MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.9.3

【投資ノウハウ】中古物件をリノベーションして新たに賃貸物件として運用する魅力とは

最近の不動産の動きとして新築で建設した物件よりも、中古物件をリノベーションし販売する方法が多く取られるようになってきました。

なぜそのような方法が増えてきたか、どのようなリノベーションが好まれているかをご紹介したいと思います。

リノベーションとは

昨今の住宅業界で話題になっているキーワードです。リノベーションとはいったいなんでしょうか?

 

リノベーションとは何か?

ここ数年、大変よく取り上げられるキーワードとして「リノベーション」があります。リノベーションとは手を加えてよくすること、修復、再生、または改革、刷新する、という意味も含めます。不動産に関しては、中古物件に手を入れて生まれ変わらせる、という意味で使われています。

賃貸物件でも物件の老朽化に伴い、部屋全体をリノベーションしていくことが増えてきました。

 

リノベーションとリフォームの違い

昔からよく使われていた方法に「リフォーム」があります。これは老朽化した建物を元の状態に戻すことを指し、賃貸物件では現在の入居者が退去したあとの原状回復の作業を指す場合もあります。いずれにしても元の建物の状態と価値まで回復させる工事を行い、同等のレベルに戻すことを指します。

 

「リノベーション」は、既存の建物に大規模な工事を行うことを指し、建物の性能や機能などを、既存よりも向上させ、価値を高めていくことを意味します。既存の物件のポテンシャルを活かし、さらに現代の生活スタイルやデザイン、機能性など最新の技術も盛り込んでいきますので、文字通り建物の資産価値の向上につながります。

【関連リンク】

「リフォーム」と「リノベーション」の相違点って知ってた?

 

中古物件が多く余っている実情

現在の日本の住宅事情は中古物件と新築物件のバランスが崩れ出し、大幅に中古物件が余りはじめている状況です。集合住宅においては、高度成長期から1990年代にかけて作られたマンション、アパートが数多くあり、老朽化が進む反面、住民の多くが高齢になり建て替えや移転がままならないものも多くあります。

 

小規模な集合住宅でも建て替えの費用をどのように捻出するか、また新築にすると家賃が高額になることで、今までの入居者が借りることが難しくなったり、新たな入居者募集もままならないというジレンマも抱えています。その反面、新築物件はうなぎのぼりで価格が上昇し、賃貸物件でも賃貸料の二極化が進んでいます。

 

一方で戸建中古物件も悩みを抱えています。例えば親世代から自宅を引き継いだものの、自分の生活ベースや住居はその地域にないこともあります。中古物件としてそのまま売却したくとも、老朽化した建物をそのまま売却するのは難しく、また土地としての売却を考えても、思い出のつまった家を処分するのはしのびない場合もあります。簡便なリフォームをし賃貸物件として貸そうにも、今度は逆に借り手を見つけるのが非常に難しい場合もあるでしょう。中古物件の立っている土地についても、建築基準法が大きく変わり、新築物件の工事が困難な場合もあるでしょう。

 

中古物件もリノベーションで生まれ変わる

その状況の中でリノベーションという方法が、中古物件に新たな命を吹き込むことができるのです。一件一件の住宅がそれぞれ違う立地、建築年数、間取りでできています。またオーナー自身の価値観や住宅に対する考え方が違います。その一つ一つに今の時代にあった方法や生活スタイルを取り込み、またリノベーションをかける範囲や資金状況に応じて、納得のいく賃貸物件に生まれ変わらせることができるのです。

 

また地方にある中古物件は作られた年代にもよりますが、しっかりとした構造や建築技術で建てられていることが多く、建物自体は長い年月の使用が可能な場合も多くあります。しかし床面積が広いわりに、個室が多く住みにくいという点があります。このような物件の場合も、リノベーションをすることで新たな住まいとして生まれ変わることができるのです。

【関連リンク】

リノベーションはこんな不動産投資家におすすめ

マンションを購入してリノベーションをしようか迷っている時にオススメの記事

 

リノベーション賃貸物件をおすすめする理由

出典:http://ap-shinjuku.com/hotel/

リノベーションは自宅の改修によく使われる方法ですが、実は賃貸物件も新たに活かすことができる方法でもあります。

 

