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サラリーマン大家

2017.10.8

不動産投資をアパートでする際の外壁塗装の必要性と修繕費について

不動産投資を考える場合、広告等に載っている「利回り」ばかりが気になって、その利回りは何が根本になっているかを見失う例が多々あるようです。不動産投資は金融機関の利子とは性格が異なり、アパート等をツールとして、自分で収益を稼ぐのが実際のところです。

ここでは、収益を得るためのアパートの「美観」の重要性を、外壁塗装と修繕費等から考えて行きたいと思います。

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不動産投資における「利回り」「収益」「投資」「経費」の考え 

アパート等の不動産投資は【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方でもご記載の通り、「利回り」が非常に重要な位置を占めます。ただし、単に「利子」が付く銀行等の金融機関の利回りとは違い、アパート経営等の利回りは、持っているアパートに住人が入居し、家賃の収益があり、その収益から必要経費を差し引き、それを投資額で割ったイメージになります。

言い換えれば、不動産投資の利回りは、収益に比例しますし、投資に反比例します。収益が増えれば増えるほど利回りが上がり、投資額が少なければ少ないほど利回りが上がります。

これは、角度を変えて言うならば、利回りのためには家賃を高額に設定できる、「魅力」が必要とも言えます。魅力のあるアパートは人気が出て、不動産業者の査定でも高額の家賃が設定され得るからです。そして、魅力があれば、仮に高額の家賃であっても、安定した入居者が見込め、利回りも安定するのです。

また、経費を抑えることが出来れば利回りも高く出来るのですが、アパートの修繕費を代表とする経費を抑え過ぎるならば、物件の魅力が下がり、入居者の減少のリスクが出てきます。

ですから、アパートの不動産投資を考える場合、「収益」を出すための「経費」と「投資」のバランス感覚が重要になります。ただ、表面利回りだけに騙され失敗しないようにしましょう。

 

物件の利回りを維持するために

アパート等の物件の魅力は、入居者獲得に欠かすことはできません。そしてそれは、利回りに直接的に関係して来ます。不動産投資の収益は、入居者の支払う家賃の収入から成り立っています。利回りは収益の上に成り立つことを忘れるべきではありません。

ところで、せっかく入った入居者も「長い期間」住んでもらわなければ、安定した収益には結び付きません。ですから、物件の魅力を長期間維持しなければなりません。また、空室が発生した時のためにも、部屋の魅力を維持するべきです。魅力のある部屋ならば、不動産業者も、店を訪ねて来る顧客に、こちらの部屋を紹介しやすいでしょう。【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とはでは空室対策をするために方法を書いています。

ところで、ここで課題になるのは、「どうやれば物件の魅力を落とさずに済むか」です。アパートの魅力の要因を考えると、立地やロケーション等の土地的な条件もありますが、設備的な面も多くあります。例えば、品質の良い住宅設備が整っていることや、外観等の「見た目」が関わって来ます。そして、そこにリフォームの重要性が見えて来ます。定期的なリフォームを行うことにより、アパートの設備や外観の陳腐化を食い止め、魅力を維持し、集客力を維持するためです。

 

不動産業者の「アパートの紹介」について

ここで少し、不動産業者の「アパートの紹介」について考えてみましょう。

今ではインターネットが便利になったこともありますので、ネット経由での物件検討が多くなって来ていることと思われます。不動産関連のサイトは遠方の地域でも、いくつかの条件、例えば立地や間取り、家賃等を入力すれば、瞬時に候補物件を紹介してくれます。

ネット経由で紹介された物件情報を見ると、そのアパートの間取りや築年数、駅からの距離等が出てきます。そして、物件によっては写真も出てきます。写真はアパートの外観、そして内観、設備等が出ます。それにより、サイトの閲覧者は、より具体的なイメージを持つことが出来ます。そして、案外この「視覚情報」は有力です。

また、不動産業者が物件を顧客に紹介することを考えます。

顧客は不動産物件の資料を最初に見ます。そこには家賃や間取り等、一応の情報が載っています。そして、一応の納得をしたならば、現地に行き、実際の物件を確認します。

ところで、不動産を借りる場合、物件の情報としては間取りや家賃なども重要ですが、外観、つまり「建物の見た目」も非常に重要です。ボロボロのアパートより、見た目的にも美しい方が、断然好印象を持たれるからです。そして、この「好印象」が重要です。と言うのも、それが「物件の魅力」の一部だからです。

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物件の管理について

アパートは入居者の獲得が非常に大切なのですが、入居者に気持ち良く住んでもらうことも非常に大切です。利回りは収益に比例しますので、入居者に家賃の高い状態で長い期間住んでもらうことが理想的だからです。

そこで重要なのが、アパートの管理になります。

不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり。優秀な管理会社の選び方にもありますが、不動産管理にはいくつか種類がありますが、大きく分けて自分が直接管理するか、業者に任せるかのどちらかになります。これはそれぞれに一長一短があります。自分で管理するならば、管理会社に費用を払わずに済みますし、逆に管理会社を雇うならば、業務を委託することが出来るからです。

ところで、不動産管理の仕事を少しおさらいしてみます。

不動産管理の仕事は非常に広範です。

例を挙げると、入居者からの家賃の回収や滞納者への督促、入居者からのクレーム対応、退去時の立会い、物件の広告活動、賃貸契約書の締結、建物のメンテナンス及び工事、定期点検、水漏れ等の事故発生時の対応、保険関連の業務等があります。

この管理の仕事の「質」により、物件の魅力は上りも下がりもしますので、利回りと入居率の維持に非常に重要になります。

 

不動産投資における物件の価値

金融機関から見る不動産価値     

金融機関の不動産の価値の計算方法は確かに様々であるのですが、多くの金融機関では「積算評価法」を使っています。

これは土地と建物の評価をそれぞれ出し、それを合算する形で行います。

まずは土地ですが、土地は路線価と土地の広さで決まります。そして、この価格に「掛目」を掛けます。これは土地の用途により価値基準を設定するもので、商業地域ならば10%増し、工業地域ならば30%引き・・・と言った具合にです。また、土地の形によっても掛け率を変えます。角地や成形地などは価値が高く。三角形等の形の良くない土地は割引になります。

次に建物の価格になります。

建物の価格は、構造や床面積、耐用年年数等によって決まります。構造に関して言えば、鉄筋コンクリート等が一番高価で、次に重量鉄骨、そして軽量鉄骨や木造と続きます。ですから、アパートを例に取る時は、比較的安価に見積もられます。

ですから、一般的なアパートは、土地を除けば、構造によって変わって来ることが多いです。木造アパートよりも重量鉄骨のアパートの方が評価が高くなる、と言った具合になります。

 

入居者から見る不動産価値

入居者から見る価値は「人それぞれ」の部分も確かにありますが、一応の傾向は出てきます。

まず立地ですが、駅に近い土地、日当たりの良い土地、治安の良い場所等は人気があります。また、都市部などでは主要駅へのアクセス等も人気の要因になって来ます。

次に家賃ですが、これは安価なのは魅力的なのですが、安すぎると気味悪がる人も多いです。立地が良く、設備も立派なのに、家賃設定が安すぎると、「安い理由」を勘繰られる羽目を見ることもあります。

次に設備ですが、これも人によるところも多いのですが、一般的に普及している物を狙えば大丈夫と言えるでしょう。逆に過度な付加価値を付けても、それが費用対効果に結びつかない場合もありますので、十分な検討が必要です。

また、外観ですが、これは新しく清潔な印象が大切です。外観は「第一印象」にダイレクトに繋がりますので、これが良いと、「部屋を選ぶ決め手」にもなり得ますので、重要視すべきです。ただし、外観はあまり派手な物は避けた方が無難です。

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不動産業者から見る不動産価値

不動産業者から見る価値は、その収益性から判断されることが多いです。

不動産価格を判断する方法として、「収益還元法」と言う方法があるのですが、これは収益の金額とその土地の利回りによって算出されます。ですから、仮に利回りの良い場所でも入居率が低く、家賃収入が少ない場合は価値が落ちますし、利回りの良くない条件でも、家賃がしっかり入る物件は収益性が高いと判断され、価値が高くなります。

このことを更に言うならば、確かに土地に関する部分もありますが、建物が価値を決める部分が少なく無い、と言える点です。そして、収益を持続させる意味について考えても重要になります。

ところで、ここで不動産業者の「広告」についても考えてみたいと思います。広告が必要な物件は、「広告費を掛ける必要のある物件」と言えるとも思われます。逆に言うならば、良質の物件は、広告を出す間もなく、話が決まってしまうことです。そう言った良質の物件とするためにも、修繕等は非常に重要になります。

不動産投資を考える場合、必要経費を広告費に充てるよりも修繕費に充てた方が賢明であることは言うまでも無いことです。ですから、魅力のある物件を作り出し、定期的な修繕をしっかり行い、魅力を維持し、不動産業者から認められることが非常に重要です。

 

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売却時の不動産価値

不動産投資を考える上では、最終的には物件の売却も考えに入れるべきでしょう。そして、そのためにも価値の維持は非常に大切です。

また、特にアパートを扱う場合においては、「入居者付き」が、更なる魅力になります。と言うのも、家賃収入込みでの販売となるため、購入する方も、最初から収益が確保できるために不動産投資上の「旨み」が最初から着いて来るからです。

そして、売却を仕切るのが不動産業者であることを考えれば、物件の魅力を最大限の状態で維持することが非常に大切な条件であることが分かります。

そのためのポイントとしては、物件のメンテナンスや修繕を欠かさないこと、そして定期的なリフォームを行うことなどが挙げられるでしょう。

 

投資用不動産物件の外壁塗装について

外壁塗装にはどう言った種類の塗装があるか

外壁塗装には種類がいくつかありますが、最初に覚えておきたいのは、耐用年数等が長く、汚れが着きにくいと言った高性能の塗料は、それなりに値段が張ると言うことです。もしかすると、今後のテクノロジーの進化が、どう言った形で寄与するかは不明ですが、現在は性能と価格は比例することを覚えておきましょう。

外壁塗料は、グレードの低い順から、ウレタン系塗料、シリコン系塗料、フッ素系塗料と並びます。大体の耐用年数が、ウレタン系が約6年、シリコン系が約13年、フッ素系が約18年となっています。特性としては、ウレタン系が密着性に優れ、剥がれが気になるところに使えることが挙げられます。次はシリコン系ですが。今ではスタンダードなグレードになっています。物性が安定していて、普及も進んでいるので、価格と耐久性のバランスが取れた塗料と言えるでしょう。そして、フッ素系です。これは非常に高い性能があり、汚れが着きにくい等のメリットがあります。価格は高いのですが、耐用年数が非常に長いので、長期的な目で見ると、採算性は十分に取れる塗料でもあります。

この他にも、今はあまり使われなくなった塗料に、アクリル系の塗料などがあります。

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外壁材について

外壁材について考えると、こちらも着実な進歩が見られます。昔はモルタル等が主流でしたが、今はサイディングが外壁材の主流となっています。その中でも特にメインになっているのが、窯業系のサイディングです。

これはセメントに繊維や無機物を混ぜて硬化させたものであり、強度や耐震性、防火性、そして施工性などが非常に高いことに定評があります。デザイン性にも優れ、タイル調の物や石積みを模した物等、様々なタイプの商品が出ています。窯業系サイディングの外壁塗装の劣化は、表面が白くなったり、色が褪せたり、藻やカビが生えて来た頃合いがリフォームの時期になります。

次に、昔主流だったモルタルですが。これは砂、水、セメントを練り上げたモルタルを塗って作る壁です。練る手間の省けるサイディングに主流の座は奪われましたが、現在残っている中古物件には、まだまだ残っている工法の壁です。外壁の塗替えは。塗装の剥離やひび割れ、色褪せ、藻やカビの発生を目安に行います。

また、数からすると少ないのですが、ALC(軽量気泡コンクリート)やRC(鉄筋コンクリート)があります。これも剥離やひび割れ等の劣化が始まったら、塗替え工事が必要になります。

 

