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サラリーマン大家

2017.8.10

収益物件に関するノウハウが満載♫サラリーマン大家さん必見

昨今の不動産投資は、これまでのように不動産業者や地主、一部の投資家のものでしたが、融資環境もよくなり普通のサラリーマンでも大家さんになれる時代になりました。そういった影響もあり、最近では新聞やメディアで「収益物件」といった言葉をよく目にするのではないかと思います。

とは言え、収益物件にも区分マンション、一棟アパート、マンション、テナントビルなど色々な種類があり、具体的にどんな収益物件があり、どうやって物件を選べばよいのかについて詳しく知らない方の方が多いと思います。今回は、収益物件にはどういった種類があるのか、良い収益物件を選ぶにはどうすればよいか、収益物件を探すには?といった内容についてお話ししたいと思います。

 

収益物件とは?

そもそも収益物件って何?

収益物件とは、区分マンション、一棟アパート、マンション、事務所の家賃収入から収益を得ることを目的として購入する不動産、物件を言います。ゼロ金利、マイナス金利といった金融政策により銀行に預金していても利息が付かない、又将来の年金不安があるといった方々が資産運用の投資先として収益物件が注目されています。

 

収益物件の種類

収益物件と一口に言っても様々な種類がありますが大きく分けると3つに分かれます。

 

住居系

区分マンションや一棟アパート、マンションのことを指します。一般的に収益物件の数として一番多いのが住居系となります。区分マンションであれば1000万以下の手ごろな価格から購入可能なので、初心者の方は住居系から始める方が多いですね。一棟アパート、マンションであれば、数千万~数億といった物件もあります。

 

事務所系

主に都心部にあるオフィスビルのことを指します。

借主が個人ではなく法人が事業用として利用するのが大きな違いです。法人が借り上げて従業員が住む場合は契約者は法人ですが住居系となります。

 

法人が契約する為、賃貸の契約期間が長くなることが多い為、長期に渡って安定した収益が期待できます。半面、空室になると空室が長期化する場合があります。

 

テナント系

主として商業系テナントビル、店舗や倉庫などを指します。住居系に比べて利回りが高い為注目されていますが、規模が大きいため物件価格がかなり高額になるので一般の投資家には中々手を出しにくい物件となります。

【関連リンク】

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収益物件はどうやって儲けるの?

収益物件で実際に儲けるポイントは2つあります。

 

家賃収入による定期的に安定した収益を得る(インカムゲイン)

収益物件を購入する目的は長期的に安定した収入を得ることです。定期的に国債や銀行の利息以上の利回りを期待して収益物件を購入するわけですね。

 

売買により差益で収益を得る(キャピタルゲイン)

収益物件を売却し、購入時と売却時の差額で儲けることを期待して収益物件を購入します。買った時より値上がりすれば利益、値下がりすれば損となります。キャピタルゲインを狙う方法は相場や市場動向など様々な要因で物件価格が上下するので初心者には予測することが難しくハードルが高い為、一般的には収益物件の購入はインカムゲインを目的として購入される方が多いですね。

 

収益物件の利回りとは?

一般的に収益物件の利回りというと表面利回りを指し、下記の式で計算が出来ます。

表面利回り=年間総収入÷物件価格

例えば、区分マンション1戸 物件価格1000万、年間総収入60万(5万/月)の物件があるとすると

60万÷1000万=表面利回り6.0% となります。

対して実質利回りは、区分マンションであれば管理費、修繕積立金、アパートであれば清掃費用等運営費など年間必要経費や売買時の仲介手数料、税金など購入諸経費を考慮して計算します。

実質利回り=(年間総収入-運営コスト)÷(物件価格+購入諸費用)

例えば、上記物件に管理費、修繕積立金 年間6万(5000円/月) 購入諸経費100万の場合

(60万-6万)÷(1000万+100万)=実質利回り4.9%

実質利回りの方がよりシビアな収支の見方になります。

 

良い収益物件を選ぶにはどうすればよいのか

エリア、立地選びが重要!

良い収益物件を選ぶのに非常に重要なのが物件のあるエリア、立地です。

例えば、全国的にみると東京都23区エリアは家賃の高さ、空室率の低いので利回りは少し低いですが非常に人気の高いエリアとなっております。その他では、東京近郊の横浜市、川崎市、関西では京都市、大阪市、神戸市、その他名古屋市、福岡市といった政令指定都市も人気の高いエリアになっています。最近では、地方で収益物件を購入して空室の多さや賃料の下落で収益が上がらず失敗している投資家も多いので、地方で投資をする場合はきちんと物件を調査をする必要があります。やはり、人口減少が進む日本では人口の多いエリアで収益物件を買う方がリスクも少ないと考えられています。

次に重要なのが立地です。

どんなに安心なエリアでも立地が悪いと入居してくれません。住居にしても、事務所にしても利便性が非常に重要で、最寄駅から徒歩10分以内、最寄駅からターミナル駅までの時間、利用できる路線の多さなど利便性の良さはチェックが必要です。物件の周辺環境については、近くにコンビニ、スーパーや飲食店、大型商業施設の有無なども入居率に影響します。又、ファミリー物件であれば、学校区や公園、病院といった公共施設もチェックポイントとなります。

 

築年数、物件の規模

築年数について重要なポイントは新耐震基準か、旧耐震基準かという点です。昭和56年6月以降に建築許可を取得している物件は新耐震基準となっており、旧耐震の物件に比べると耐震強度が高くなっています。東日本大震災や熊本地震の影響もあり、地震が起こった際に壊れにくいという点で新耐震基準かどうかチェックされる入居者も増えています。区分マンションについては物件の規模も重要になります。

区分マンションの場合、毎月の支払いとして管理費、修繕積立金があります。修繕積立金は大規模修繕の為に計画的に積み立てるお金で、規模が小さいと負担が増える場合があり、大規模修繕の前に修繕積立金の値上げや特別徴収される場合があります。収益物件を購入する前に修繕積立金の積立額、値上がり予定がないかの確認が必要です。

 

合わせてこちらの記事も読んでおきましょう。

【関連リンク】

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ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきこと
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良い物件=利回りが良い?

利回りが高い物件が本当に良い物件なのかという点は気になるところだと思います。当然収益を期待して買う訳ですから、少しでも利回りが高い方が良いですよね。しかし、利回りが高いということはなんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?にもあるようにリスクが高いということの裏返しです。

例えば、最寄り駅から駅徒歩10分の20㎡の区分ワンルームを都心部、地方と同じ利回り10%で売出しても、空室リスク違うので地方の場合だと15%~20%の利回りはないと売れません。

やはり、そのエリアでどれだけの利回りがあればきちんと収益が取れるのかが重要です。エリアに関係なく、利回りからリスクを差し引いてもきちんと収益が取れる物件が良い物件と言えるでしょう。

 

リーシングしてくれる管理会社選びも大事

やはり収益物件の肝は空室期間をいかに短くするかに尽きます。現在の入居者が永遠に住み続けてくれればいいですがいつかは退去されます。そのため、実際に募集会社選びも収益物件を購入する際には重要な要素となります。収益物件を購入する際には、管理会社についてはそのまま引き継ぐか、新しい管理会社へ変更するとなります。

変更する場合は、収益物件の仲介業者が管理会社も指定売る場合はその仲介業者へ依頼することが多いですが、仲介のみしかしていない場合はその仲介業者に紹介してもらうか、自分で探すことになります。管理会社を選ぶ際のポイントは【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方にあるようにやはりリーシング力、客付け能力です。

選ぶ際には管理会社が持っている自社の管理物件の空室率や平均空室期間といったデータを見せてもらいましょう。空室率は90%以上はないとリーシング力が弱い管理会社となります。

【関連リンク】

サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとは

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自分が住む基準で選ぶと失敗する?

収益物件はあくまで収益を生んでもらうことが目的で、自分が住むために買う訳ではありません。

例えば、収益物件として区分ワンルームを買う場合、自分が住むならバス、トイレ別が良い、室内洗濯機が無いと嫌なのでその条件の物件しか買わないということがあります。そうなるとユニットバスでも十分な利回りが期待できる物件があっても条件に合わないので購入できず、チャンスを逃すことになってしまいます。

重要なのは、購入しようとしている物件が自分の期待する収益を上げられるかです。

 

収益物件を探すには

収益物件ポータルサイトで探す

まずは、インターネットなどで収益物件を取り扱っているポーターサイトで物件を探します。ポータルサイトには、楽待や健美家といったサイトがあります。ポータルサイトでは、エリア、価格帯、期待利回りなどの項目をチェックし、絞り込みを行います。気になる物件があれば、取り扱っている不動産業者へ連絡します。注意する点としては、ポータルサイトは更新頻度があまり多くないのですでに売れている物件等も掲載されています。