従来の住宅に満足できない層にアピール

昨今の賃貸物件を借りる人たちは、インターネットで情報を集めることに慣れています。既存のデザインや昔ながらのバストイレ付きでそこに住めれば良いという考え方ではなく、少しでも個性があり、そこに住む意味を見いだすことに重きをおく価値観を持っている人が増えてきました。

 

もちろん家賃や立地などは最優先課題であることに変わりは無いですが、自分で納得できるポイントを見つけられれば、そこに少しだけ多くの家賃をかけたり、多少駅から遠くなっても問題はない、と判断することが多いでしょう。

 

今までの中古物件の条件のままだとどうしても借り手が見つからない、という場合に、リノベーションをするのは大変有効な手段になります。建築物そのものの価値を上げ、長期的に借り手が見つかりやすい状況を作ることができるのです。もちろんリノベーションにかけた資金は賃貸料に反映させ回収していきます。

 

ありきたりの物件よりもこだわりの物件を重視

例えば今までのアパート賃貸物件では、ワンルームでロフトが付いているお部屋が人気だったり、しゃれたデザイナーズルーム、駅から徒歩圏内、コンビニが近くにある、などがポイントになっていました。もちろん立地に関する事項は、今でも賃貸物件を探す際に重要なポイントになっています。

 

しかし現在ではお部屋そのものの作りを、新たな価値観で重視するようになりました。壁の多い個室や長い廊下を作ることよりも、多機能に使える広いスペースや、ワンフロアのまま各コーナーごとに特徴や使用目的を持たせた部屋作り、部屋と部屋とがゆるやかにつながる家、などが好まれています。

 

ロフトスペースは今でも多く作られていますが、冷房が効かず天井が低いスペースではなく、むしろ快適にこもることができるスペースとしての活用や、趣味のスペースとして活かせる作りが好まれるようになってきました。実際の状況はのちの項目で詳しくご説明します。

【関連リンク】

500万円~1000万円の予算でできるリノベーションの範囲とは

 

賃貸物件にも魅力的なポイントを作る

今までの賃貸物件は集合住宅としての機能や生活ルールを最優先にし、個人の指向や生活スタイルはおさえて暮らすというのが一般的でした。賃貸物件での暮らしはあくまで一時的なもので、通過点にしか過ぎず、ゆくゆくは住宅を購入し広い家に住むというライフスタイルが人生の目標となっていた時代でした。

 

しかし現在では、今このときの過ごしやすさを最優先にし、日々を充実させる生活スタイルが好まれます。住宅を購入するのではなく、賃貸物件で自由に暮らすという価値観も多く共有されるようになってきました。そんな中で、賃貸物件にも魅力的なポイントを作り、借り手を限定する手段が好まれるようになりました。たとえばペットとともに暮らしたい人のために、ペット飼育者専用のアパートやマンションがあります。室内はペットが汚しても掃除がしやすい素材で作られており、ペット専用のドアや遊び場、また建物の共有スペースにはペットの足洗い場やドッグラン、共有リビングなどもあります。そこに住む人はみなペットを飼っている人ばかりなので、多少の鳴き声やペット特有の匂いは問題にはなりません。

 

また音楽を趣味にしたり、勉強や仕事にする人のためマンションもあります。部屋での練習もでき、グランドピアノを持ち込むことのできるお部屋もあります。共有スペースには24時間音出し可能なレッスン室を設け、そこでレッスンをすることもできます。地下に小規模な音楽ホールを備えたマンションもあります。

 

またバイクに乗るのが趣味の方のために、個室にガレージスペースを設けたアパートや、映画を見たい人のためにスクリーンとプロジェクターを個室に完備したマンションなど、アイデア次第ではさまざまなお部屋を作ることができます。賃貸物件として魅力的なポイントを作り、それを柱にしてリノベーションをするのが大変重要になります。

 

中古物件の価値を見いだしさらに暮らしやすく

中古物件の中でも高度成長期に建てられたマンションに、とても人気が集まっています。独特のデザインや広々としたロビー、また現在ではなかなか見つからない便利な立地など、新築で新たに入居するには難しい建物です。そんな魅力を活かしたままリノベーションすることによって、さらに快適で住みやすく、また借り手も見つけやすいお部屋を作ることができます。

