MENU

不動産投資に関する情報メディア

サラリーマン大家

2017.7.16

不動産投資の時に知らないと損!節税の仕組みを徹底公開

不動産投資は、「節税効果がありオススメ」といった声を最近よく聞くようになりました。ただ、受け手側はちょっと間違った認識をしているケースが多いようです。不動産投資をすれば簡単に節税ができるほど、実は簡単な話ではないことが多いです。

実際、バブル期に「不動産投資は節税効果があるから購入した方が良い」と不動産の営業マンに言われ、不動産を購入したところ大失敗。多額の借金を抱え、今でも返済し続けていることも多いのです。その反面、不動産投資における節税(税)の仕組みをしっかりと熟知した上で節税のテクニックを使えばある程度は、高い効果が見込めるでしょう。

ただ、忘れていただきたいのは、不動産投資は長期安定収入をメインの目的として行うものですので、節税をするためではありません。この記事では、特にサラリーマン大家を目指す方向けに不動産投資における節税の仕組みを細かくご説明して行きます、

 

【不動産投資】節税の仕組み

まずサラリーマンの方であれば、毎月決まった日に給与が支払われるかと思いますが、銀行口座に入っているお金(手取りは)は源泉徴収を引かれた分が入金されています。会社はあなたの代わりに税を納めてくれています。

不動産投資の観点でいえば、サラリーマンが節税できるのは

  • 所得税
  • 住民税

の2つになります。覚えておきましょう。

こちらの2つの税は基本的には収入を得てから課税されるまで、約1年ほどのリードタイムがあるのピンとこないかもしれません。なので、今年に不動産収入を得た場合には、来期に課税されます。

【関連リンク】

知らないと損⁈不動産取得税について確認しておくべきコトとは

税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイント

サラリーマン大家が節税するには赤字になる必要があるのか?

節税をするために一番手っ取り早いのが、トータル不動産収益を税務上赤字にすることです。

ですが、不動産投資のもともと目的に戻っていただくと、、、

不動産投資=長期の安定収入

が本質的な目的になりますので、赤字にすれば節税できるのかと安易な考えを持つことは避けたいところです。

ちなみに、税務上の赤字とは、どうゆうことなのでしょうか??

サラリーマンの場合、

企業から支払われる給与から源泉徴収など費用が天引きされたものが手元へ残る。

不動産収入もあまり考え方は変わりませんが、少しだけ異なります。

不動産投資の場合、不動産収益から諸経費を引いた額が不動産収入となる。そして、住民税や所得税が課税の対象となるのは本業と不動産収入の全体の収益になります。

なので、仮に不動産収入よりも諸経費の方が上回れば、不動産投資においては赤字になり全体の収入を減らすことができるので節税することができます。

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき』も一緒に読んでおきましょう。

【関連リンク】

サラリーマン大家で自己破産しないように今からチェックしておくべき|不動産投資

サラリーマン大家の成功と失敗!不動産投資にはサラリーマンが向いている?

節税に減価償却費も使える

まず、減価償却費の意味ですが、利用可能な期間を費用として計上しようというものです。物件には利用可能年数というのがありますので[物件購入価格÷利用可能年数=減価償却費]で費用計上ができます。

 

例えば、建物であれば47年くらい使えるので購入時の金額から47を割って毎年毎年費用計上していくというものです。減価償却費がなぜ節税効果があるかというと、計算上では算出できない費用として計算されるからです。

例えば、

年間家賃収益:100万円

諸経費:60万円

収益:40万円

なので、この場合は手元に40万円が残ります。これは普通のお金の流れかと思います。

ただ、減価償却費を計上した場合、

 年間家賃収益:100万円

諸経費:60万円

減価償却費:50万円

収益:-10万円

マイナス10万円となってしまいました。これでは赤字です。ただ、減価償却費はお金がかかるものではありませんので、手元のお金は40万円で変わりません。簡単にいうと毎年ある一定額を費用として使えるということです。

ただ、減価償却費も期間は決まっているので、これは一過性のものに過ぎないということを認識しておきましょう。

*諸経費

リフォーム、修繕費、管理会社への手数料、行政書士への登記代行手数料

【関連リンク】

ワンルームマンション投資の運営時や売却時にかかる税金

収益額によっては法人の方が良い?

サラリーマン大家でも場合によっては、法人にした方が良いというケースがあります。それは、本業と家賃収入が1300万円を超えたあたりです。

 

所得が多くなればなるほど、税率は上がっていきますから、個人だとその収入を越えると法人の場合の税率より上がってしまいます。個人から法人にすると7~17%くらい節税できますのでオススメです。

 

ただ、『不動産売却時にお得なのは、個人と法人どっちらなのか⁈』でもあるように節税を目的にした法人の場合は賃貸収入が単体で500万以下だった場合は、法人税などコストも加算できますのであまりメリットは多くなさそうです。

 

不動産投資を節税目的でするのは間違い

重複してしまいますが、不動投資の本質的な目的は長期安定収益を得ることです。なので、節税をメインを目的しているのは不動産投資とは言えません。

 

不動産投資を節税目的でやると危ない

不動産投資を行う上で黒字になっていることがもっとも健全な投資です。先ほどの章でご説明してきた売上を赤字にして節税を目的とするものは一時的なものなので後々しわ寄せが訪れるでしょう。加えて、『不動産売却時にお得なのは、個人と法人どっちらなのか⁈』でもあるように短期的な物件の値上げ幅に対する利益を目的とする場合も危険が潜みます。

 

リーマンショックのような大きい問題が発生した時のような大幅下落はないとしても、物件価格が下がり始めたら値上がり益も少なくなるわけですから旨味もそこまでないはずです。また、短期投資ばかりだと常に購入と売却を繰り返さないといけないため、ストレスもかかってきます。

 

相続税目的はどうなのか?

相続税を目的に不動産を投資した場合はどうなのか?

 

もちろん、上手にやれば不動産の評価額を3分の1くらいまで圧縮できるので、相続税対策に効いてきます。ただ、投資という目的が外れ節税をメインに考えてしまうと物件の選定などにも傲りが出てくることもよくある話です。

 

物件を持ったとしても、そのエリアでの賃貸需要などを把握していないと空室リスクを抱えることになりますので注意しなければなりません。何事にも言えることですが、目的を持った上で全力投球するときといない時では、圧倒的に結果が変わってきます。

 

また、最近不動産会社がオーナーの物件を借り上げで家賃保証するサービスがありますが、今後も現在の保証額と同じということはありませんので注意が必要です。なので、不動産会社が借り上げをしてくれるといってもリスクは少なからずありますので念頭に入れておきましょう。

 

例えば、新築で建てたばかりの頃は値段も高く設定できますが、築年数が長くなってくれば、家賃を下げざるを終えません。もちろん、その場合は不動産会社もあなたへ家賃保証学の値下げを交渉してくるでしょう。

 

値下げに応じなければ、一方的に解約ということも出てくるのでリスクは高まってしまいます。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが経験した不動産投資で成功する10%の投資家とは

初心者でも年間400万以上の利益を上げる不動産ノウハウ

まとめ

不動産の節税の仕組みから、スキームをご説明してきましたが、節税目的の不動産投資は避けるべきです。もちろん、お金が有り余っているのであれば話は別ですが、投資としての意味がありません。

 

不動産投資は長期的な安定収入を得て、生活を豊かにするものです。そして、立派な事業です。

 

ですので、節税を目的とする短期視点ではなく、長期視点を持つことが必要です。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook