば無駄遣いを減らして自己資金を増やすなど努力する必要があります。

又、金融機関は年収や自己資金はクリアしていても自営業や離職率の高い職種などはあまり積極的に融資をしない傾向にありますので、自己資金や金融資産など他の要素でカバーする必要があります。ただし、最近では条件を緩和している金融機関も多く、年収が低くても融資に取り組んでくれますが、その分金利が高い、融資期間が短いというように融資条件は厳しくなります。不動産投資で成功するためには、少しでも利益を上げるためにいかに良い条件で融資を組めるかが鍵となりますので、そのためにも属性を高めることは非常に重要になります。

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サラリーマン大家が有利?不動産投資ローンを使った不動産投資

 

金融機関の物件評価の方法

金融機関が融資をするにあたって個人の属性も重要ですが、実際に担保にとる物件の評価も融資金額を決める上で重要視します。

いくら本人の属性がよくても、物件の評価が物件購入価格の半分しかないとその金額までしか融資をすることが出来ないのです。

金融機関が物件を評価する方法は、積算評価、収益還元評価があり、金融機関によって過去の取引事例を確認するところもあります。

積算評価は、ほとんどの金融機関が使用する評価方法で例えばアパートであれば、土地と建物を分けて別々に算出します。

積算評価が出やすいのは鉄筋コンクリートの物件で、よく失敗例に出る地方の高利回り一棟RC物件への投資は、高属性、いわゆる医者や弁護士などが積算評価が出るので銀行が融資してくれるなら物件も問題ないだろうということで購入し、いざ運営すると空室率の増加、賃料の下落、設備や建物の修繕費などで経営が立ち行かなくなり、最終的に自己破産するというケースです。

積算評価が出て融資が出るからといってその物件を保証するものではなく、あくまで融資をする上での土地、建物の評価であるということを認識して投資は別の視点で検討する必要があります。

収益還元評価は、物件から得られる収入を元に物件価格を割り出す方法で直接還元法とDCF還元法があります。

内容が難しくなりますので詳細については又別の機会にお話ししたいと思いますが、実際の収益を元に算出するため、積算評価よりも実際の運営状況に近い評価を出すことが出来ます。

金融機関は、物件の評価について積算評価、収益還元評価を使いながら最終的な評価をします。

 

不動産会社の提携金融機関だと条件が有利?

では、実際に融資を受けるに辺り、自分で金融機関を訪ねて交渉するのと不動産会社が提携する金融機関を利用するのとどちらが有利なのでしょうか。

不動産投資は、やはり貸家業という事業になりますので金融機関に直接訪ねても超零細企業の社長がやってきたという扱いになり、門前払いをされることが多くなりますが、話を聞いてくれる金融機関があれば自分で条件の交渉が出来ますので有利な条件を引き出せるかもしれません。

しかし、不動産会社の提携する金融機関であれば、不動産会社を通じて話をしてもらえるので門前払いされることはありませんし、金融機関も提携することで通常よりも安い優遇金利を設定している場合がほとんどです。

又、提携金融機関であれば事前にある程度の融資枠を確認してくれる事前審査をしてくれるところもあります。

物件を購入する際は、事前審査である程度の融資枠が確認出来ていないと買付申し込みをしても審査の確認待ちで止まってしまうこともありますので、融資枠を確認しておくことは非常に重要になります。

事業で取引している金融機関があればそこを使うメリットはあると思いますが、特にない場合は不動産会社の提携金融機関を使う方がスムーズに物件を購入することが出来ます。

 

不動産投資で融資を受けるメリット、デメリット

自己資金が少なくても不動産投資ができる

不動産はやはり数百万円~数億円といった価格の商品を買うことになりますので、自己資金は多い方が良いのは間違いありません。

しかし、サラリーマンであれば数千万円をぽんっと家計から出せる人はほとんどいないでしょう。

不動産投資においては、自己資金が少なくても融資を利用することで不動産を購入することが出来るのが最大の魅力です。

上手に融資を使えば効率よく不動産投資を進めることが出来ます。

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【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説

 

