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不動産投資

2017.9.9

不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイント

最近になって中古の不動産物件を購入し、リノベーションを施して賃貸として貸し出し、家賃収入を得ている人が多くなって来ています。一見すると、このビジネスは「中古物件を購入して、リフォームを施して貸せば収入が得られる」と安易に考えられがちです。しかしこれは、最初の「ビジネス」の点を踏まえて、「リノベーションと中古物件」についての情報を収集し。費用などを研究することが非常に大切です。ビジネスをスタートする前に入念に計画を立て、失敗しないような工夫を考えて臨むのが得策です。

不動産投資で最初に確認すべき点

不動産オーナーと入居者の関係を改めて考える

まずは、不動産投資が、物件を相手にするビジネスでは無く、顧客相手のビジネスである事を忘れるべきではありません。当たり前の事なのですが、入居者はオーナーに家賃を支払って住んでいます。お金を支払っている以上、入居者を「お客様」と考えるのが妥当です。確かに日本の昔からの伝統では、大家さんがリーダーの様なイメージがありましたが、今では引越も手軽に行える背景もあるので、貸している不動産に魅力を感じなくなり、飽きが来たら出て行かれる可能性も濃くなります。これではオーナーが損をする羽目になります。

 

ところで、ここで思い出したいのは、不動産投資はあくまでも「利益」のために行う事業だと言うことです。ですから、可能な限り空室の期間を少なくし、入居者から家賃収入を可能な限り長い期間、入居者から支払ってもらわなければならないのです。ですから、何よりもまず、入居者が安定して生活し続けてもらわなければなりません。そのためにも、オーナーは不動産だけを考えるのでは無く、顧客である入居者の「生活」を優先的に考える様に思考を変えましょう。

 

 

損益分岐点の意識、固定費をリストアップする

不動産投資だけでは無く、ビジネス一般を考える上で、どれくらいの投資をして、どれくらいの売上を上げて、どれくらいの利益を得ているかを意識しているのかは非常に大切な事です。 特に不動産は価格が非常に高価な事から、どれくらいのリフォームを施し、その投資金額を明確にして、その上で家賃収入を計算に入れ、利益がどれくらいかを知っておくべきでしょう。

特にアパートを一棟丸ごと所有している場合、入居率が変動しますので、そこにどれくらいの費用を投じたかで得られる利益も違って来ます。

 

投資金額と家賃収入と利益の金額を算出し、収入がどの時点で投資金額を超えるかの損益分岐は、算出が非常に大切です。損益分岐点をしっかりと把握しておきましょう。また、そのためにも固定費をリストアップして、どれくらいの費用が設備ごとに必要かを知っておきましょう。費用に関しては、詳細に記録を着けておいた方が後々に便利です。是非記録を残しましょう。

 

用途を変えるリノベーション

不動産の有効活用を考えた時、元々の用途から「敢えて」変えて活用することもあります。

例えば、最近よく耳にするのが、古民家の様々な形での活用が挙げられます。昔の家でも造りがしっかりしている物は、現在でも十分使用が可能です。こう言った古民家の大部分は、リフォームが掛けられて改めて民家として再生するのでしょうが、時には用途を完全に変えて新生する場合もあります。古民家が形を変えて再生した物は色々な例があります。カフェ、シェアハウス、店舗・・・等々です。これらは古い時代の面影を残しつつ店が営まれるので、独特のゆったりした時間の流れる店になり、話題になることも多いです。

 

この場合の事業形態としては、不動産のオーナーが店を行う場合や、誰か他の人に貸して営業される場合と、色々あるのでしょうが、不動産の「活用」の観点から考えると、「古さ」を「味わい」に変えた見事な逆転劇と言える成功例です。古い家をそのまま壊せば瓦礫の山かも知れませんが、生かせば立派な資産です。そしてこの動きは今後も広がると思われます。

 

 

不動産投資においては税金やローンについても知っておく

不動産にリフォームを掛けて事業を行う場合、家賃でも収益が発生すれば当然税金が発生します。

普通のサラリーマンだと税金は会社が手続きをするので、「税金」と言われてもなかなかピンと来ない人も多いでしょうが、不動産で収益を得る場合、不動産所得となるので納税が必要になります。しかし、所得にも様々なコストが経費として引かれるので、その計算を知っておかなければなりません。不動産投資関連の税金は、購入時に不動産取得税が掛かったり、保有中も固定資産税や住民税も掛かります。また売却時に利益が発生した時には譲渡税が掛かります。あらかじめ把握しておいた方が断然有利です。

 

また、リフォームをするならば、ローンについても知識が必要です。不動産投資における有利な金融機関の選択も必要になりますし、利率に関しても情報は必要です。ローンの金額、返済期間等も最初から計画を立てておくべきでしょう。尚、不動産投資を目的とするローンでは、自分の居住目的の場合と、税金上の控除等が違う場合もありますので、はじめの段階の入念な計画が必要です。

 

中古物件のリノベーションについて

中古物件のリノベーションは不動産の価値があげるイメージ

「リノベーション」は比較的新しい言葉なので、人によっては意味合いがはっきりせず、「リフォーム」と混同することがあるようですが、イメージをはっきりしてた方が様々な場面で役に立つ場合が多いです。と言うのも、この点で勘違いがあると、施工業者や設計事務所との打ち合わせで、自分の言った趣旨と相手の理解に食い違いが発生し、イメージ通りの提案を得られない場合があるからです。

 

さて、「リフォーム」と「リノベーション」ですが、イメージから考えれば「リフォーム」が「修繕」の様な意味合いが強く、畳の取り換え、クロスの張り替え、水回り等の故障の修繕のイメージですが、「リノベーション」となると「価値のアップ」の色が濃くなります。もう少し言えば、リノベーションは「不動産全体の価値アップ」になります。キッチン、トイレ、風呂場等、新しい設備は使って心地の良いものですし、貸す場合の「使い心地の良さ」は「家賃収益」にプラス要因になります。不動産屋の「この物件はリノベーションをしていますので設備は新品ですよ」と言った言葉は非常に強い武器になるでしょう。

 

 

中古物件のリノベーションは宣伝効果が期待できる

リフォーム物件は意外に人気があるものです。と言うのも、元々が中古物件のため、全体の家賃が新築に比べて手ごろなのに、設備が新品なために快適に生活が出来るからです。そしてリノベーション物件についてですが、不動産の価値アップのため、リフォーム物件と同等以上の快適さが望めます。

 

ところで、リノベーション物件に関して、不動産業者の営業トークと広告について考えてみます。不動産業者の営業担当者は、店舗に来たお客さんにどんなトークで対応するでしょう?「これはリノベーションを施した物件です」と話さないでしょうか?アップした不動産の価値について話さないでしょうか?また、新聞やネットの広告を考えてみましょう。「リノベーション」の言葉が宣伝文句のトップとして出ないでしょうか?それを考えると、「リノベーション」の言葉は、「価値のランクアップ」の意味を帯びることもあり、集客の効果を非常に高めると言えます。

リノベーションは不動産の価値のアップです。そしてこの魔法の言葉は更なる価値を中古物件に増し加えることでしょう。そして、入居者を呼び込むことに一役買うことに繋がるに違いありません。

 

 

中古物件をベースにすること

建物の帳簿上の価値は、非常に速いスピードで減って行きます。マンションの場合、税法上の耐用年数は鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造で34年となっていますが、約20年で価値は半分となってしまい、それ以降はほぼ横ばいで推移します。不動産の「人気」は、物件的には新しければそれだけ人気があるため、家賃も同じ様な傾向が現れます。逆に言えば、古ければそれだけ家賃は安くなると言うことです。中古物件として購入する場合も同じです。古ければ価格も下落した状態で購入が出来ます。

 

ところで、ここで建物の「物理的な耐用年数」を考えます。

耐用年数に関しては諸説ありますが、木造の場合は40年~50年以上、鉄筋コンクリート造でも70年クラスの実績の例もあります。これを考えれば、建物は適切な手入れが為されれば相当長期間の使用に耐えうることが分かります。つまり、帳簿上の価値は低くても、構造としては、まだまだ使える場合が多いのです。この様に考えると、不動産中古物件は「宝の山」と言っても言い過ぎでは無いかも知れません。そしてリノベーションの技術は、これらの宝に一層の磨きを掛けます。中古物件をベースにすること、リノベーションでよみがえらせること、非常に意義深いと言えましょう。

 

 

中古物件のリノベーションの具体例

リノベーションの具体例を考えましょう。

最初に挙げられるのが、やはり風呂、キッチン、トイレが挙げられます。快適な生活のために、是非とも交換したいものです。次に挙げられるのが内装材です。クロスや床材、あるいは畳などが挙げられます。特に以前の入居者が喫煙者である場合、この部分の交換は非常に大切な点となります。タバコの臭いは非喫煙者の鼻にはキツいものです。また、意外に重要な物に、ドアやサッシ窓が挙げられます。と言うのも、昨今の空き巣狙いは、ドアのピッキングや、窓からの侵入手段も非常に巧妙になっているため、古い設備では防犯上の危険がぬぐえない面があるからです。更には壁の撤去や、新設なども考えられるでしょう。意匠的、機能的な部分で向上が図れるのが魅力的です。

 

ところで、用途まで変える例、例えばマンションを貸しオフィスに変える例を考えると、少し方向が変わって来ます。オフィス用途としては、まず挙げられるのが電気廻りがあるでしょう。使いやすい位置にコンセントがあれば、作業効率も良くなりますし、エアコン設置等の都合を考えても、電気工事を最初に考えるのが得策だからです。

 

 

中古物件について

マンションが中古になる時

例えばですが、マンションが「中古物件」になる時とは、果たしてどんな時でしょうか。これは結論から言いますと、築1年以上、あるいは誰かが1度でも住んでいたら、それで「中古物件」となります。誰も住んでいないのに「築1年」と言うのは、日が浅い気もしますし、「誰かが1度でも」と言う点に、もしかしたら驚く人もいるかも知れません。しかし、1年経てば多くの設備が少ないながらも老朽化しますし、色の褪せる部分もあるでしょう。また、「1度でも」と言うのは、風呂やトイレを誰かが使用してるとも言えます。それを考えれば、やはり中古品の扱いが妥当です。

 

この中古物件ですが、「古さ」について知っておくことは意外に重要です。

例えばウォシュレットを取り付ける事を考えましょう。これには意外に築浅の方が有利な場合があります。ウォシュレットは電気で動きますのでコンセントが必要ですが、古すぎるマンション等の場合、トイレにコンセントが付いていない物件もあるのです。しかし古ければ購入価格を抑えることが出来ます。ですから、中古物件の購入と言っても、建った時代と設備の老朽化等のバランスを考えないと、リフォームの時に思いがけない費用が発生する場合があります。ですから購入前は十分に調べるべきです。しかし、自分の物件の弱点を十分に知ることが出来れば、強力な点を上手く利用することも可能です。自分の不動産の強みをも十分に知り、それを生かして入居者に提案しましょう。

 

 

ワンルームマンションとファミリータイプのマンションの違い

ワンルームマンションとファミリータイプのマンションについて比較して考えると、そこに意外な「違い」が傾向として現れます。そしてこれは「貸す」ことを考えると、意外に重要になりそうです。

 

ワンルームマンションは主に単身者が、ファミリータイプは家族で暮らすのですが、両者には使われ方の相違があります。例えば風呂場やトイレを考えますと、ファミリータイプの方が「使用回数」と言う点では数倍になることが考えられます。逆にワンルームマンションの場合は掃除の回数が減ったりしますので、どうしても手入れがなおざりになってしまいます。特に顕著なのが喫煙です。喫煙はファミリータイプの場合、文字通り喫煙者は煙たがれる場合が多く、居室での喫煙は少なくなる傾向が高いです。逆にワンルームマンションの場合は、その点はフリーになることが多いため、リフォームを考える場合、クロスや天井、フロアに至るまで交換が必要になり、貸す側としては損をする形になります。

 

その他にも空室の期間の両者の傾向が違ったり、子供の有無での設備劣化もあり得ます。家賃収入はもしかしたらファミリータイプが多いかも知れませんが、利益はケースバイケースです。ですから、物件購入の際には不動産業者任せにせずに、自分でしっかりと確認し、貸す場合にも契約内容を十分に練り、貸す相手の人柄も見抜く事が大切になるでしょう。

 

 

中古物件の用途を変えた活用例

リノベーションと言うと、古民家の再生の様なイメージばかりが先行する様にも思えますが、決してそれだけではありません。例えばマンションのリノベーションには、ビジネス転用等も考えられます。ビジネス転用と言うと、大掛かりに身構えてしまうかも知れませんが、例えば個人事業の事務所として使用するのであれば、それ程大きなスペースは必要ありません。業種にもよりますが、パソコンと机と書棚くらいあれば結構なビジネスも可能ですし、他にも個人事業としてアクセサリー等の創作を行う場合、必要な場所も小さいスペースで済む場合もあります。尚、ビジネス転用の場合のメリットとしては、中の設備の老朽化が少なく留められることが挙げられます。

 

ただ、この場合は、もしかしたら別のオーナーとしての経営ノウハウが必要かも知れませんが、貸事務所として知名度が上がってくれば、安定した顧客獲得も夢では無くなることでしょう。いずれにしても、中古物件、例えばマンションの場合でも用途の転用は十分可能ですし、そちらの方が収益を稼げる場合もあります。中古物件活用は、様々な道があることを覚えておきましょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

不動産投資でアパートを丸ごと購入する場合 

不動産投資を計画している人の中には、例えばアパートを丸ごと買い取って、そこからの収入を考えている人もいますが、この場合にはマンションのリフォームとは別に注意が必要な場合があります。と言うのも、中古アパートはマンションと異なり、室内だけのリフォームでは済まない場合もあるからです。

 

例えば、「雨漏り」について考えてみます。

マンションの場合は防水工事等の修繕費用が積み立てられている事がほとんどですが、アパート一棟のオーナーになると、屋根や壁の防水等にもオーナーが責任を負わなければなりません。これは不動産投資におけるリスクです。しかし、逆にメリットもあります。アパートの多くは軽量鉄骨で造られていて、壁の撤去も可能な場合もあります。これは広いスペースを取る事が可能な事を意味します。

 

広いスペースが必要な施設を考えると、例えばダンススタジオ、音楽スタジオ、アトリエ等が挙げられます。そして、これらは確かに特殊かも知れませんが、独自の付加価値が着きます。このような付加価値は更なる利益を生み出してくれるに違いありません。この様な背景を考えると、不動産投資において、アパート全部を買うことはハイリスク・ハイリターンと言えるでしょう。リターンが大きい事は魅力です。作戦と準備を入念にして臨みましょう。

 

 

不動産投資の費用について

リノベーションの費用イメージ

不動産投資を考え、中古物件を購入し、いざリノベーションと言っても、費用が分からないと話が具体的になりません。そこで不動産投資には費用がどれくらいかが心配になるのですが、こればかりはケースバイケースになりますので、実際に相談してみないことには始まりません。しかし、過去のリノベーションの事例から考えるに、マンションの場合は700万円~1000万円、戸建住宅の場合は1000万円~1500万円あたりが中心価格帯になっています。不動産投資を考える場合には、一応の目安になります。

 

尚、リノベーションの費用について業者と相談する場合等、可能な限り記録を残した方が良い場合が多いです。また、見積もり書をもらった際、費用の内訳がしっかり書いているかを確認しましょう。見積もりに「一式」と書いている場合は、どこに費用を掛けたのかが分かりませんし、最悪の場合は工事がいい加減にされても文句が言えなくなる場合もあります。金額が不透明な見積書は危険要因と考えた方が良いでしょう。尚、見積もり書がきちんと記載されている場合は、価格の相談をすることも、ある程度は可能です。例えば、キッチンの価格が設備代と施工費の両方が記されている場合、キッチンの仕様を変える時に、全体の価格がどういった形で変化するかが分かりやすいです。そう言った意味合いからも、見積もり書はしっかりと書いてもらうべきです。

 

 

管理等も必要

不動産を貸す場合には、貸した物件の「管理」が必要になります。管理の方法にも寄りますが、管理費用を最初の段階から考えておくべきでしょう。管理費用は不動産投資の経費と考えても良いです。不動産管理の手法は、主に自分が管理する場合と、管理を依頼する場合があります。マンション等の場合は管理会社に任せる場合が多いです。管理会社の業務は非常に多岐に及びます。そしてオーナーにとっては非常に心強い存在になります。

 

賃貸管理の業務を少し挙げると、入居者の募集、家賃の査定、入居者の審査や連帯保証人の審査、契約書の作成や契約金の清算、家賃滞納者への督促や訪問、家賃などの集金、入居中のクレーム処理、部屋の修繕、リフォーム手配・・・

管理会社に依頼するには、当然費用が発生しますが、家賃の集金や督促、クレーム発生時の処理等、「なるべくやりたくない仕事」も代行してくれるメリットがありますので、検討に入れておくのが良いでしょう。

 

 

保険や設備の補償期間について

住宅を買う場合も、借りる場合も、更には貸す場合にも非常に重要になるのが「保険」です。当然これは不動産投資にも当てはまります。不動産投資における保険については、火災保険と地震保険がメインになりますが、契約内容を良く把握しておかなければならないのは言うまでもありません。どう言った場合に保険が降りて、どう言った場合がダメであるか、そして降りる金額はどの程度かを、是非知っておきましょう。また、設置した設備の補償期間なども把握しておくべきです。耐用年数や問い合わせ先等も去ることながら、「やってはいけないこと」もそれぞれの設備について規定があります。管理会社に任せられる部分はあるにせよ、保険や設備の注意事項等、きちんと把握をしておきましょう。

 

 

入居者が退去する時

賃貸住宅に入居した人は、退去する時に原状回復をしなければなりません。これに関しては敷金も関係してくることから、非常にトラブルになりやすいので、事前の注意が非常に大切になります。原状回復とは、「住み始めた時の状態に戻す」のが一般的な概念と思われがちですが、最近では「当然の老朽化」は原状回復義務には入らないとの見方が強くなって来ています。

 

例えばカーペットを例に取りますと、家具を置いて着いた跡に関しては、使用して当然の物と判断され、原状回復義務には当てはまらないのに対し、タバコの吸い殻等を誤って落として着いたコゲ跡は原状回復義務に相当します。ポイントは入居者の過失かどうかとなるのが大勢的です。また、ハウスクリーニングに関しても揉めるネタになる場合が多いです。ハウスクリーニングは大家の負担となるのが一般化しています。オーナーとしても知っておくべきでしょう。不動産投資における難問のひとつではありますが、事前の武装は可能です。

 

不動産投資を考えると、非常に多岐に渡る知識や情報収集が必要になりますが、入居者相手のビジネス、言い換えれば「お客様相手のビジネス」であるため、妥協が許されないことにもなります。しかし不動産投資は怖いだけでは無く、綿密な計画としっかりとした業務の推進があれば、確実な利益が得られます。その不動産投資の利益のためにも、一層の自己研鑽に励むのが良いでしょう。

 

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