 

戸建住宅でも今にはないデザインや日当たりの良さ、また広いお庭などが人気です。昔ながらのの個室の多い間取りを変更し、広々としたスペースに生まれ変わらせ、水回りには現代の使いやすいものを入れてあげることで、快適度がぐんとあがることでしょう。中古物件ならではの魅力を活かし、そこに住みやすさを加えてあげるリノベーションで物件そのもの価値をあげましょう。

【関連リンク】

バリューアップさせるために必要なリノベーションの費用は実際どのくらいなのか?

 

リノベーション物件の実際 (一戸建編)

出展:http://www.machiya-stay.co.jp/

では実際にどのようなリノベーションが行われてるいるか、いくつか例をご紹介します。

 

間取りを大幅に変更し多目的に使えるスペースを作る

以前の戸建住宅はいわゆる4LDKで庭と駐車場がついた、というのが憧れのスタイルでした。賃貸物件でこの条件を満たす住居はなかなかなく、また見つかっても高額な家賃となり、それならばと分譲住宅の購入となるケースが多いと思います。

 

ここではもっと小規模な戸建賃貸物件をリノベーションする案をご紹介します。まず既存の部屋割りやリビングという考え方をやめて、住人全員の共有スペースを広く作ります。キッチンやリビングなども兼ねたスペースで、家の中の一番気持ちの良い空間に作ることがベストです。それぞれが作業をしたり勉強をするワークスペースはぜひとも作りたいですが、廊下などの空間をうまく活かし、そこに設けるのも方法です。

 

逆に個室スペースは寝室として最低限のスペースを確保し、眠ることに特化したスペースとして作ります。

 

天井や壁を抜いて構造を活かした内装に

室内を仕切る壁や天井などは建物の構造的に問題がなければ、なるべく撤去してしまいます。空調の問題もありますが、現在は断熱材も優れたものが多く、窓やドアなどの開口部も機密性が高くなっていますので、大きな空間でもさほど不便は感じません。また古い戸建は天井の梁や柱など立派な木材が使われていることも多いので、見せることで住居としての価値が上がることもあります。

 

壁も壁紙を使わず、素材そのものの壁面を楽しんだり、自然素材の壁塗料や漆喰などで内装するのもおすすめです。入居者にDIYの作業をしてもらい、楽しみながら個性あふれるインテリアにしてもらう方法もあります。賃貸物件でのDIYは退去時の原状回復の有無で意見が分かれる点でもあります。しかし前入居者の部屋作りを受け入れ、さらに自分で手を加えていくことに面白さを感じる人も多くいますので、積極的に検討してみる価値があると思います。

 

キッチンを移動し、よりシンプルで使いやすく

今までのキッチンは高機能なシステムキッチンが主流で、施工の関係上どうしても設置場所が限られてきました。しかしIHクッキングヒーターがコンロの選択肢に加わり、キッチン本体の設置も以前より自由に決められるようになりました。

 

キッチンは閉鎖的な空間にせず、リビングの一角に設けたり、スペースによってはリビングの主役になるキッチンを作るのも方法です。シンク下を自由に使えるシェルフタイプにして軽やかな印象にすると、インテリアともなじみやすくなります。またダイニングテーブルを組み込んだアイランドキッチンを作り、お部屋のアイコンとして特徴づけるのも方法でしょう。

 

食器棚や収納棚を設置する場合は、引き戸などで隠せるようにするととても喜ばれます。空間に余裕があるようならば、パントリーを作って普段使わないものや保存食品などは、まとめて収納するスペースにするのもよいでしょう。

【関連リンク】

マンションのキッチンをリノベーションしたい!費用はどれくらいかかる?

