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不動産投資

2017.10.22

【不動産投資における問題点】サブリースで失敗をしてしまう例

不動産投資において、不動産管理は非常に重要な部分を占めます。

不動産投資ビジネスは投資用のアパートやマンション等に入居者が入り、その家賃収入を元に利回りを支えるビジネスですから、入居者に見限られて、出て行かれたら収入が減ってしまいます。そこで、重要になるのが不動産管理になります。

不動産投資におけるサブリースについて

 

不動産管理手段について

不動産管理は不動産投資において、収益を安定させるためにも非常に重要です。きちんとした不動産管理は、入居者の生活を快適にし、物件の魅力も維持し、物件の人気や家賃の維持に貢献します。そして、それは収益に反映され、利回りはそれにより決まります。

ところで、この不動産管理ですが、大きく分けて2つの方法に大別されます。ひとつはオーナーが自ら管理する方法と、不動産管理会社に委託する方法です。また、不動産管理会社に委託するのにも2通りの方法があります。ひとつ目が管理委託契約を不動産会社と結び、物件の管理を任せる方法と、そして、物件の管理だけでなく、物件の運用の部分までを任せる方法があります。これが「サブリース」と呼ばれる管理手段です。

サブリースはアパート等の場合、アパート一棟を全部不動産管理会社(サブリース会社)に管理を委託します。

サブリース会社は物件の管理から運用、入居者募集等、オーナーの仕事のほとんどを請け負います。そして、もしも空室が出た時には、空室分の家賃の保証金をオーナーに支払います。オーナーは家賃の一部を支払うだけで仕事を丸投げに近い状態で出せるのです。

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サブリースのメリット

サブリースのメリットは、何と言ってもサブリース会社が家賃を保証してくれる点が挙げられます。

不動産管理会社に通常の管理委託をした場合、空室が発生した場合には、その部屋の分の家賃収入はストップしてしまいます。しかし、サブリースの場合は、空室が発生しても、その部分の費用を保証してくれます。そして、入居者獲得のための不動産業者へのアプローチや広告宣伝等もやってくれます。この様に、家賃を確実に入れてくれて、そして空室対策もやってくれるのは、サブリースならではの特徴です。

更には、サブリース会社は、契約期間を非常に長く取ってくれます。広告等には「最大30年」等の記載まであります。

サブリースにはまた、管理上のメリット等もあります。不動産管理の仕事は、家賃の集金や滞納時の督促、設備の修繕やメンテナンス、住民のクレーム対応やトラブル対策等、非常に多くの仕事がありますが、サブリースにすると、これらの仕事一切をサブリース会社が代行してくれます。ですから、この手段は、特に不動産管理の経験に乏しいオーナーに取っては、非常に魅力があり、またメリットの感じられる手段だと思われます。

 

サブリースの成功例

サブリースは経験豊富なサブリース会社が不動産を運営代行してくれるので、多くの成功例があります。

例えば、アパート経営に成功している例は多く見ることが出来ます。不動産投資の最初の段階で、多くの人がサブリースを利用し、アパート投資から収益を稼いでいます。サブリース会社は、不動産管理に関してはビギナーであるオーナーのブレインとして活躍し、空室対策から物件の維持管理、更には広報活動までをもやってくれています。サブリース会社は不動産に関しては多くのノウハウを持っているので、オーナーの対処困難な問題にまで、スムーズな対応をしてくれるのです。

サブリースはマンションの管理等の成功もあります。マンションともなりますと、規模が大きくなることもあり、なかなか「質の良い管理」をすることは難しくなります。しかし、そこにサブリース会社が登場すると、状況は変わります。サブリース会社はマンション等においても、様々な管理業務をスムーズに代行してくれます。しかもアパート同様、空室対策や広報活動もやってくれます。

また、サブリース会社によっては金融機関と近い距離にいる会社もありますので、マンション等の大きな費用の動く場所には「うってつけ」と評価する人も居ます。

 

サブリースの問題点の浮上

サブリースは、特に不動産投資のビギナーには非常に魅力的です。

経験豊富なサブリース会社の不動産運営、家賃保証システム、空室対策等、個人ではなかなか出来ないことまでをも請け負ってくれるからです。

しかし、サブリースにも問題が浮上し始めました。問題はいくつもありますが、家賃保証や一方的な中途解約などが出てきました。また、家賃の値引きを言ってくるサブリース会社も見受けられる様になりました。

サブリースのメリットを聞き、契約したオーナーには「当初の話と違う」と訴える人も出てきました。当初は物件を一括で借り上げて、収益を30年の間支払い続ける・・・と言った話なのに、あるオーナーにおいては、家賃値引きの要求を突き付けられたり、また他のオーナーにおいては、契約期間が30年のはずだったのに、途中で一方的に解約されたりする物でした。

そして、中にはローン返済も圧迫され、破綻するオーナーも出てきました。

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サブリース絡みの不動産投資の失敗例

 

頻発するトラブル

サブリースはオーナーに取っては、経営のほとんどすべてをサブリース会社が引き受けてくれることもあって、非常に条件の良い不動産管理形態に思えます。確かに費用は発生しますが、非常に広範になる不動産管理の仕事までをも引き受けてくれる契約には、不動産管理業のノウハウを習得する時間的余裕の無い、サラリーマン大家などは歓迎したものでした。そして、それは「勝手に管理してくれる」様に思える程であり、実りは少ないながらも、「カネのなる木」を手に入れた様でした。しかも、このカネのなる木は30年くらいの長い期間、枯れることはありません。・・・その様な契約でした。

ところで、このサブリースですが、契約当初の内はサブリース会社は契約を遵守し。きちんと家賃を払ってくれていました。空室が発生しても、その分の家賃保証がありますので、オーナーとしては痛くはありませんでした。

しかし、問題が発生しました。

ある時、サブリース会社はオーナーに対して、家賃の減額要求を突き付けて来たのです、

また、別な例では、オーナーの意志とは全く関係無しに契約を解除して来ました。当然ながら、30年等の長期家賃保証は無くなってしまいました。

また、他にもサブリース契約に疑問を持ったオーナーは、サブリース会社に契約解除を求めました。・・・そのサブリース会社は違約金を請求して来ました。

まさに「こんなはずでは無かったのに」と言った問題が次々に出てきたのです。

 

家賃減額のトラブル

サブリースには家賃保証のシステムが付いています。サブリース会社はオーナーから不動産一棟を丸ごと借り上げ、そこに入居者を募って家賃収入を得ますが、もしも入居者が出て行き、空室になった場合でも、サブリース会社は一定の家賃保証をオーナー側に支払います。経営リスクまで負ってくれる形になりますので、ノウハウの無いオーナーとしては有難い話です。

ところが、ある時にサブリース会社が家賃を減額する様にオーナー側に要求して来る様になりました。理由はいくつかありますが、家賃を下げないと入居者を募ることが出来ない・・・と言った話が多く上がりました。

オーナーとしては、契約当初に「30年家賃保証」の様な広告を信じて契約したので、家賃減額は想定外でした。しかも、断ろうとすると、サブリース会社そのものが破綻し、すべての契約の破綻等までチラつかせて来ました。オーナーとしては泣き寝入りするしかありませんでした。・・・これが家賃減額の問題です。

 

一方的な解約のトラブル

サブリース会社の広告等には「30年間の家賃保証」等と言った魅力的な言葉が大きな文字で書かれています。

これは、サブリース会社が長期間借り受けて、その間の経営と家賃は責任を持って管理する、と言った具合のイメージです。これを、そのまま読んでみると、一旦締結した契約は30年間解約することは無い、と言った具合に取られます。しかし、これとは違う行動をサブリース会社は取って来ました。

サブリース会社の方から契約を解除して来たのです。

サブリースはオーナーがサブリース会社に不動産を一括で貸すシステムですが、これは契約としては賃借契約に近くなり、借主は不動産から出る自由はある一方で、貸主は借主を簡単には追い出すことが出来ない点が大きなポイントとなっています。法的な装備までされている点が問題を悪化させています。

 

違約金のトラブル

サブリースを利用しているオーナーにも、家賃減額の請求等がイヤになり、契約を解約しようとする人達も少なくありませんでした。ところが、解約をオーナー側から申し出た時にサブリース会社が要求して来たのが「違約金」です。違約金として、家賃の数ヶ月分を要求して来たのです。

家賃数ヶ月分とは言っても、建物は一括で貸し出している都合上、非常に高額になります。そして、特にローンを支払いながらサブリース契約を締結していたオーナーにおいては、違約金を払うことが出来ず、泣き寝入りをせざるを得ない例が後を絶たない状況でした。

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サブリースの問題点

 

家賃減額の危険性

サブリース契約の魅力に「家賃保証」があります。これは契約期間中、仮に空室が発生した時にも、サブリース会社が家賃を保証してくれる、と言った物です。

サブリース会社は、オーナーから建物を一括で借り上げ、不動産の運営までをも代行します。そしてそれと同時に経営リスクまでをも背負ってくれます。ですから、経営ノウハウの無いオーナーでも、「家賃の一部を支払うこと」で、不動産管理からリスクの負担までやってくれるので、非常に魅力的に見えてしまうのです。

また、サブリース会社は、この「家賃保証」を長期間約束します。契約書には、例えば「30年」と言った具合に記載され、あたかもその全部の期間中に最初の家賃が保障される様に思わせます。

しかし、ここに大きな問題があります。

不動産の賃貸契約には、「家賃の減額」に関する部分を謳う事が通例です。例えば老朽化等で家賃がそぐわなくなった場合や、周辺の同等の物件と比べて著しく変わった場合等が挙げられるでしょう。

ところで、サブリース会社もオーナーに対して家賃減額を要求して来ます。例えば、サブリース契約をした3年後くらいに家賃を10%値引きをしろ、と言った具合にです。

これは「家賃保証」を最初の金額で考えていたオーナーから見ると、「最初の話と違う」ことになりますが、経営悪化などを理由に、オーナーとしても要求を飲まざるを得ない状況に追い込まれます。長期間の家賃収入、特に老後を見据えた不動産投資の観点で見ると、大きな問題となる話です。

 

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途中解約の危険性

不動産投資は非常に長い期間のビジネスと言えます。例えば不動産投資ローンの例を考えると、20年や30年がローン期間に設定されている場合も少なくありません。これを逆に言うならば、一旦始めた不動産投資は、例えば売却すること等が無い限り、ずっと続くとも言えます。建物の耐用年数は数十年にも及びますので、その間は家賃を稼いでくれると思いがちです。

さて、ここでサブリースについて考えましょう。建物の耐用年数に合わせる形で、サブリース会社も「30年家賃保証」等と甘い言葉で誘って来ます。しかし、ここに問題はあります。

不動産投資における管理手段「サブリース」と契約書についてにもありますが、サブリースの契約書を見ると、契約期間の部分には、30年と言った具合に記載されていますが、もう少し読んで行くと「途中解約」に関する条項があることに気が付きます。これは、普通の賃借不動産の契約書の様に、「3ヵ月前に連絡して退去する」と言った具合に記載されています。この部分が問題になるのです。

つまり、最初の契約期間の部分では、30年と謳っているのに、別の部分では途中解約が可能と謳っていて、実質上は、サブリース会社側からは、いつでも解約が出来る具合になっているのです。

不動産投資のオーナーは長期的な視点でビジネスをスタートさせていますし、サブリース会社も「30年」等の謳い文句で、その契約はウィン・ウィンに見える様ですが、実際には、サブリース会社に有利に運ばれてしまいます。そして、実際に途中解約されて、不動産投資に失敗しているオーナーも少なくありません。非常に大きな問題です。

 

違約金

サブリースに関係する問題には、サブリース会社側からの解約は出来ても、オーナー側から解約が難しい点があります。と言うのは、サブリース会社はオーナーから不動産管理を経営込みで委託されている様にも見えますが、実は位置づけが賃借契約に近いのです。

普通の賃貸住宅は、法律によって借主が守られていて、オーナーの勝手な都合で、入居者を追い出すことは出来ない様に決められています。サブリース会社も、これと同様に、オーナーの一存による立ち退き要求からは守られているのです。そして、もしもオーナー側から賃借契約を解約しようとすると、サブリース会社はオーナーに違約金を要求します。これが問題なのです。

不動産投資は契約を非常に重んじますし、そのためにも契約書を交わすのでありますが、サブリースの場合は厄介なことに、その契約書を逆手に取られることがあります。サブリースでは、契約解除の場合にも条項は言及していて、仮に契約解除をオーナー側からした場合には、違約金として家賃を半年分支払う等の取り決めまでをも記載されています。

違約金の額を少し考えてみますと、問題の深刻さが浮き彫りになります。

1室の家賃が10万円で、部屋数が20戸あるアパートの家賃は、一ヶ月当たりでトータルが200万円にもなります。これを半年分とすると、単純計算で1200万円にも上ります。違約金として、これくらいの金額が請求されるのです。

 

法はサブリース会社の味方

サブリース会社とオーナーですが、傍目には組織と個人のやり取りになりますから、立場的にはサブリース会社の方が強そうに思えます。例えば、サブリース会社の中には非常に大きな不動産会社も「事業」としてサブリースを展開している会社もあります。その場合、契約関係としては、大企業と個人の契約になりますので、大企業の声の方が大きそうに思えます。しかし、これは法的にサブリース会社が優位だから強いのではありません。むしろ、サブリース会社の方が立場的には弱いのです。ここに問題があります。

不動産の賃借を考える時に、立場的にはオーナーの方が「貸す立場」にありますので、立場的には優位です。これはサブリースの場合でも同じであり、法が借手を保護していないならば、オーナーは借手であるサブリース会社を、条件が悪くなれば解約をすることが出来るでしょう。しかし、法は「借手の立場」を守っています。問題はこの部分にあるのです。

不動産の賃借は法的に、オーナーは正当な理由が無ければ、勝手に解約することが出来ない様に決められています。オーナーの勝手を許すと、不当な家賃の値上げや、借手に対する立ち退き要求等が認められることにもなるので、弱者を守るためにも法は借手の側に付くのです。サブリースの場合、サブリース会社が「借手」の側になりますので、法は普通の賃借契約と同様に、オーナーの勝手を許しません。オーナーはサブリース会社との契約を一方的には切ることが出来ないのです。

ですから、サブリース会社は弱い立場に立つことで、法的には優位な「弱者の立場」を取るのです。法の「強さ」を味方につけるサブリースは、個人オーナーに取っても問題の多い相手と言うことが出来ます。

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不動産投資におけるサブリース会社とオーナー

 

不動産管理会社とオーナーの関係

通常の賃借不動産の契約関係は、賃借契約はオーナーと借手で締結します。そして、不動産管理に関しては、オーナーと不動産管理会社の間で締結します。そして、オーナーは入居者の賃借契約の解約は一方的には出来ませんが、不動産管理会社の契約に関するならば、契約を切ることも可能です。解約の前の3ヵ月前の書面にて・・・等の条件はあるにせよ、管理会社に関しては自由度があると言えるでしょう。

ところで、問題はサブリースです。サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとはにもありますが、サブリースの契約は、オーナーとサブリース会社の契約になりますが、これは賃借契約に非常に近い契約になります。イメージとしては、サブリース会社が借手になる形になります。そして、サブリース会社は、法的にはオーナーから物件を借りている「借主」と言うことになります。その一方で、サブリース会社は不動産の経営権を取る形にもなりますから、ある意味において「契約解除」から守られながら「やりたい放題」の状態にもなり得るのです。

例えばサブリース物件に、建物自体の魅力が褪せて来た場合、リフォームやリノベーション等をする場合がありますが、サブリースの場合は、サブリース会社が勝手に工事を行い、費用だけをオーナーに請求するケースがあります。契約書によっては、設備の更新の費用の責任範囲が決められている場合もありますが、その適用範囲外の部分で工事をして、その分の費用をオーナーに請求するのです。この様な場合、オーナーはサブリース会社との契約を解除を望むでしょうが、賃借の契約の絡みから、オーナーはサブリース会社を一方的に切ることは出来無いのです。

サブリース会社は、その立場から「やりたい放題」になるケースも少なくありません。不動産投資を考える場合には、こう言った問題点も最初に押さえておくべきでしょう。

 

借地借家法

不動産を賃借で借りる場合、借手は法的に擁護されることになり、オーナーは一方的に借主を立ち退かせることは出来ません。オーナー側からの解除としては、「正当な理由」があって、かつ「6ヶ月前に解約の申し出」をしなければなりません。

問題になるのが「正当な理由」です。

例えば、アパートのオーナーが、建物が古くなったから建て替えを考えたとします。しかし、アパートには入居者がいます。この場合、オーナーは勝手に入居者との契約を切ることは出来ません。ですから簡単には立て替えることは出来ないのです。理由として「古くなったから」とも言えるでしょうが、それが「正当」と認められるためには、例えば「倒壊の危険性が出て来た」等の大きな理由で無いとならない場合が多いのです。

ですから、これをサブリースに当てはめると、オーナー側がサブリース会社を「正当な理由」で解約するのが、どれだけ困難かが見えて来ると思います。この問題は、まさに「法の盲点」とも言える部分でしょう。

 

不動産投資関連の知識不足のオーナー

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由でも記載してありますが、サブリースを含め、不動産投資に携わるオーナーの多くは、不動産投資関連の知識が多く無いため、多くの場合が弱い立場に立つ羽目になります。特に借家等の権利関係については、多くの人が「知らない事」が多く、これが問題となっています。そう言った問題に関しては、弁護士等の「頼れる味方」を探すことは可能ですが、最初に大切なのは、問題をはらんだ「地雷」を踏まないことです。そのためにも「知ること」は非常に大切になります。

サブリースを含め、不動産投資を考える場合、非常に大切になるのが「知識」です。投資、利回り、権利、等々、不動産投資には様々な点での知識と、あらゆる角度からの検討が必要になります。不動産投資での成功のためだけで無く、問題回避の観点からも、幅広い情報収集と内容の精査を大切にしたいものです。

 

不動産投資におけるサブリースの位置は、表側から見ると非常に魅力的に見えますが、中に入ると大きな問題を抱え、そして落とし穴が多いリスクの高い投資対象であることが分かって来ます。とは言え、サブリースもメリットはゼロで無いことも確かです。不動産投資をスタートさせる前に、発生し得る問題に関する十分なピックアップと、対策の十分な検討をしておくべきでしょう。

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【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

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