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不動産投資

2017.9.24

オススメの土地活用まとめ

今回はオススメの土地活用の方法についてまとめてみました。

土地活用というと色々な方法がありすぎてわからないという人や、確かに余っている土地があるけど何もしていないという人もいるでしょう。

実はこれすごくもったいないです。使わない土地が少しでもあれば、何かしらの収益を上げるチャンスがあるという事です。

土地活用も大規模なものもあれば、比較的小規模から始められるものもあります。今回は初期費用が比較的少ない土地活用の方法についてと、相続税対策という面からオススメの土地活用の方法についてまとめてみました。

 

土地活用まとめ①コンビニ経営

出展:https://www.fc-hikaku.net/dokuritsu_kaigyo/1969

コンビニ経営には二つの土地活用の方法があります。

一つ目がリースバック方式です。これは、箱となる建物を土地のオーナが建てる方式で、一般的には内装はコンビニ業者が用意する方式です。そして、土地のオーナーはそのコンビニの売り上げ見込みに応じて固定の賃料を得る事ができます。

もう一つの方式が土地をそのまま貸し出す方式です。

この場合、箱となる建物はコンビニの業者が用意する形になります。土地のオーナーの収益は毎月の土地代が収益です。この土地代もコンビニの売り上げ見込みに応じて、変動します。

コンビニの経営という土地活用は、比較的小規模の土地でできるという事や、5000万円ほどの投資費用で、10%以上の高い利回りを期待する事ができます。コスパという面で考えると、かなりオススメの土地活用です。ただし、コンビニに適した土地かどうかが重要になってきます。その可否によっては、需要が見込めないエリアではないという事で却下されてしまう事もあり得ます。

 

土地活用まとめ②駐車場経営

出展:http://manetatsu.com/2017/05/93548/

駐車場経営という形の土地活用は、ほとんどが業者に貸し出すという形が一般的なようです。また、貸し出す場合は初期費用がほとんど掛からないというメリットがあります。しかし、収益という面でほとんど期待することはできません。その場所にもよりますが、数万ほどの収益しか期待できないようです。

短期的に、何もしないよりはマシという理由で貸し出しをするには打って付けの土地活用方ですが、もし本格的に収益を見据えた土地活用をしたいと考えているのならばオススメはできません。

 

土地活用③まとめソーラー経営

出展:http://thaio.net/page/taiyoko_youchi/youchi_solar.html

次にソーラーパネルを経営する土地活用についてです。

ソーラーパネル経営は、高台に積んだソーラーパネルをその土地に置くだけでOKとかなり手軽な方法となります。初期費用としては、ソーラーパネル1kWあたり40-50万円の初期費用で抑える事ができます。規模次第ではその初期費用も嵩みますが、日当たりが良い場所ならば、かなり小規模から始められるという点が非常に魅力的です。ここで発電した電力は業者に10年から20年単位の固定価格で売り、利益を得ていくという形になります。

また、その利回りは安定していて5-10%ほどの収益の獲得を見込めます。つまり、ソーラー経営はかなりローリスクでできるというメリットがあります。

 

土地活用まとめ④トランクルーム経営

出展:http://tochikatsu-iroha.com/land-usage-trunk-room/

トランクルーム経営もオススメの土地活用法です。このトランクルーム経営には大まかに二つの方法があります。

それは、トランクルームのトランクの建物をオーナーが建設をし、業者に貸し出す方法。トランクの業者と共同経営をして、オーナーは土地を貸し出すだけで、集客等をその業者に任せる方法。この二つの方法となります。このトランクルーム経営は、おおよそ数百万円〜の初期費用で済ます事が可能です。その上、場所によっては30%ほどの利回りも期待できる場合もあります。

次に相続税対策を念頭に置いた土地活用方法についてです。

 

土地活用まとめ⑤賃貸住宅経営

出展:http://www.panahome-neos.com/example/01/13.html

住宅系の建物は税金の優遇を受ける事ができるので、この賃貸住宅経営という土地活用の方法は相続税対策にはもってこいです。賃貸住宅経営という方法は大まかに3つに大別できます。

  • 自分で全てを管理する方法
  • 一般管理という住民の対応を管理会社に任せる方法
  • 一括借上(サブリース)という方法

自分で全てを管理する方法は、賃料の全てを収益として受け取る事ができますが、空室のリスクがあります。

また、マンションの管理に関してですが、住居者の募集は業者に受託をするものの、住民対応や家賃対応、清掃等マンション管理を自身でやっていく必要があります。ですので、収益は期待できるものの、雑多な業務も自身でこなしていく必要があります。

 

次に、一般管理という方法ですが、4%ほどの管理費が必要となるものの、マンション管理業務を業者に受託するという方法です。ただ、この場合空室のリスクはあります。

最後に一括借上という方法に関しては、部屋を全て業者に借り上げてもらう方法です。したがって、空室のリスクは業者が負っていく事になるものの、家賃収入の8割強を業者が得て、残りを土地のオーナーが得る事になります。リスクは減るものの、収益の額は一気に少なくなってしまう方法です。

この賃貸経営という土地活用方法は、数千万から数億円の投資費用が必要となってきます。また、ある程度の土地の規模も必要となってきます。ただし、土地の場所にもよりますが、約5-15%ほどの利回りが可能とはなります。

 

土地活用まとめ⑥老人ホームなどの高齢者施設の経営

出展:http://www.e-shibusawa.jp/gallery/elderness.html

最後に老人ホーム等の高齢者施設の経営という土地活用方法についてです。この方法では、業者への一括借上という方法が一般的な形となります。それには事業化のためには、共同経営という形を取る必要がある為で、賃貸住宅の経営と比べたら手間はかかってくるかもしれません。更に、収益の採算という面で、ある程度の土地の規模や建物が必要となりますので、数億円〜の投資費用が必要となってきます。

しかし、今後高齢化社会はますます進んでいきますので、これから需要も増えて区でしょうし、利回りが8-15%と高い利回りなので収益という面ではかなりお勧めのできる土地活用方法です。

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