レバレッジ効果で効率アップ

不動産投資で融資を利用するメリットは、高い物件を購入できるということもありますが、レバレッジ(てこ)効果を使って、より効率のよく自己資金を使うことが出来ます。

例えば、現金が800万円あり、物件価格800万円の利回り10%の物件を購入した場合は年間の賃料は80万円となりますので自己資金の利回りは10%です。(購入諸経費は省いております)

次に、自己資金200万円使い、同じ物件を融資金額600万円、金利3%、融資期間30年の不動産投資ローンを使って購入した場合、年間の返済額は約30万円となります。

年間の賃料80万円-利息30万円=収入50万円となり、50万円÷自己資金200万円=利回り25%となり、現金で購入するよりも自己資金の利回りは高くなります。

又、残りの自己資金600万で同様の物件を3つ買うことが出来、収入は50万円×4戸=200万円となり、資産も一気に増やすことが出来ます。

レバレッジ効果を上手に使うことで効率の良い投資が出来る訳です。

 

団体信用生命保険

銀行の融資を使うメリットのひとつに、団体信用生命保険、俗にいう団信に加入出来ることがあります。

団信は、不動産投資ローンや住宅ローンを組む時だけ入れる生命保険で、万が一ローン契約者が死亡しても生命保険会社がローンを肩代わりしてくれます。そのため、ほとんどの銀行は不動産投資ローンや住宅ローンを融資するにあたり、団信に加入することを条件にしています。

団信は通常の生命保険と同じように加入には年齢、健康状態といった一定の加入条件があります。団信は通常の生命保険より告知義務などの条件は緩いと言われていますが、糖尿病など健康上の理由によっては加入できないこともあります。加入できない場合は、保険料が割高になりますが受任緩和型のワイド団信や他の金融機関で融資を申し込み別の生命保険会社で再度審査してもらうといった方法があります。

 

空室が増えると返済が厳しくなる

融資を受ける場合のデメリットとしては、毎月の返済があるため、万が一空室が続くと返済が困難になってしまうことです。

複数の物件を所有していて、空室が出ても他の物件からの収益で補てん出来れば良いですが、所有物件が少ないと持ち出しになってしまいます。

数ヶ月なら我慢できるかもしれませんが、フルローンやオーバーローンを組んでいると毎月の返済が多くすぐに破綻してしまいます。

そうならないためにも、物件を選ぶ際は賃貸需要の多い、空室率の低いエリアで投資する必要があります。

 

物件価格が下がった場合、ローン残債が残る

不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、購入後に物件価格が下がってしまうと売却してもローンが残ってしまうことがあります。

不動産投資ローンは返済額が一定となる元利均等方式となるため、最初は利息の割合が高くほとんど元本の返済が進みません。

そのため運用に困って短期間で売らないといけない場合など、物件の価格が下がってしまうと売却価格をローン残高が上回ってしまい売却することが出来なくなってしまいます。

運用がうまくいかず収支がマイナスな上に物件が売れないとなるとローンの返済がをすることが出来ず最悪は自己破産ということもあります。

 

定期預金の要請や物件を担保に取られる

又金融機関によっては、融資希望金額に対して物件の評価が低く場合に定期預金を要求されたり、自宅など持ち物件を担保に提供するように求められることがあります。

不動産投資は買うために自己資金がある程度必要であり、定期預金で手持ちの現金を担保に取られてしまうと次の投資をしたくても出来なくなってしまいます。

又、自宅などを共同担保に入れた場合、売却したくても担保を外さないと売れないということもあります。

金融機関から定期や物件の担保提供を要求された場合は、今後の投資にどういった影響があるかを検討する必要があります。

購入したい物件が非常に条件の良い物件であれば担保提供をして購入するという選択肢もありだと思います。

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不動産担保ローン 選び方を初心者にもわかりやすく伝授します

不動産投資で有利に融資を受けるには

自身の属性、収入を上げる

融資を有利に受ける上で重要なことは、属性を高めて資産を増やすことです。

不動産投資ローンは入口の段階で年収や職業、年齢で一定の基準を定めています。

特に条件の良い融資はその基準も高くなっています。しかし、その基準に満たなくても、自己資金が貯めたり収益のきちんと上がる物件を購入したりすることでカバーすることが出来ます。

銀行はやはり貸し倒れリスクの低い投資先に融資をしたいので、評価する際にプラスの要素があれば条件もよくなります。

又銀行によって評価基準が様々で、借り入れ総額を重視している銀行では住宅ローンも含め借り入れがあると融資金額の上限に影響したり、収益還元評価基準を重視している銀行であれば、無担保の自宅よりも借り入れのある収益物件の方がプラスの要素になることもあります。

簡単に属性は上げることは出来ませんが、遊びに行くのを我慢して貯金したり、給料を上げるために仕事を頑張る、収益の上がる不動産を探して購入するなど地道な努力をすることで属性を高めていくことが、結局は有利な条件で融資を受ける近道となります。

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投資用マンションのローン借り換えの際の重要なチェックポイントについて

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

 

金融機関の評価が出やすい物件

金融機関の物件評価の方法で、金融機関の物件の評価は主に積算評価と収益還元評価を活用するということでお話しいたしました。

そのため、物件の評価が出やすい物件というのは積算評価が出やすい、収益還元評価の高い物件ということになります。積算評価を重視する金融機関であれば、路線価の高い土地、築年数の浅い物件ほど評価は高くなります。

構造では、耐用年数に比例して木造<鉄骨<鉄筋コンクリートといった順で評価は上がっていきます。

又、最近では新築、築浅の木造アパートであれば、住宅性能表示制度に基づく劣化等級2級以上(13級まであり3級が最上級)取れば、通常耐用年数の22年しか融資期間が取れないところ30年まで延長できるといった対応を取る金融機関も増えています。

収益還元評価においては、直接還元法とDCF還元法があります。

直接還元法はその物件が現在どのくらい収益を上げており、そのエリアの投資利回りはどれくらいかによって物件評価しますので、高い賃料が取れて低い利回りで売却できる物件ほど良い評価が出ます。

DCF還元法は少し難しくなりますのでここでは詳細はお話ししませんが、投資期間中の運用益と最終売却の売却益を現在の価値に直すといくらかということで評価する方法です。運用期間中もきちんと収益を上げ、売却時も売却金額が下がらないような物件の評価が高くなります。

融資を受けたい金融機関が積算評価を重視しているのか、収益還元評価を重視しているのかに合わせて物件選定していく必要があります。

 

融資に積極的な銀行、融資を受けやすい銀行は

不動産投資ローンに力をいれている銀行はやはり融資を受けやすいです。

例えば、全国展開している銀行で言えば、オリックス銀行、りそな銀行などは不動sン投資ローンに力を入れています。

ただ、大手銀行の場合は条件が厳しく、ある程度属性が高くないと中々融資を受けることができません。

その場合に少し金利は高いですが、スルガ銀行や首都圏では西武信金、関西では大阪厚生信金、大阪協栄信組といった銀行も不動産投資ローンに積極的です。

又、属性が低い場合は、日本政策金融公庫を利用する方法もあります。期間は10年~15年と短いですが、金利も安く審査基準も低いので、比較的融資を受けやすいです。

不動産投資を行う場合は、ご自身の属性に合わせて不動産投資に積極的な金融機関を探すことで有利な条件で融資を受けやすくなります。

【関連リンク】

【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで

まとめ

不動産投資において欠かせないのが融資=不動産投資ローンです。

資産を拡大させていく上では、自己資金をできるだけ使わずに有利な条件で融資を組めるかによって効率も大きく変わってきます。

ご自身の属性や資産背景によって使える金融機関はある程度決まってしまいますが、現在使える金融機関でまずは始める、その上で自身の属性を高めていくということがより有利な融資を受けることができる近道となります。

不動産投資はそういった意味では地道な投資ですが、その分リスクも低く確実に将来資産が増えていく投資です。

皆さんも融資を上手に使うための知識を身に着け、効率よく不動産投資を行ってください。

【関連リンク】

【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説

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