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不動産投資

2017.11.25

【坪単価で分析】リノベーションに必要な費用。

中古物件を購入してリノベーションを施そうものにも、かかる費用や坪単価が予測できないと、物件購入もままなりません。

しかしリノベーションの坪単価といっても、まさに「ピンからキリ」まであります。坪単価15万円で済むものもあれば、坪単価60万円を越えるものもあり、下手すれば中古物件本体以上のリノベーションの坪単価も!?

そんなリノベーションにかかる費用を坪単価で分析。どんな坪単価でリノベーションを行っているのか、またそのリノベーションの坪単価ではどこまでできるのか?

物件の状況によってもリノベーションの坪単価は大きく上下しますが、いろいろな角度から分析してみましょう。

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マンションリノベーションの場合、どのくらいの坪単価で計画?

マンションの場合、躯体などの共用部分に手を加えることができませんので、総工費としては一戸建てのリノベーションほど高くはなりません。とはいうものの、全体の40%のリノベーションでは700万円から1000万円もかけています。

ちょっとした中古マンション価格のレベルですが、それでも中古マンション自体を割安で購入できれば、リノベーション費用を含めても、新築マンションより安く抑えられます。

しかもリノベーションを自ら行うので、希望通りの仕様に変更可能。新築以上の満足度が得られる物件になることでしょう。もちろん、リノベーションした物件を賃貸に出しても、新築なみの高い家賃収入も可能。リノベーションはまさに「費用対効果」が明確に現れてきます。

ちなみにマンションリノベーションでは、どの程度の総工費をかけているか見てみましょう。

・300万円以下 4%
・300万円~500万円 17%
・500万円~700万円 20%
・700万円~1000万円 40%
・1000万円~1500万円 15%
・1500万円以上 4%

ほとんどの人が最低でも総工費で300万円以上をリノベーションにかけています。しかも総工費1000万円以上の人も全体で20%近くも!?

ただし、この金額は間取りや物件面積などによっても大きく変わりますので、わかりやすくするためにもリノベーションの坪単価で見てみましょう。

・15万円/坪以下 9%
・15万円~30万円/坪 29%
・30万円~45万円/坪 49%
・45万円~60万円/坪 10%
・60万円/坪以上 3%

リノベーションを坪単価で分析すると、明らかに「30万円~45万円/坪」の人が多いことがわかります。つまり専有面積20坪(約66m2)のマンションのリノベーションなら、坪単価30万円から45万円で総工費600万円から900万円かけていることになります。

ちなみに新築マンション建設時だと、平均的な坪単価は250万円/坪前後、中古マンションでも平均的な坪単価で150万円/坪前後です。

つまり中古マンションを購入して、一般的なリノベーションをすると、坪単価は180万円~195万円/坪と、新築マンションを買うより、中古マンションを買ってリノベーションした方が、坪単価を見るとお得なのがわかります。

もちろんリノベーションする内容によって坪単価も大幅に変わりますが、水回りを含めた「専用部分全て」のリノベーションという前提なら、大きな差は出てこないと思われます。

ちなみにリノベーションで最も坪単価に影響する、水回りの参考価格を見てみましょう。ただしこれらは「おおよその価格」で、機器のグレードやリノベーションの状況などにより、実際のものとは異なる可能性がありますのでご理解願います。

・トイレを丸ごと交換 約50万円(機器代+工事費)
・ユニットバスを丸ごと交換 約100万円(機器代+工事費)
・キッチンを同じ場所で丸ごと交換 約50万円~150万円(機器代+工事費)
・キッチンを違う場所で丸ごと交換 約100万円~200万円(機器代+工事費)

いかに水回りの費用がリノベーションの坪単価に影響するかがわかります。床材や壁紙のリノベーションの坪単価に対する影響は微々たるもの。マンションでのリノベーションの坪単価は、とにかく「水回り」が影響することを認識しましょう。

ちなみにキッチンは場所を移動すると坪単価上昇の要因になりますが、それでも他の水回りの移動に比べれば大きな坪単価の上昇にはつながりません。しかし他のトイレやバスルームを移動すると、キッチン以上の坪単価上昇につながります。

マンションでのリノベーションでは、水回りの位置を動かすのはキッチンだけにするのが、リノベーションの坪単価を抑えるコツです。

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一戸建てリノベーションの場合、どのくらいの坪単価で計画?

マンションに比べて、リノベーションの制約も少なく、自由に計画できる一戸建て。しかしその分、リノベーションの坪単価も総工費もマンション以上に高くなりがちです。

なんと、マンションではたった4%しかいなかった1500万円以上のリノベーションも、一戸建てでは全体の23%と、「1/4」がそれだけの総工費をかけています。

一戸建ては制約が少ない分、とことんリノベーションする傾向になっているようです。

一戸建てでのリノベーションでかかった総工費を見てみましょう。

・300万円以下 2%
・300万円~500万円 10%
・500万円~700万円 7%
・700万円~1000万円 29%
・1000万円~1500万円 14%
・1500万円以上 23%

マンションリノベーションでは全体の40%もいた700万円以下のものが、一戸建てではわずか20%弱。もちろん残りは700万円以上で、1000万円以上だけだと37%も!?