トイレ・バスを移動し、使い方を限定しない

どうしても狭い空間に押し込みがちなトイレ・バスですが、たとえば庭に面した空間にお風呂を移動するのも面白いと思います。庭からは見えても構わないと判断し明るい大きな窓をつけてみたり、光の加減でくもりガラスになる窓なども販売されているので、取り入れてみるのもよいでしょう。またシンプルにバスカーテンを使用する施工にし、使わない時は洗濯物を干すテラスとして利用することもできます。

 

トイレも照明にこだわったり、ギャラリーのように壁面を飾れるスペースを作ったり、と個性あふれる仕様にすることができます。インテリアのテーマを決めて壁紙や小物にこだわることができるのも、狭いスペースならではの楽しみ方です。

 

いわゆるユニットバスでトイレ・バスが一体となった形は以前からありますが、むしろパウダールーム、トイレ、バスをラグジュアリーな空間として完成させ、日々の使い勝手を向上させることで居心地の良い住まいを作るのも、一つの方法だと思います。

 

リノベーション物件の実際 (マンション・アパート編)

戸建でのリノベーションについてご紹介しましたが、次はその内容に加えマンションならではのリノベーションをご紹介します。

 

マンション本体のポテンシャルに注目する(立地、構造、周辺環境など)

マンションの場合、もともとの中古物件としての立地や建物の状態、また共有施設や借景でもある周辺環境はあとから手を加えることができません。でも逆にその条件を活かしたリノベーションは可能です。

 

今までの発想だと玄関から部屋に入るといくつかの個室があり、バルコニーに面した場所にリビングを置く、というのが一般的でした。そして各部屋は小さく区切られてるため、開口部から隔てられた空間には光と風が通りにくいという欠点がありました。しかし現在ではその考え方をやめて、まずその空間に何を優先していくか、という発想のもとにリノベーションを計画するようになりました。

 

たとえばバルコニーからの風景がとても素晴らしく緑も多く見えるお部屋の場合、その風景を室内の一番良い場所から眺められるように、間取りを作り直していきます。キッチンやリビングから眺めるか、また寝室からから眺めるかの優先具合で、おのずと間取りも変わるでしょう。

 

たとえば部屋の床面積があまり広くなく、一人暮らしの人を想定したとします。物件の立地は交通の便が非常によく、物件周辺には緑があふれた環境です。そして自宅で仕事をしたい人も多いエリアだと仮定します。それならば玄関近くにワークスペースとしても使えるスペースを作り、リビングとしても機能させます。景色の良い開口部周辺には、息抜きができるようにプライベートのスペースを配置します。

 

逆に郊外にある中古物件で、自宅には休むために戻ってくると仮定するお部屋ならば、一番くつろげるスペースにリビングを配置し、暗く静かなスペースに寝室となる場所を想定してあげると良いでしょう。

 

室内をゆるやかにつながる空間に変更

マンションやアパートだと、どうしても構造の関係で室内が縦長の空間となり、光が届きにくいスペースが出てきてしまいます。そこで壁は最低限の設置にして、壁の一部の室内窓にして光を取り入れたり、壁の上部にスリットを入れて窓ガラスをはめこむ方法があります。マンションやアパートなど構造の関係で窓が作れないスペースもありますが、室内窓を使うことで光を取り込むことができます。

また壁面を格子壁にして、ゆるやかに他の部屋とつながるように工夫するのもおもしろいでしょう。格子壁で仕切る方法だと光も風も通るので、クローゼットなどの湿気対策にもつながります。建物の躯体を支える壁面には使えないですが、壁の一部だけを格子壁にしたり、インテリアのアクセントとして取り入れると良いでしょう。

 

また壁本体を作らずに収納棚などをうまく間仕切りにしたり、移動できる収納棚にすると賃貸物件ではさらに喜ばれることでしょう。クローゼットにも扉を付けず、あえてオープンなスペースのまま残して洋服などを飾るように収納する、いわゆる見せる収納も人気があります。

 

またバス・トイレなどの空間も、ワンルームタイプのお部屋であれば、あえて透明ガラスで仕切るようにし、室内とつながる空間にするのも方法です。既存のユニットバスは掃除をして清潔を保つのが難しく、湯船に入らない若い世代も増えていますので、シャワールームのみを設置するのもマンションやアパートならではのアイデアです。

 