又、悪質な場合は、連絡をもらいやすくする為にわざと条件の良い物件を載せておいて集客するおとり広告を使っている場合もありますので、物件がないにも関わらず営業電話をしつこくかけてくる業者は悪い物件を買わされる恐れがありますので注意が必要です。

 

不動産会社を訪問する

やはり実際に不動産会社を訪れて話を聞く方が安心できますよね。又、不動産会社もインターネットで問合せするだけのお客さんよりもわざわざ会社まで来てくれるお客様の話は熱心に聞いてくれますし、良い情報を出してくれる場合もあります。この際に注意しないといけないのはまだまだ悪質な不動産業者もありますので、押し売りをしてくるような不動産業者ははっきりと断るようにしましょう。

 

不動産会社のセミナーに参加する

収益物件を取り扱っている不動産業者の中には、自社の販売方針や収益物件についての情報についてのセミナーを開催している業者もあります。多いのは区分ワンルームマンション、アパート系のセミナーですね。セミナーの後には、個別相談会や営業マンを紹介されるなどし、その後に条件にあった収益物件を紹介してくれます。セミナー参加者にしか紹介しない物件もあります。

しかし、こういったセミナーは集客が目的なので、基本的には自社の物件を売る為に良い話をします。セミナーで聞いた話を鵜呑みにしてしまうと悪い物件を買わされてしまうこともありますので注意してください。

 

信頼できる不動産会社を探す

良い収益物件の情報はやはり不動産会社に集まります。そのため、良い収益物件を手に入れる為には、良い収益物件の情報をたくさん持っている不動産会社の営業マンと仲良くなるのが一番の近道です。取引を繰り返す中でそういった信頼出る不動産会社を見つけ、良い情報を一番にもらえるような関係性を構築しましょう。

【関連リンク】

ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

ワンルームマンション経営で押さえておくべき注意点を理解していないオーナーが実は大変多いです。

 

収益物件の買い方 アパートローンの活用方法

アパートローンと住宅ローンは違う?

同じ建物を買うのに、自分で住む場合は住宅ローン、収益物件を買う場合はアパートローンに分かれます。住宅ローンは居住目的で買う為に金融機関から借り入れをし、返済は居住者の給与となります。居住用ということで金利も安く設定されており、返済期間も比較的長く組めるのが特徴です。借入に際しては、居住者の属性(職業、勤務先や年収など)を基に審査を行い、返済能力が高い人ほど多額の住宅ローンが組めます。

アパートローンは収益目的で買う為に金融機関から借り入れをし、返済は借主の家賃となります。

そのため、購入者の属性、資産背景に加えて物件の価値、収益性を基に審査を行います。収益物件を買う場合は、区分マンションで最低年収300万以上、一棟アパートで500万~700万程度必要だと言われており、年収の10倍前後までを借入限度額としています。

アパートローンはパッケージ商品として取り扱っている銀行もありますが、取り扱っていない銀行もまだまだ多いですね。

 

アパートローンの金利は?

アパートローンの金利については、本人の属性に影響するところも大きいですが、一棟アパート、マンションですと1%台~4%弱、区分マンションですと2%~5%弱といった金利設定になっています。

 

アパートローンが使える金融機関は?

大手都銀は、アパートローンには消極的で唯一りそな銀行のみ取り扱いがあります。その他全国展開している銀行では、オリックス銀行が積極的です。地方銀行、信用金庫については、最近アパートローンに積極的な銀行も増えていますが、その地域の物件にしか融資をしてくれない等の制約が多いです。ノンバンク系では、ARUHI,三井住友L&Fなどがアパートローンに積極的です。

 

ローンについてはこちらの記事も参考になります。

【関連リンク】

【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説
不動産投資ローンを使ってワンルームマンション投資
【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで

 

まとめ

良い収益物件を買う為には、買う物件のエリア、立地等をきちんと調査し、きちんと客付け出来るかの確認が必要です。

 

利回りが良いということはリスクも高いということなので、利回りだけに惑わされる収益をきちんと上げることが出来る物件を選びましょう。

【関連リンク】

ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点について

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