一戸建てのリノベーションでは1000万円以上かけるのが一般的です。

でも一戸建ては、建物全てが専有部分なので、リノベーションできる面積はマンションよりはるかに多い。結果、リノベーションの総工費が多くなるのは当然のことかもしれません。

一戸建てのリノベーションだと、坪単価はどうなっているか確認してみましょう。

・15万円/坪以下 5%
・15万円~30万円/坪 24%
・30万円~45万円/坪 40%
・45万円~60万円/坪 22%
・60万円/坪以上 9%

それでもマンションより、全体的にリノベーションの坪単価は高くなる傾向です。

でも総工費に比べれば、マンションリノベーションの坪単価と大きな差は感じられません。一戸建てのリノベーションで最も多い坪単価も、マンションでも一番多かった「坪単価30万円~45万円」。つまりリノベーションの坪単価とすれば、一戸建てもマンションもそれほど差がないということがわかります。

要はリノベーション対象面積が、一戸建ての方が広いと言うことだけ。リノベーションの坪単価としては、マンションでも一戸建てでも、一般的なものなら「30万円~45万円」が相場ということが言えるでしょう。

ちなみに一戸建ての場合でも、水回りのリノベーションが最も坪単価に影響しますが、マンションに比べて自由度が高い一戸建てなので、一戸建てのリノベーションでは坪単価への影響は多少は少なくなるかもしれません。

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それぞれの坪単価でできるリノベーション比較

それぞれの坪単価でできるリノベーションを比較してみましょう。ただし機器の仕様やグレード、現状の状況などによって、一概に「この坪単価ならこれができる」と断言できませんが、おおよその目安にはなると思われます。

ちなみにマンションも一戸建ても、坪単価としてはそれほど違いがありませんので、どちらのリノベーションでも参考になることでしょう。

「坪単価15万円以下」
床材や壁紙を変える程度しかできません。

とにかく「配管を触らない」リノベーションと考えましょう。水回りは一切触らないリノベーションがこの坪単価です。

「坪単価15万円~30万円」
水回りも位置を動かさなければ、この坪単価でもリノベーションは可能です。

キッチンは給排水の自由度が高いので、この単価でもある程度の移動は可能。

ただしバスルームとトイレは入れ替えることができても、このリノベーション坪単価では位置は一切動かせないと考えましょう。

「坪単価30万円~45万円」
キッチンだけではなく、バスルームやトイレも、ある程度の範囲内なら移動可能なリノベーションの坪単価です。

といってもバスルームやトイレをあまり動かしすぎると、排水のために床を底上げしなくてはならなくなるので、移動範囲は制限されます。キッチンについてはアイランド型やオープン型にするなど、かなり自由にできるリノベーションの坪単価です。

「坪単価45万円~60万円」
壁や天井などの躯体部分を残して、全てスケルトンにしてやり直せるリノベーションの坪単価です。この坪単価なら、リノベーションの自由もかなり高いでしょう。

といってもマンションの場合は構造的に不可能なこともありますので、管理規約などを熟読して計画しましょう。逆に一戸建てならまさに何でもできるようなリノベーションの坪単価です。

「坪単価60万円以上」
リノベーションが自由なのはもちろんのこと、「グレードアップ」できる坪単価です。

リノベーションの工事費よりも、機器代が大部分を占めるリノベーションの坪単価かもしれません。

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リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

リノベーションの坪単価はやってみないとわからない!「定価制リノベーション」という選択もあり!?

ここまでの坪単価は、あくまで「一般的」ないし「平均的」なリノベーションを行った際のもので、リノベーションの坪単価は蓋を開けてみないとどう転がるかわかりません。

少なくともリノベーションの計画時は問題なかったものも、実際のリノベーションでは様々なトラブルが発生する可能性があります。つまり計画時よりも実際はそれ以上の坪単価になってしまうということです。

最近はそういう懸念事項に配慮した「定価制リノベーション」というシステムが登場。つまり工事ごとに定価が設定されているもので、様々な状況になってもその価格で対応してくれるということ。

またオプション価格も設定されており、まさにカタログ的にリノベーションを依頼できると言うシステムです。これなら、万が一トラブルが発生しても、リノベーションの坪単価は大きく変わることはないでしょう。

ただしカタログ的に決められたものの中からしか選べないので、リノベーションの自由度は下がります。あとはどこまでリノベーションするか、そして坪単価はどこまでがんばることができるか。リノベーションの予算と内容とのバランス次第です。

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不動産投資家必見!リノベーション費用を抑えるワザとは⁈

リノベーション計画の手順

1.いろいろなリノベーション物件を見てイメージを固める
2.気に入ったリノベーション物件の坪単価を調べる(= リノベーション済み物件の坪単価 - リノベーションしていない物件の坪単価)
3.リノベーションにかける坪単価を大まかに決める
4.リノベーション対象面積と積して総予算を決める
5.総予算の8割前後でリノベーションを計画する(残りは増額分や事務手続き用)

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