床面積の少ない物件であれば、あえてリビングの一角を畳の小上がりにして収納を増やしたり、ロフトを設置して居住空間を増やすのも方法です。ただ漠然と広いスペースがあるよりも、使いやすく区切られた空間を作っておくことで、暮らし方のアイデアにもつながることでしょう。

 

室内に光と風をうまく取り込むことが、閉鎖空間になりがちなマンションやアパートでは重要な項目になってきます。暗くなる空間を作るとそこが死角になり、使われないスペースが増えていきます。なるべくものをもたないシンプルな生活が提唱できるような部屋作りをおすすめします。

 

玄関周りのスペースを有効活用する(土間やアウトドアなスペースに)

少し前までは玄関は最低限の土間スペースで、下駄箱もスリムなデザインのものが多く使われていました。しかし生活様式が変わり、玄関にベビーカーや自転車を置いたり、アウトドア用品を収納したりとさまざまな目的で使いたい人が増えてきました。

 

リノベーションの際にぜひ廊下のスペースを最低限にして、土間を作ることをおすすめします。玄関ドアから靴を脱ぐたたきまでを広く取り、玄関脇に下駄箱を兼ねたシューズクローゼットを作ります。

 

また作業スペースを大きく取るならば、玄関脇の一部屋をそのまま土間にするのもおすすめです。自宅で作業をする人ならば、その土間の部屋をそのまま土足のワークスペースにできますし、お子さんがいるご家庭ならば、自由に遊ぶキッズルームにもできます。多目的なスペースだからこそ、住む人のニーズに合わせた部屋へと変化させることが可能なのです。

 

今までにもトランクルームを設けた住まいもありましたが、荷物をしまいっぱなしにするのですはなく、いつも見えるように、また見せながら収納できる土間やシューズクローゼットの人気が高まっています。

 

バルコニーや窓の近くにインナーテラスを

バルコニーに面したスペースを、コンクリートやタイルを貼ったインナーテラスにするのはいかがでしょうか。室内に観葉植物を置いたり、洗濯物を室内干しするスペースにもできます。床の素材が変わっていることで自然な間仕切りとなり、空間を使い分けることが可能です。

 

また、床を一段下げてアウトドアリビングのように使うのも面白いでしょう。またバルコニー自体の構造や作りを変更することはできませんが、室内のリビングと一体化するインテリアに変更することは可能です。

 

たとえば室内のフロアと同じ素材や同系色のウッドデッキをひいて、空間がつながってみえるように配慮したり、バルコニーにベンチやソファ、テーブルなどを置いて、リビングとしての機能を持たせることもできます。リノベーションの計画の際にバルコニーをどのように使っていくかを盛り込んでおくとよいでしょう。

 

フレキシブルに使える部屋作りを

個室ごとに使い道を限定する家作りではなく、部屋を使う人がさまざまなアイデアを考え、それを実現できる部屋にするリノベーションが理想です。今までの住宅は各部屋の使用目的が限定される作りになっており、個室としての機能を重視していました。

 

現在好まれるスタイルは、そこに住む人が孤立せずお互いの気配が感じることのできる住まいや、家の外と遮断しすぎない住まいが重視されています。また家族の環境や成長にあわせて、使用目的をフレキシブルに変えていくことができる住宅が好まれています。

 

もちろん住宅の使い手にも多少の発想力が必要になりますが、そのアイデアを活かすことでさらに愛着が湧く部屋になります。そうなれば長期での借り手へとつながるでしょうし、また次の借り手にも新しいアイデアを提供することができます。部屋それぞれに愛着を持って住んでもらえれば、その建物全体の愛着にもつながりコミュニティとして良い状態をキープすることにもつながります。賃貸物件としてそれはまさに理想の物件となるでしょう。

 

まとめ

リノベーションというと持ち家にだけあてはめがちですが、賃貸物件にも活かせるアイデアがたくさんあります。自分が住みたい部屋、住んでみたいと思う部屋であれば、借り手も見つかりやすく、初期に多少の投資が必要になりますが、特徴を持たせた賃貸物件であれば空室が続くことも少なくなるでしょう。長く愛される賃貸物件を作ることが、リノベーションの大きな目標になります。ぜひ参考にしていただけると幸いです。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook