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不動産投資

2017.10.22

不動産コンサルが語る、不動産投資における物件選定のポイント

不動産投資を始めようと考えた時に、実際にはどのエリアの物件を買えばよいのか、どんな条件の物件を買えば良いのかなど、わからないとお悩みの方も多いと思います。

では、実際にはどういった物件を買えば良いのでしょうか。物件選定で重要なのは、まず物件を購入するエリア。いくら良い物件でも賃貸需要の無いエリアで購入しても収益を上げることができません。

その他に物件の管理状況、物件の間取りや設備、部屋の位置や日当たり、眺望など色々とチェックする必要がありますね。

又、良い物件を手に入れる為には、物件選定はもちろん、自己資金はいくら必要か、どうすれば良い情報を手に入れることが出来るか等必要です。

 

物件選定をする上でのポイント

 

入居者が入るエリアか

物件選定において何が一番重要かというとやはり物件の所在するエリアです。

例えば収益ワンルームマンションを購入する場合、そこに住みたいと考える人の条件は、単身の人が多く、駅徒歩10分圏内、最近では7分圏内で物件を探す人が多いと言われています。その他、主要駅までの利便性や周辺の商業施設などの生活環境、コンビニがあるかなどが要件となってきます。

そのため、駅から10分以上や周辺にコンビニがないようなエリアで収益ワンルームマンションを買うと賃貸需要がないということになり投資が成り立ちません。

逆にファミリー向けのマンションなどを買う場合は、学校区や駐車場の有無、近くに公園があるかなどが要件になってきます。

次に、投資エリアとして人気の高いエリアはどこかというとやはり人口も多く、賃貸需要や賃料の高い首都圏エリアです。その他では大阪、名古屋といった大都市圏なども人気です。

こういった人気の高いエリアは、利回りが低く大きな利益を上げることは難しいですが、物件価格が下がりにくく、空室も少なく賃貸需要も多いので安定した収益を確保できるため、最初は地方の高利回り物件を狙うよりも人気の高いエリアで物件を購入すると良いと思います。

 

管理状態が良い物件、悪い物件を見極める

物件を選定する際に建物管理状況を確認することも非常に重要です。建物の外観などのハード面、入居者への対応といったソフト面がきちんと出来ていない物件は購入後にトラブルが起きることが多くなります。

例えば、分譲マンションでは、定期的に大規模修繕を行う為、修繕積立金制度があり、大規模修繕を行うための費用を毎月支払っています。

しかし、マンションによって修繕積立金の金額には違いがあり、修繕積立金の積立残高も違います。

毎月の積立金額の少ないマンションですと当然積立金も貯まっていませんので、大規模修繕を実施するために修繕積立金の値上げや特別徴収される場合があります。

購入後に値上げや特別徴収といった費用が増えることになると大きな負担になります。

そのため、購入前に管理費、修繕積立金の値上げはないか、今どれくらい修繕積立金は溜まっているか確認する必要があります。

アパートも中古の場合は同様に、外壁工事や屋上防水、鉄部の塗装を行っているか、行っていない場合は購入後いくら費用が必要か確認する必要があります。

次にソフト面でいうと集合ポスト周辺にゴミが散らかっていないか、持ち主不明の自転車が放置されていないか、廊下に色々な物が置かれていないかといった管理状況を確認する必要があります。

ソフト面が悪い管理会社ですと、ハード面の管理もいい加減な場合が多く、結果物件の資産価値を下げてしまうことになります。

 

間取り、設備

入居を決める条件は、まずは家賃、次に場所(駅からの距離、周辺の環境など)、そして室内(間取り、設備)の順になります。

間取りについては、単身であればワンルーム、1K、広めの部屋が必要なら1LDK、ファミリーであれば最近では3DKといった間取りよりも同じ広さでもリビングの広い2LDKの人気があるなど賃貸ニーズに合わせた間取りを選ぶ必要があります。

又、設備については、住みやすさや防犯面を重視し設備にこだわる人も増えています。

トイレには温水洗浄便座、室内物干し、防犯面ではテレビモニターフォン、オートロックなど必須条件になってきています。

購入の際は、どういった間取りであるか、設備はどういったものが付いているか確認する必要があります。

そして、不動産を売買する場合、基本的には現状有姿での引渡し条件になっていることが多く、オーナーチェンジ(入居者がすでにいる物件)であれば室内の確認は出来ないので仕方ありませんが、空室の場合は必ず設備が作動するかどうか確認する必要があります。

仮に故障している設備があれば交換してもらうか、引渡し後リフォームの際に交換することを前提に値引きしてもらう等交渉した方が良いでしょう。

 

部屋位置、眺望

部屋の位置、眺望については、入居者付けにプラス要素となります。

部屋の位置においては、ベランダの向きが南向きで日当たりが良い部屋、隣が一方しかない角部屋が好まれる傾向にあり、北向きの部屋や中部屋と比べて高い家賃を取ることが出来ます。

又、目の前に建物があったり、周辺に墓地などの不快施設があるよりは、部屋から見る眺望が良い方がやはり好まれます。そのため、一階よりも高層階の方が賃料を取ることが出来ます。

 

物件選定の際は自分目線で選ばない

収益物件はあくまで投資対象であり、自分が住むわけではありません。

そのため、自分が住むならこの部屋という目線で収益物件を買ってしまうと余分な設備が付いていることで賃料が上がり、入居者にとってはマイナスの評価になってしまいます。

例えば、バス、トイレは別でないといけない、室内洗濯機置き場でないと嫌だということで物件を探すと物件の価格はどんどん上がっていき、最後は新築が良いとなったとします。

しかし、そのエリアではその価格帯の入居者はおらず、バス・トイレが一緒のユニットバス、コインランドリーでも良いといった低価格のニーズが高いとなると最終的には家賃を下げないといけないということになります。

収益物件を選ぶ場合は、いかに効率的に収益を上げられるかが重要です。

あくまで投資対象として、設備等もそのエリアのニーズにあったレベルに合わせ、物件価格を出来るだけ抑える必要があります。

【関連リンク】

【初心者必見】不動産投資で確認しておくべき内容まとめ

 

自己資金にあった物件選定とは

 

収益物件を購入する際の費用は?

収益物件を購入するには、物件価格と購入にかかる諸経費が必要となります。

購入諸経費には、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税、火災保険、印紙代、ローンを使う場合は銀行への手数料などがあります。

ワンルームマンションであれば購入費用の10%~15%、アパートであれば7%~10%程度掛かります。

現金で買う場合は、物件価格+購入諸経費=自己資金となり、ローンを組んで買う場合は、(物件価格-ローン金額)+諸経費=自己資金となります。

例えば、1000万円の物件を900万円のローンを組んで買う場合は、頭金100万円+諸経費となります。

 

融資を受ける場合に頭金はどれくらい必要?

最近では、フルローン、オーバーローンを組める銀行も増えています。

フルローンは物件価格と同額のローンが組め、必要な自己資金は購入諸経費のみとなります。

オーバーローンの場合は、物件価格+購入諸経費までローンが組めますので基本的には自己資金は不要です。銀行によっては一部出ない費用もあります。

しかし、金融機関で融資を受ける場合は通常は1割~2割程度の頭金が必要になります。

 

不動産投資には自己資金はどれくらい必要か

例えば、中古ワンルームマンションを買う場合は、物件価格は500万円~1500万円程度となり、現金で購入すると物件価格+諸経費必要となりますので、自己資金は550万~1650万(購入諸経費10%必要になります。

次にローンを組む場合は、フルローンであれば、諸経費10%のみ、オーバーローンであれば自己資金は不要です。

仮に9割ローンの場合ですと、500万円の物件を買うとローン金額450万円、購入諸経費50万円となりますので、500万円-450万円+50万円=100万円が必要ということになります。

500万円以上の中古ワンルームマンションを購入する場合は、自己資金は100万円以上あれば購入が可能です。

新築ワンルームの場合は、仲介手数料が不要なので購入諸経費は7%程度、アパートの場合は7%~10%程度となりますので、自己資金はローンの頭金+購入諸経費となります。ローンについては不動産投資において銀行をどう上手く使うかをアパートローンや金利の観点から分析してみるをご確認ください。

 

自己資金を使わない為にはどうすればいい?

所有物件を増やすために自己資金がどれくらいあるかが非常に重要です。

全く自己資金を使わずに物件を買えれば、短期間で物件を増やすことも可能です。

では、自己資金を出来るだけ使わない方法にはどういったものがあるのでしょうか。

収益物件を購入する場合、必要な資金は物件価格+購入諸経費となり、オーバーローンを組めば全額ローンで組めますので自己資金を使わなくて済みます。

ただし、頭金ゼロは危ない!マンションを購入する際に気をつけるべきことでもあるように、オーバーローンで組むということは、返済金額が増えてリスクが上がる、物件の評価以上にローンを組んでいるので元本の返済が進まないというデメリットがありますのでご注意ください。

初心者でも年間400万以上の利益を上げる不動産ノウハウ

 

物件選定をして良い物件に巡り会う為には

不動産投資を始めるには

不動産投資を始める際に何から始めれば良いか悩まれる方も多いでしょう。

何事もまずは行動だと取りあえずやってみようで始めた人の多くは、不動産会社の営業マンの上手な営業トークに騙され失敗する結果となっています。

最近では法律も厳しくなり明らかに悪徳不動産会社というのは減りましたが、ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきことで記載しているように多くの不動産会社では営業成績に対するインセンティブ契約を採用しており、営業マンは売り上げをあげれば給料が増えることになる為、とにかく物件を売ろうとします。

不動産投資についてある程度勉強していれば、不動産会社の営業トークの矛盾に気が付くことが出来ます。

特に、収益物件を見るポイントについては勉強する必要があり、不動産投資の収益構造がどうなっているか、今回のポイントでもある物件選定における注意点、どういった条件の融資が利用できるかは抑えておきたいところです。

そのため、不動産投資を始めるにあたり、書籍やセミナーに参加する等して不動産投資についてまず勉強する必要があります。

こちらの動画も合わせて見ておきましょう。

出展:https://www.youtube.com/channel/UC1oeetFsGkRJUdVHdFgmfTw

 

物件選定をして良い物件を探す方法は

収益物件を探すには、収益物件のポータルサイトで探す、不動産会社へ直接行って紹介してもらう、セミナーに参加して物件を紹介してもらうといった方法があります。

その際に、1の物件選定をする上でのポイントでもお話しをさせていただきましたが、

エリア、物件の管理状態、間取り、設備、部屋位置、眺望をチェックします。

実際には、収益物件の場合はオーナーチェンジ物件が多い為、室内を見ることが出来ないことが多い為、物件資料で色々と判断をする必要があります。

ワンルームであれば、室内でチェックする事項としては、バス・トイレが別かどうか、室内洗濯機置き場はあるか、収納はあるか、キッチンは居室内(ワンルーム)か居室外(1K)か又オートロックやテレビモニターフォンかといった点も確認が必要です。

その他、管理費、修繕費がどれくらい掛かるか、建物管理は自主管理か委託管理課などもチェックが必要です。

まずは、資料だけでもこれくらいはチェックが出来ますので、条件をクリアできないような物件は省いていき、最終的に絞っていき物件選定を行います。

物件選定をして良い物件を探すには、最低限チェックするポイントを抑え自身の考える条件をクリアする物件を探すことが重要です。

 

不動産投資セミナーへ参加しよう

やはり、良い収益物件を手に入れるためには、良い収益物件の情報を得る必要があります。

収益物件の情報はまず不動産会社に入り、不動産会社の営業マンは良い物件であればポータルサイトなどを使わずに直接自分のお客様に紹介します。

そのために良い収益物件の情報を持っている不動産会社の営業マンと仲良くなることが良い情報を得るための近道になります。

不動産会社によって扱う収益物件も違い、都心部の中古物件を得意にする不動産会社もあれば、新築のみ取り扱う不動産会社などもあります。

そのため、収益物件が見たいということで不動産会社を訪れても自分の探している物件が無いといったケースも多々あります。

収益物件を取り扱う不動産会社の多くはセミナーを行っており、そこで自社のスタンスや実際に紹介してくれる物件の話をしますので、セミナーを聞いて自身に合う不動産会社を探すと良いでしょう。

セミナーは無料でやっていることも多く、セミナー後に個別相談なども行ってくれます。

店舗に行くと忙しく中々話を聞いてくれなかったり、営業マンがいないケースも多いので、インターネットで不動産会社を調べて行くよりもセミナーへ参加する方が良い営業マンと会える可能性が高くなりますので、セミナーを有効に活用することでより良い情報を入手することができるようになります。

【関連リンク】

時間の無駄を徹底排除!不動産投資セミナーを選ぶ際の注意点

 

信頼できる営業マンと出会う

l不動産投資を行うにあたり、信頼できる営業マンに出会うことは非常に重要です。

やはり、不動産は宅地建物取引士などの専門資格も多く、不動産投資を行うには色々と専門的な知識が必要なります。

自身で勉強するのもひとつですが、本業もあり中々そういった専門知識を身に付けるには時間も掛かりますので、契約や賃貸管理など難しい部分は専門家に任せる方が効率的です。

そのために、良い物件を紹介してくれ、契約や賃貸管理においてもきちんとフォローしてくれるような信頼できる営業マンと出会うことが出来れば、その後の不動産投資は効率よく進めることができます。

不動産投資はリスクが低いと言われていますが、大きなお金を動かすので最初につまずくとリカバリーに時間が掛かります。

早い段階でそういった信頼できる営業マンを見つけるようにしましょう。

こちらも合わせて確認しておきましょうね。

【関連リンク】

営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント
不動産営業マンから投資用マンションを買う際に注意すること
不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

不動産投資を成功させるために押さえておくべき不動産会社まとめ  

不動産投資で抑えるべきポイント

不動産投資おける効率性とは

不動産を購入して増やしていくには、ある程度効率よく自己資金を使っていく必要があります。自己資金が無限にあれば問題ないのですが、一般家庭では生活以外で使えるお金というとやはり限りがあります。

例えば、自己資金が1000万あるとして、1000万円の物件を現金1000万円で買うと1戸しか買えません。しかし、ローンを組むことで使う自己資金を減らして物件を買うことが出来ます。同じ1000万円の物件を800万円ローン受けることが出来れば200万円の自己資金で済みます。

仮に同じ条件の物件であれば、200万×5戸買えることになります。ローンを組むので返済などはありますが、ローンを完済すれば一度に5戸の物件を手に入れることが出来ます。同じ1000万でも使い方次第では効率よく物件を購入することが出来ます。

これをレバレッジ(てこ)効果と言います。

 

レバレッジ効果

レバレッジ効果をもう少し詳しく説明していきます。

年間収入が60万円、物件価格1000万円の物件を購入するとします。

(購入諸経費については考えないものとします)

今回は現金で買えば、自己資金1000万円で年間収入は60万円で自己資金の利回りは6%となります。

次にローンを組んで購入するとして、自己資金200万円、融資条件を融資金額800万円、金利3%、期間30年とするとローンの返済は約41万となります。

年間収入60万-41万=19万の収入となります。

自己資金200万円で年間収入は19万円で自己資金の利回りは9.5%となります。

同じ投資をしても融資を使うことで自己資金の利回りは大きく増えました。

仮に同じ条件の物件で融資を組み5件買うと年間収入は19万円×5戸=95万円となりますので、現金1000万円で1戸購入した時よりも35万円の収入を多く得ることが出来ます。

このように融資を使うことで自己資金を効率が上がることをレバレッジ=てこ効果といい、不動産をやる上で非常に重要な要素になります。

効率が上がれば資産が増えるスピードも上がるので良いのですが、その分リスクも高くなりますので注意が必要です。

こんな動画もあります。

出典:https://www.youtube.com/watch?v=WEktYjuRSn8

レバレッジの判定方法

レバレッジ効果がある状態とは、簡単に言うと銀行が融資を行うことで得ることができる利息、言い換えると銀行の融資利回りを物件の利回りが上回っている状態を言います。

例えば、先ほどと同じ融資条件、融資金額800万円、金利3%、期間30年とするとローンの返済は約41万とすると銀行の融資利回りを出すには、

年間返済額41万円÷融資残高800万円=融資利回り5.12%

となります。この銀行の融資利回りをK%と言います。

このK%5.12%と自己資金の利回り9.5%を比較するとK%<自己資金利回りとなり、レバレッジが効いている状態となります。

K%と自己資金の利回りの差をイールドギャップといい、この差が大きいほどレバレッジ効果が高くなり、レバレッジ判定は+(プラス)となります。

逆に、K%>自己資金の利回りとなる場合はレバレッジが効いていない状態となり、レバレッジ判定は-(マイナス)となり、融資を受けて投資をすると効率が悪いということになります。レバレッジ判定は簡単に出来ますので覚えておいて損はないと思います。

 

不動産投資における安全性とは

レバレッジ効果を高くすると自己資金の効率は上がりますが、その分返済が増えるので空室が出た場合には返済できなくなるなどリスクが高くなります。

例えば、オーバーローンやフルローンで組むと自己資金はほとんど使わないのでレバレッジが高くなります。物件を増やしていく段階ではこういった投資も有効だと思いますが、空室率の高い物件で高レバレッジの投資を行うと収入が入ってこない期間が増えると手出しで補填しないといけなくなり、期間が伸びれば破綻してしまいます。

そのため、ある程度の安全性を確保する必要があります。

安全性を高める方法としては、頭金を多くする、金利を下げる、融資期間を長くするといった方法があります。

しかし、安全性を高めると効率が下がる為、どういった投資を目指すかによってどちらを重視するかを検討する必要があります。

 

効率性と安全性はどちらが重要

メガ大家やギガ大家と言われる人たちがブログや本を出したりして活躍していますが、メガ大家の投資方法の多くは、出来るだけ自己資金を使わずに、フルローンやオーバーローンで物件を増やして方法でとにかく規模を大きくして空室リスクなどを下げる方法を取っています。

簡単に言うと家賃収入が1億円ありますが返済も1億円近くあり、キャッシュフローはほとんどない高レバレッジの状態です。皆さんは、資産が10億円あって家賃収入が1億円あるからすごいと思われるかもしれませんが、内情はかなり危険な状態です。こういった方法は空室が少なく資金が上手く回っている間は返済も出来て資産はどんどん増えていきますが、一度歯車が狂うと途端に資金が回らず返済に困ってしまうという状態になってしまいます。

高レバレッジ=ハイリスクな投資となりますので、それを理解して投資していればよいのですが、ただメガ大家の真似をしてそういった投資をするというのは非常に危険です。

確かに資産を拡大していく時期は、やはりいかに持っている自己資金を効率よく使うかを考える必要があるので、ある程度リスクを取って効率性を重視することになると思います。

しかし、ある程度資産拡大の時期が過ぎると今度はリスクを減らすために安全性を高めることが重要になります。

初心者の間は、高レバレッジ投資は出来るだけ避け、ある程度安全性の高い投資を行い、不動産投資の経験を積んだ段階でそういったリスクを取った投資を行う方が良い結果になることが多いです。

効率性と安全性はシーソーの関係にあり、効率性を高めると安全性が下がり、安全性を上げると効率性が下がります。

不動産投資を行う際は、投資全体でバランスを取っていくことが重要です。

【関連リンク】

初心者でも年間400万以上の利益を上げる不動産ノウハウ

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

まとめ

不動産投資を行う上で物件選定は非常に重要です。どんなに利回りが高くても入居者が決まらないような物件では不動産投資がそもそも成り立ちません。

又、物件選定のポイントを抑え物件を見る目を養うことで、不動産会社の営業マンともある程度交渉することが出来るようになります。物件選定のポイントなど書籍やセミナーに参加するなど、勉強をしてから不動産投資を始めれば、成功により一歩近づくことが出来ます。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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