外壁塗装の老朽化

ここで外壁塗装が老朽化した場合のことを考えてみます。

外壁塗装は美観を第一に求められますが、実は隠れた部分に重要な役割があります。それは「外壁材の保護」が主に挙げられます。

外壁は直射日光や風雨、そして排気ガス等の悪条件に晒されます。そして、そう言った悪条件は少しづつではあっても、外壁にダメージを与えます。それを守るのが塗料です。ただ、塗膜にも耐用年数があるので、定期的な塗替えはどうしても必要になって来ます。

さて、ここで塗装の老朽化を放置した場合のことを考えてみましょう。

外壁材にも経年劣化が起こり、地震等の外力や、直射日光等の作用によって、モルタルであればひび割れ、サイディングであれば反りやシーリングの割れ等の不都合が発生して来ます。そして、状態が悪い場合は、壁の内部への漏水が懸念されます。

ところで、壁の内部に侵入した水は、壁の内部の部材を劣化させることもあり得ます。そして、それがもし部材の強度劣化にまで繋がると、家自体の強度の劣化にも繋がり得るのです。

今挙げたシナリオは壁の内部への浸水からですが、実際にはもっと様々な弊害が発生し得ます。ですから、「たかが塗装」とは言わず、重点的に注意するべきです。

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老朽化した外観と収益

先にも挙げましたが、外壁はどうしても老朽化してしまいます。そして、壁としての性能も落ちるのですが、それよりも、やはり「外観」に影響します。ボロくなって行く訳です。

さて、ここで物件の外観と収益について考えたいと思います。

収益は物件の入居率に比例しますが、これは、立地等の土地の要素を除けば、やはり建物に依存して来ます。格好よく、きれいで、しかも新しい設備が付いているアパートは人気が出て、家賃も高い設定が出来ます。しかし、それとは逆の場合、つまり見栄えは悪く、設備も良く無ければ、当然ながら物件としての人気は落ちてしまいます。そして、家賃を安くしなければ入居者が現れず、収益性も落ちてしまいます。すると当然、利回りも落ちてしまいます。

さて、逆に外観を整えた物件を考えてみます。きれいなアパートは非常に魅力的ですし、当然ながら人気も出て来ます。人気が出れば家賃設定が少々高くても、入居者が現れ得ます。その結果、利回りが良くなるのです。

この様に、建物の外観と収益は非常に密接に関係して来ます。収益性確保のためにも、物件の外観を良い状態で保ちたいものです。

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アパートの外壁塗装の修繕費用

外壁塗装修繕方法

外壁の不具合には、ひび割れや塗膜の剥がれ、そして壁自体が剥離する等の状態があります。ですから、状態に併せた修繕が必要になります。ただ、作業のあらましは共通する部分が多いです。修繕工事の例を知っておくと役立ちます。

修繕の方法は、工程として「剥がれた塗膜の除去」「高圧洗浄」「下地材の塗布」「塗装工程」と続きます。

最初に修繕する部分の剥がれた塗膜の除去を行いますが、これはヘラや研磨紙などで入念にきれいにします。下地がきれいに出来ていないと塗料が密着しませんので、念入りな仕事が必要です。

次は高圧洗浄です。これにより細かい塵なども取り除きます。

そして、下地を良く乾かした後に下地材を塗ります。コンクリートやモルタルの場合はフィーラーを、その他の場合はシーラーを塗布します。

下地が乾燥した後で塗装工程に移ります。普通の場合は2回塗りで、塗料の入りにくい場所などは3回塗って仕上げます。

 

外壁塗装の施工不良について

外壁塗装が古くなると、剥がれ等が発生しますが、意外なほどに施工不良が多いです。いくつか挙げますと、「乾燥不良」「下地処理の手抜き」「下地材の選択ミス」「塗料の扱い方が適切ではない」等があります。

塗装は下地をきれいにし、しっかりと乾燥させ、適切な下地材を十分に塗り。そして塗布する量なども考えながら工事に当たることが大切です。

 

外壁塗装の修繕費用

外壁塗装の修繕費は、下地と塗装の組み合わせで決まって来るため、費用はケースバイケースになり、修繕費用の確認には都度の見積もりが必要になります。

一応の修繕の目安としては、モルタルに塗装をしている場合は、ひび割れの補修やシーリングの交換などで、㎡あたり約1000円、下地補修が約20000円、下塗りが約700円、そして、ここに塗料の費用や工事の費用がかかって来ます。

塗料としては、㎡あたり、ウレタン系が約2000円、シリコン系が3000円、フッ素系が4000円となります。

その他にも、洗浄に関する費用、足場の組み立てや撤去の費用等が発生して来ます。

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費用の見積もり

外壁塗装の修繕費用を考える時、見積もりをしっかりと取っておくことは非常に重要です。どんぶり勘定の見積もりは、修繕工事の内容も不明になり得るので、項目別に費用を算出してもらいましょう。

具体的な費用の項目は、「仮設足場」「飛散防止ネット(塗料等が飛び散らないためのネット)」「高圧洗浄」・・・と言った具合に、細かい費用の明細が並び、そしてその合算価格に経費などが加わった価格になります。工事業者と相談するときに修繕工事の内容と手順をしっかりと把握しておき、その内容に照らし合わせた費用の明細をもらいましょう。

 

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塗膜の機能

美観

塗膜の目的を考える時、最初に浮かぶのが「美観」が挙げられます。

建築材料は、その素材だけを考えると、非常に無味乾燥な物で出来ていることが分かります。構造材は木や鉄等ですが、生の状態ですと当然ながら美観的に優れません。また、外壁に使われる窯業系のサイディングやモルタル、あるいはコンクリートなども、無機的な色となりますので、温かみがありません。

そこで登場するのが塗料です。

今の塗料は、非常に細かく調色がされていて、色の均一さ等も非常に良く出来ています。また、塗りムラが出来にくく、乾燥も速かったりするため、きれいな塗膜を早く作ることに優れています。

また、塗料には光沢を強調するタイプの物もあります。例えば、木目を強調する塗料や、下地の色調を出しながら、そこに適度な光沢を添加する物もあります。下地の風合いを生かしつつ、塗装の味を両立させることが可能です。

 

保護

塗装の目的のひとつに「保護」があります。

外壁は直射日光や風雨の他にも、例えば風で硬い物が飛んできてぶつかることもありますし、猫等の小動物がひっかくかも知れません。何かで「ひっかいたり」「ぶつかったり」することから、下地を守る目的もあります。

実際、塗料の工業規格を調べてみると、非常に多岐に渡る性能の基準が設けられています。温度や湿度等の環境的な規格はもちろんのこと、鉛筆でのひっかきや鉄球等を落下させた場合の塗膜への影響等も含まれているのです。

 

遮熱・防汚

特に最近の塗料は、テクノロジーの発達の恩恵を受けた、特殊な機能を持っている塗料があります。遮熱塗料や、防汚機能を持つ塗料などです。

遮熱塗料は、光の中の熱を含む成分(赤外線近辺)をカットする性質に長けた特性を持っています。外壁等に塗ると、その塗膜が光の熱の部分をカットするので、夏場の日光の熱の部分をカットしたり、冬場の室内の暖気の熱欠損を少なくしたりする働きがあります。そして、この塗装の効果としては、光熱費の削減が大きいです。夏場の冷房や冬場の暖房の省エネに有効です。

次の防汚塗料ですが、これは光触媒の技術をベースにしています。

光触媒は光を当てると有機物を分解させる性質を発現します。壁に塗ると、壁に付着した汚れを塗膜自体が光触媒の作用で分解し、雨水で流す形になります。つまり自動的に掃除をしてくれるイメージです。

こう言った高性能の塗料は、建物の寿命を更に伸ばし、物件の価値の長寿化に寄与することでしょう。「これから」が非常に楽しみな分野です。

 

不動産投資は大きな金額を扱うこともあり、細かいところまで目が届かない場合もありますが、不動産投資は、あくまでビジネスです。大胆さも必要ですが、細心の注意も必要です。そして、その注意すべき点のひとつが外壁等の美観です。

細かい部分の検討は、ビジネスにおいても大切です。不動産投資に関しても、そう言った丁寧さを持って臨みましょう。

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