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不動産投資

2017.9.4

不動産投資における家賃保証を賢く利用する方法

不動産経営を行なう上で、家賃保証会社は誰もが利用することを見当したのではないでしょうか?入居者がいなくても毎月の家賃を保証してくれるのであれば、これ以上の心強さはありません。しかし詳しく調べていくうちに、利用しないほうがいいように感じてしまう方も多いでしょう。実際はプラスに作用する事が多く、正しい家賃保証の知識を身に付けることで、大きなメリットが見えてくることでしょう。適切に保証会社を利用することで、不動産投資の見方になってくれることでしょう。それでは不動産投資の家賃保証を賢く利用する方法を紹介していきたいと思います。

 

不動産投資のメリット、デメリット

 

不動産投資メリット① 生命保険代わりになる

不動産投資では物件を購入する場合、大抵の方が金融機関から融資を受けて物件を購入します。その際に団体信用生命保険に加入する事を義務付けている事が多く、債務者と債権者の両方にメリットのある生命保険になっています。不動産投資の魅力でもある団体信用生命保険は、物件を購入する方が万が一の事が起こった場合に残りのローン残高を支払わずに済み、不動産物件が遺族の方に残るシステムです。

 

実際は遺族の方に物件が渡ったときに、継続して経営を続けていくか売却するかを選ばなくてはいけないので、通常の生命保険とは少し感覚が違います。また団体信用生命保険に加入できない場合があり、物件を購入する前に事前に確認をしておかなければいけません。持病などの告知が厳しいわけではないのですが、明らかに健康状態が悪い場合は加入する事が出来ません。ローンを組む事もできなくなってしまうので、早めに借入の審査基準を確認しておくといいでしょう。

 

不動産投資メリット② 少ない自己資金で始める事が出来る

不動産投資の最大のメリットでもあることなのですが、物件購入時にある程度の頭金を用意しておく事で全額を用意しなくても不動産を購入する事が出来ます。誰でも購入できるわけではないのですが、一般的な会社に勤めていて安定した給料を得ているサラーリーマンの方は不動産投資に向いていると言えるでしょう。少ない自己資金で、長期間の家賃収入を得る事が出来るので大変人気のある投資案件となっています。

 

信用度の高いサラリーマンの場合は、金融機関からの融資も通りやすく数千万円模する投資用物件を購入する事が出来るでしょう。しかし不動産物件以外で借金を作っていたり、年収が基準よりも低い場合は審査が通りづらい事もあり、頭金を多く用意しなければいけない事があります。他の商品と比べても高い買い物となってしまうので、審査条件を一つ一つクリアして信用度を高めなければ融資を受ける事が出来ません。

 

不動産投資メリット③ 毎月安定した収入が得られる

不動産を購入する事が出来れば、毎月安定した家賃収入を得る事が出来ます。物件の世帯数に応じて収入が安定的に入ってくるので、他の投資とは違い入居者がいる限り常に利益が生まれます。物件作りにこだわって入居率を意識した物件を用意する事ができれば、人気の高い不動産になるので空室が出たとしてもすぐに新しい入居者を見つける事が出来るでしょう。不動産投資では空室対策に力を入れる事は、とても大切なことです。

 

また物件の管理をすべて行う事はせずに管理会社に依頼することで、自分自身は何もする事無くお金を得る事が出来ます。収益性の高い物件は、余裕資金も多くなり手厚い保険を掛ける事が出来るので、さらに安全な資産運用をする事が出来ます。人気のない物件を選んでしまうと、一転して収入を得る事が難しくなってしまう事があるので、物件選びや不動産投資の基礎を身に付けて物件選びを進めなければいけません。

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不動産投資デメリット① さまざまなリスクを伴なう

不動産物件はさまざまなリスクを伴なう事になるので、適切な対応をしていかなければいけません。主なリスクとして物件の空室リスクです。一棟丸ごと購入した場合と区分所有のマンション一室を比べると、空室が出てしまった場合大きな違いが生じます。一棟丸ごと購入した場合、一室が空室になったとしても他の部屋で家賃収入を補う事が出来るのですが、マンション一室の場合収入が全く無くなってしまうのです。

 

実際は物件の購入金額の違いなどで、毎月のローン返済額も代わることから、どちらの場合もリスクの大きさに変化はありません。さらに入居者による家賃の滞納リスクも考えられるので、満室経営をしていても確実に収入を得る事が出来るとは言えません。どちらの場合も家賃保証を利用したり、サブリースを利用することでリスクを回避する事が出来るのですが、同時に収入を抑えてしまう事になるので慎重に選ばなければいけません。

 

不動産投資デメリット② 経営がうまく行かないと借金になる

当初の予定通り、金利の低い金融機関から借入が出来たり、利回りの高い物件を購入する事が出来たとしても予期せぬトラブルで入居者が付かない事も考えられます。家賃を下げたり、リフォームをする事で対処する事が出来るのですが、それでも入居者を見つける事が出来なければローンの返済も滞ってしまったり経営を続ける事が困難になります。一度にすべてのリスクが重なる事は考えにくいのですが、想定しておく事は大切です。

 

治安の悪い地域や、災害が頻発してしまうような土地だと、入居率を上げる事は難しくなります。不動産投資の場合、毎月入居者から家賃収入を得る方法か、物件を売却した差額で利益を生み出していく方法か、経営方法が変わります。どちらの場合も、人気の高い物件ほど不動産投資がうまく行く事になるので、入居者が見つからない限り経営が成り立ちません。将来の事も考えて充分に収益の見込める物件を選んで購入しなければいけないでしょう。

 

不動産投資デメリット③ 現金化するのが難しい

不動産物件は新築時には価値が高く評価されるのですが、毎年のように物件価値が下がっていってしまい、耐用年数が過ぎてしまえば土地の価値しか残らない事があります。よって物件を購入してすぐの状態で購入金額よりも高く売却する事が出来れば、大きな利益を得る事が出来るでしょう。実際は新築時には不動産会社の営業費や宣伝費などが上乗せされているので、すぐに売却を行なうには相当なスキルが必要となります。

 

通常の場合は家賃収入を目的に不動産投資をする事が多く、毎月のキャッシュフローを利益としています。つまり長期間の運用をしない限り投資金額を回収する事は難しく、耐用年数が過ぎた物件の場合、新しい物件を建て直さなければいけません。人気の高い土地ならば、何十年も同じ場所で経営していく事が出来るのですが、土地以外の建物をメインにしている場合は綺麗な建物を用意しなければいけません。常に売却のタイミングを図らなければいけないので、現金化するのが難しいと言えるでしょう。

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家賃保証システムとは

家賃保証システムとは、不動産投資の最大のリスクである空室リスクや滞納リスクが起きた場合でも、家賃保証会社が家賃を立て替えて支払いをしてくれるシステムです。オーナー自身が家賃の集金業務や滞納者に対して、催促の手続きなどをせずに毎月安定した収入を得る事が出来るシステムです。入居者の審査基準も家賃保証会社が決めてくれて、外国籍の方やアルバイトの方なども受け入れてくれるので幅広い方に入居してもらう事が出来ます。

 

不動産投資における家賃保証のメリット

 

安定した家賃収入を得る事が出来る

家賃保証システムの最大のメリットは、収入源となる家賃に関わるリスクを気にする事無く、安定的に収入を得る事が出来る事です。通常は家賃収入を目的に不動産投資を行なうためには、物件に住んでくれる入居者を探さなければ収入を得る事が出来ません。家賃保証システムを利用することで、その入居者がいなくても家賃を保証してくれるのです。ローンの返済や修繕費用の積み立てなどを行なう事が出来て、不動産経営を続ける事が出来ます。

 

毎月の保証料を支払う事で、家賃保障以外にも手厚い保証を受ける事が出来ます。入居者が引っ越した後の現状回復費用や、残置物の撤去費用をまかなってくれる会社もあるので、予期せぬ自体もカバーしてくれます。まれに入居者の夜逃げなどが起きてしまうと、オーナー自身が室内に入る事や、室内の残留物などを簡単に扱う事が出来ません。保障会社に依頼しておくことで、適切な対応を取ってくれるので安心できます。

 

 

