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2017.11.1

マンションを購入してリノベーションをしようか迷っている時にオススメの記事

リノベーションを行なう場合、一番重要になるのはマンションの購入です。どんなマンションを購入するのかによってもリノベーション内容や費用は変わってきますし、そもそもマンション購入時に必要な手続き等もあり、控除などを上手に使えばお得になるなどリノベーションの要といっても過言ではありません。
リノベーションでマンションを物件として購入する場合どんな手続きやポイントに注意したらいいのでしょうか。これからリノベーションを検討している場合困ることのないようにご紹介致します。

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中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

リノベーションでマンションを購入する時の手順

リノベーションでマンションを購入する場合、様々な手続きがあります。

まずは具体的な手続きの流れについて説明致します。

 

資産計画

リノベーションを行なうにあたりどのぐらいの資産なら問題ないのかどうかを事前に検討する必要があります。そもそもマンションの購入ができる範囲は年収の5倍~6倍までといわれています。それ以上の負担がかかると生活費にも影響が出てしまいます。どのぐらいの資産でリノベーションを行なうのか?検討しましょう。

また、新築・中古に関わらず物件を購入する場合、全額を現金で支払える人ばかりではないはずです。多くの人達がローンを組んで毎月決まった金額を支払いながら不動産投資を行います。そうなると物件の費用だけでなく「仲介手数料」や「ローン手数料」「登記費用」などの諸経費がかかるのを忘れてはいけません。

目安として物件の10%は諸経費がかかると思っていると安心です。またマンションをリノベーションとして使用する場合、物件だけでなく管理費・修繕費もかかります。これらの費用を上乗せして貸し出すなども検討しないといけません。

【関連リンク】

悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

 

物件探し

次にリノベーションを行なうマンションを探す必要があります。自分の知り合いの不動産会社などに依頼をする場合もあれば、町の不動産会社に依頼をする場合もあるでしょう。

大手ならではの安心感もありますが、地元密着型の店舗の場合物件の情報を多く持っている場合もあるので、複数件見積もりをもらうようにすると安心です。

中古の物件をリノベーションとして使用する場合は、2件~3件の内覧で決めるようにしましょう。その理由として中古物件の場合、売り主も即決を希望している場合があります。すぐにでも決めないと物件を押さえることができないので悩んでいる間に別に人に決まってしまうこともあります。また中古物件を購入する場合は、確認しておいて欲しいことがあります。

今はいつ地震がどこで起きてもおかしくない時代だからこそ「耐震性」の有無は確認しておきましょう。耐震性がないと貸すこともできませんし、耐震性をマンションに追加するとなると思っている以上に費用がかさむことになります。またそのマンションの資産価値も調べておきましょう。

例えばマンションのエリアによっても変わりますが、震災なども関係のない安全性の高い物件が好まれる傾向にあります。その地域のハザードマップを確認することや周辺を歩いてみて本当にリノベーションした時に「価値のある物件になるのか?」をしっかりと検討したいものですね。

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リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

 

購入

物件の購入をする場合、中古だと内覧から3日以内が原則とも言われています。というのも「購入申込書」を提出して審査に進めた順になるのでようは「早い者勝ち」なのです。交渉したい気持ちもわからないではありませんが、あなたが気に入った物件=他の人だって気に入る物件になるのを忘れずに。次にローンの審査に入り「本当に返済できる人かどうか?」のチェックになります。ローンを組む場合もできるだけ金利がお得になる条件を話しながら進めていけるようにしましょう。

 

引き渡し

一通りの手続きが終わったら今度は物件の引き渡しになります。もちろん必要書類の記入や頭金などの決済も行った上で鍵の受け取りになります。その時に市区町村の役場で発行する書類などが必要になる場合もありますので、事前に担当の人に確認しておくと安心です。引き渡しが終わってはじめて物件があなたのものになり、リノベーションをスタートできます。リノベーションの業者にあとは任せて完成するのを待ちましょう。

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オススメのリノベーション会社まとめ

 

リノベーションでマンションを購入する時は中古?新築?

リノベーションの場合、新築と中古どちらの方がお得になるのか迷うものです。

実際に中古の場合物件だけでなく諸経費などもかかるのでその分高く感じるかもしれませんが、新築を購入するよりは断然お得になります。

例えば立地にしても新築の場合は駅チカ物件が少なく条件に合うマンションを探すのが大変です。その点中古マンションになると希望するエリアに応じて条件のいい物件を探すことができるのです。中古マンションの場合、管理さえきちんとできていれば寿命は60年~80年は問題なく使えるのもポインのです。

またマンションは築年数15年を堺に物件の価値が下がることは少ないといわれています。その為新築で購入するよりも価値を保つことができるのもメリットといえるでしょう。

リノベーションなら室内の工事内容も自由に選べることもあり、中古だからとデメリットになる心配はありません。新築と違い実際にマンションの中に内覧に行って景色を確認することや、室内のチェックなどができるのも中古マンションならではといえるでしょう。

合わせてこちらの記事も「魅力的なリノベーション!費用を抑える10のポイント」読んでおきましょう。

 

リノベーションのマンション選びで失敗しない為に

リノベーションマンション選びで失敗しない為に事前に確認できること、トラブルなどはできるだけ避けるようにしたいものです。気に入ったマンションがあっても本当に大丈夫なのかしっかりと検討した上で購入するようにしましょう。

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失敗しない!購入した中古マンションをリノベーションする時のポイント

リノベーション賃貸は入居者にとって本当に魅力的に映るのか⁈

(1)建物自体のもともとの工事に問題はないか?

建物は実際に内覧してみないとわからないものです。例えば晴れている日はなんの問題もなかったのに雨が降ったら雨漏りすることがわかり、購入後だったので実費で補修をしないといけなくなったなんて話もあります。中古マンションに多いのですがマンションとしての工事に問題がないかどうか確認してから購入したいものです。大手不動産会社などが建築に絡んでいるとそういった耐久性の面や工事なども問題なく安心です。

 

(2) 特殊な構造の物件でないか?

例えば物件が「ツーバイフォー工程」でできていると壁で建物を支えているので壁や間取りを変更するといったリノベーションはできなくなります。マンションの構造上、リノベーションができる範囲が限られてしまわないかどうかも確認しておきたいものです。

 

(3)ローンの審査が通るかどうか?

多くの場合は最初に物件をローンで購入して、その後にリノベーションの費用もローンでと考えると思いますが年収によってはローンが使えずリノベーションの方は高額な金利のかかるローンを組むことになってしまったなんて話も聞きます。ある程度購入するマンションの目星が付いたら同時にローンの審査も進めておくと安心です。融資をしてもらえる範囲を把握してから話を進めた方が安心して手続きもできます。

 

(4)災害の有無

リノベーションに関しては長く運用できないと意味がありません。その為、購入しようとしているマンションの地域が震災・火災・水害・風災などのトラブルが起きていないか事前に確認しておきましょう。近くに川がある、住宅密集地で火事になったら危険など市区町村で出しているハザードマップなどを参考にすると過去の災害についても確認できます。

 

(5)本当にお得な物件なのか?

不動産業者に紹介してもらった物件が本当にお得なのかどうか判断するのはとても難しいものです。中古となれば尚更、駅チカでデザイナーズマンションだけど築年数30年、そこそこ高い物件費用のものもあれば駅からは少し離れているけど、周囲の環境がよくスーパーなども多いこと、築年数も10年と新しい物件など物件によっていいところもあれば悪いところもあります。

また市場の相場によっても金利は上がり下がりしますのでどのタイミングで購入するのかもとても重要です。例えばオリンピックが過ぎてからの方がいいのか?増税前に購入したほうがいいのか?などもそれにあたります。またいくら安くでも人口が減り続けている地方でリノベーション用のマンションを購入するのはおすすめしません。

こちらは人気を集めている記事になります。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは

 

リノベーション済みマンションを購入する時の注意点

リノベーションの場合、物件を購入してリノベーションを行なうのが一般的ですが、なかにはすでにリノベーション済みの物件をお得な金額で販売している場合もあります。物件購入費だけで済みますし、費用的な問題も抑えられると思うのですが実はデメリットもあります。

例えばリノベーション済み物件といわれても「どこまでリノベーションを行ったのかどうか?」を確認するのはとても曖昧で難しいという点です。リノベーションとはその業者によっても表現に差があり、自由度が高い分統一性がないのです。業者によっては総リフォームをもってリノベーションという場合もあれば、一部の給水機能を変えただけでリノベーションとしている場合があります。

どのぐらいのリノベーションが行われているのか知らないと同じ物件の他の部屋との差別化にもなりませんし、結局借主が見つからずリノベーションを再度行なうようになるなどデメリットにしかならなくなってしまうのです。

リノベーション済みマンションでしかもお得だといわれると即決したくなりますが、しっかりと検討しないと後悔することになってしまいます。

リノベーションをマンションで行う場合、まずは失敗しない物件選びと購入が鍵となります。その為には自分たちで探すよりも不動産会社などを利用したほうが断然お得に物件の契約をできる場合もあります。その分仲介手数料はかかりますが、どっちのほうがいいのかしっかりと検討した上で考えるようにしましょう。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

 

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