家賃の滞納を保障会社が回収してくれる

家賃の滞納が起きてしまった場合も、オーナー自身が動く事無く保障会社が家賃の回収をしてくれます。通常ですと、何度も催促の電話や手紙などを送る作業をしなければいけないので、大変な苦労をして家賃を回収する事になります。入居者の中には常習的に家賃を滞納してしまう方もいるので、毎回家賃の回収に気を使ってしまうことになります。大きなトラブルに発展してしまう事もあるので注意しなければいけません。

 

また悪質な入居者の場合、家賃を支払う事をせずに何ヶ月も音信普通になってしまう事があります。当然退出してもらう事になるのですが、問題が大きくなるに連れて裁判沙汰に発展してしまう事があります。保障会社の中には訴訟費用を負担してくれる会社もあるので、最悪な状況を想定して保障会社に加入しておくといいでしょう。大切な時間を浪費する事が無くなるので、別の物件の経営にも支障がありません。

 

 

管理業務や経営の不安がなくなる

入居者の審査基準をあまりにも厳正なものにしてしまうと、なかなか入居者が決まらずに自ら空室リスクを招いてしまう事があります。保障会社を通すことで細かい審査基準を設ける事無く、幅広く募集を掛ける事が出来ます。管理会社はさまざまな物件を取り扱ってるために、審査基準を広げて広範囲で入居者を入居させても充分に経営が成り立ちます。入居者の選定を委託することで、大幅に経営の負担を軽減する事が出来るでしょう。

 

リスクを負担してくれる上に入居者が増えることで、満室経営をする事が容易になります。経営の見通しが建てやすくなり、新しい設備の導入や大規模な修繕工事が計画通りに進める事が出来ます。物件の改善を進める事が出来ればさらに安定して経営を進める事が出来るので、収益率を上げる事もできるでしょう。前向きな経営となり新しい物件を買い増していったり、本業の仕事に没頭する事が出来るようになります。

 

不動産投資における家賃保証のデメリット

 

家賃の引き下げを念頭に入れる

毎月の家賃を保証してくれる代わりに、数年おきに家賃の改定が起きてしまい予定よりも家賃の引き下げが起きてしまう場合があります。保障会社も入居者がいない限り、お金を保証する事が出来ません。他の物件との兼ね合いで、安定した収益を上げていかなければいけないので、入居率を優先してしまう事があります。最終手段でもある家賃の値下げをする事で入居率のアップを行ない、物件を安定させていきます。

 

保障会社と契約している以上、オーナーの意思で家賃を改定する事が出来なくなってしまうので、大幅な値下げを覚悟しなければいけないのです。利回りも大幅に落ちてしまう事になり、収益も下がってしまう事になります。ローンの返済額を上回る家賃の減額が起きてしまう事もあるので、毎月赤字経営に陥ってしまう事もあります。契約内容によっては、途中で解約する事ができない場合もあるので大きなトラブルとなる事もあります。

 

リフォーム代金が割高になる事が多い

物件を健全な状態に維持するために、割高な工事内容となってしまい高額な代金を支払う場合があります。綺麗な物件や最新の設備が整っている物件は入居者が付きやすく、満室経営をしやすくなります。

 

そのためにも頻繁にリフォームを繰り返し物件をキレイに保とうとしてしまうのです。この場合もオーナーの意思では決める事が出来ないので、契約前の確認が大切となり、納得の出来る保証会社を選ばなければいけません。

 

また保障会社が指定している工事会社を利用しなければいけない場合があり、他の工事会社よりも高い見積となってしまう事もあります。想像していた仕上がりと違っていたり、物件の見た目ばかりを気にしてしまい、入居者にとって住みづらい物件になる場合があるのです。契約時に指定の工事会社で行なうと記載されている事が多く、オーナーとの意見の食い違いが生まれたりトラブルとなるケースが多くなります。

 

敷金、礼金などが入らない場合もある

保障会社によっては、入居率を上げるために敷金や礼金を取らないように指定してくる事があります。今まではしっかりと収入になっていた敷金や礼金も全く入らなくなってしまうので、単純に利益が少なくなってしまいます。入居率を最優先に考えている会社が多く、少しでも収入を上げて増収を目指します。礼金はオーナーにとって大きな収入の一部ですが、オーナーの気持ちを考慮してもらう事が少なくなるので、不満が多くなる事があるでしょう。

 

そして現状回復費用をまかなうために、敷金の代わりに毎月の費用が高くなる事もあります。管理会社によっては敷金と礼金をそのまま持っていかれてしまう事もあるので、しっかりと保証会社を選ばなければいけません。そして契約するためにも、物件の収益性を参考にして契約に至るので、物件自体の魅力が少なければ保証会社と契約する事もできない場合があります。安定した経営をするためには、リスクとの折り合いを読む事が大切になります。

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家賃保証会社の選び方

家賃保証会社の設立日を確認する

近年では保障会社の数が増えて、どの保障会社に依頼すればいいか迷ってしまう事があります。保障内容も似ているのでどこに頼んでも同じように見えてしまいますが、保障会社にも良い会社と悪い会社が存在します。信頼できる保証会社を選ばなければ、良い物件を経営していても赤字になってしまう事があります。通常不動産関係の仕事と言えば、取り扱う物件数が増えることで、収入も増えて安定してくるのですが、保証会社では状況が変わります。

 

取り扱う物件数が増えることで、立替払いの金額が増えて保障が増えてしまうことで経営が苦しくなってしまうのです。依頼している途中に会社が倒産してしまうと、家賃が振り込まれる事が無くなってしまうので、不動産経営が回らなくなってしまいます。

 

簡単な保障会社の見分け方として保証会社の設立日を確認するといいでしょう。設立して間もない会社は、資金繰りが苦しい場合が多く倒産の危機も多くなります。長年保障会社を続けている会社は安定して経営をしていると言えるでしょう。

 

適正な保証料を確認する

家賃保証会社によっては、他の会社と比べても保証料が割高で、通常よりも多く請求されている場合があります。毎月の保証料は保障会社によって違うので、納得の出来る金額を選ばなければいけません。

 

家賃保証会社は正式な金額が決められていないのが特徴で、サービス内容も会社によって違います。更新料も毎年掛かる事が多く、金額も会社によって違うので複数の会社と比較をしなければいけません。一年間貯めた家賃収入も、更新料で簡単に失ってしまう事になるので注意しましょう。

 

契約時にも細かい決まりが多いので、わかりやすい見積やしっかりとした説明を聞かなければいけません。保証会社の営業の話で、満室稼働率が高いと謳っている場合は、元々の家賃設定が安い事が多く、経営していく事の出来ない値段である場合があります。稼働率よりも実際の家賃設定を確認して契約を検討しなければいけません。契約時の確認不足が原因でトラブルが発生してしまう事になるので、慎重に会社選びを行ないましょう。

 

 

悪質な取立てが起きていないかを確認する

家賃保証会社の業務内容には、家賃の回収作業が含まれています。悪質な会社の場合、脅しや暴力まがいな行動で家賃の回収を行なう事があります。なかなか業務内容を確認する事は難しいのですが、わからなかったでは済まされません。

 

直接的に入居率につながってしまい、すでに入居していた方も退室してしまう事も考えられます。残念ながら家賃保証会社の法整備も進んでいないので、しっかりとした決まりが設けられていません。

 

変な噂が立ってしまうと、長期間入居率に響いてしまうので経営が困難になってしまいます。インターネットの口コミや実際に周辺の不動産会社の方に評判を確認してみるといいでしょう。事前にトラブル内容を確認する事が出来れば、契約前に対処できるので良い会社を選ぶ事が出来ます。不動産経営を続けていく以上、長い付き合いとなるので保証会社のリスクも回避していかなければいけないですね。

 

まとめ

保証会社を利用するには一長一短があり、賢く利用していく事が大切です。どの会社も共通して言える事は、数年後には確実に家賃を下げられてしまう事です。利用しているどのオーナーの方も、リスクを伴なって保証会社を利用しています。

 

メリットを踏まえて、最大限に活用することで、安定した不動産投資につながります。主に物件が古かったり収益性に自信が無い物件の場合は、保証会社を利用する事は有効な手段と言えるので、トータル的な計算が必要となります。信頼できる保証会社を利用して、充分に収益を上げる事が出来る場合は保証会社は強い味方となります。将来的に安定を手に入れる事が出来て、常に安心感を得る事が出来るでしょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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