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不動産投資

2017.10.15

費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性

不動産投資の方法としてリノベーション物件はとても気になるけど、実際に費用はどのぐらいかかるのか気になりますよね。不動産の場合物件を購入してリノベーションする為、最初に初期投資をしなければいけないのでどうしても予算的な問題もあります。予算がいくらでも用意できる人であれば心配もありませんが、不動産投資の場合回収までに時間がかかります。

リノベーションの物件を購入時にローンを組むとしても、収入なども含め金額によっても変わってきます。実際にリノベーション物件の場合具体的はどの程度費用がかかるのでしょうか。これからリノベーションを検討している人の為にどうしたら少しでもお得に費用をおさえ、納得できる物件でリノベーションができるのかの方法についてご紹介します。

ポイントを押さえておくだけで高い利益率に繋がります。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

 

リノベーション費用はどのぐらいかかるの?物件の購入も

リノベーションの費用に関してはどの程度手を加えるのかによっても大きく変わります。

物件によっても解決しなくてはいけない問題は様々ですし、不動産投資として購入する物件が今までどんな管理方法で扱われていたのか?築年数に応じて耐震性は問題ないのか?設備的な老朽化はあるのかなど初期にかかるコストが大きく変わってきます。

リノベーションを行なう時のほとんどが、利便性はいいけど経年劣化した物件だったりして物件の購入費用こそ安いものの、そのままでは借り手が見つからない程の物件もあります。

リノベーションの一般的な費用相場は以下のようになります。

 

【40万迄でできる】

1Rなどの小さな部屋の場合で、給水機能や間取りなどの変更をしない場合。部屋の老朽化を色彩や素材などでリノベーションを行った時の予算です。どうしても物件全体の古さは否めないので、条件のいい借り手が見つかるかどうかは物件次第になるでしょう。

 

【300万迄でできる】

物件の良さを活かしながら他のリノベーション物件との差別化、給水機能などの交換を行った場合の予算です。お風呂やキッチン・トイレなどの設備を整えることができるのでリノベーション物件としての価値は高くなります。ここまでの予算をかければ満足できる物件が手に入るはずです。

 

【500万迄でできる】

リノベーション物件の相場を上げたい、価値を上げたい時は500万円ほどの予算はかかると思っていたほうがいいでしょう。物件全体の見直し給水機能や間取りを見直すこと、物件の販売などのセールスも業者に依頼できるレベルの予算です。長期的にリノベーション物件で投資を行ないたいと思っている人にはおすすめのやり方です。ただ少し初期投資が高いのが難点でもありますね。

リノベーションの内容をどこまで求めるのかによっても相場が大きく変わります。

少し費用は高いものの、実際に借り手が見つかれば高いパーセンテージで費用を取り戻すこともできますので、安心してくださいね。

【関連リンク】

費用を抑えたい!500万円以下で出来るマンションのリノベーションとは

 

定額制のリノベーションってなに?

リノベーション物件はある程度予算をかけるべきなのはわかったけど、できるだけ初期投資を押さえたい人におすすめなのが「定額制」のリノベーションです。どんな内容でもお金さえあれば実現できるのがリノベーションのメリットでもありますがその分費用がかさむのも現実です。

リノベーション物件による投資は年々増加傾向にあるので、業界でもさまざまなニーズに答えた形になります。「定額制」の場合は給水機能などの設備や素材などの基本的な内容を業者の方で決めてしまう方法です。ある程度決められたプランになりますがその分メリットも大きいのがこの定額制です。

リノベーションを依頼する側も後から追加料金を請求される心配もありませんし、決められた形でリノベーションができるので安心して依頼できます。物件ごとにリノベーションした方がいい内容も異なりますので、オプションなどを用いて行なうこともできます。

例えば窓ガラスを変更する・間取りの変更をするなど業者によってオプションにも種類があります。

リノベーションの不動産投資に興味があるけど予算に限界がある人や、少しでも押さえたい人から人気が高まり、定額制のリノベーションも増えています。決まったプラン内容になってしまうのが嫌な場合はオプションを上手に利用すれば決まりきった形の内装にもならず物件の個性を出すことができそうです。

【関連リンク】

悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

 

リノベーション費用をローンで支払おう

リノベーション物件は気になるけど、数百万のお金をキャッシュで用意できる人ばかりではないはずです。だからといって中途半端な状態で物件の貸出をしたところで、満足できる借り手が見つかるとは限りません。初期費用はできるだけかけたくないなんて人もいるでしょう。そんな時はリノベーション物件ならではのローン制度を利用しましょう。実はリノベーションはローンを組んで物件を購入することもできるのです。

 

住宅ローン減税

中古物件を購入してリノベーションを行なう時は「住宅ローン減税」を利用するのがおすすめです。金利的な面からみても手続きのかんたんさから考えても一括で借りてしまった方が結果的にお得になります。住宅ローンの審査も一括で済ますことができるので何よりもお得です。住宅ローンの借り入れに関してはあなたの年収によっても変わります。まだ諸条件の決まりもありますので、ポイントをしっかりと抑えることが大切です。

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であり居住目的であること
  • 引き渡しや工事半年以内に入居すること
  • 不動産登記の床面積が50平方メートル以上であること
  • ローンを利用する人の年収が3000万円以下であること
  • 耐震性の基準を満たした物件であること
  • リノベーション費用が100万円以上かかっていること
  • 戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内であること

などが必須条件になりますので、該当するかどうか検討してみましょう。

住宅ローン減税が一番お得にリノベーションする方法でもあります。その理由については後ほど説明します。

 

リフォームローン

有担保型のものと無担保型のリフォームローンがあります。有担保型とは物件を担保に入れて借りるローンのことで、金利が低いこと、借入金額が多く期間が長いことなどもメリットの条件となります。物件を担保にいれるのでその分銀行からの信用も大きくなるのがメリットです。その分審査が厳しく物件によってはこの制度が遣えないこともあります。

無担保型になると物件を担保に入れてローンを借ります。金利以外にかかる必要が少ないこと、審査が早いのもメリットではありますが、その分金利が高く借り入れできる金額が少ないこと、返済期間が比較的短めにできています。

リノベーションの場合はいずれかのローンを利用することができます。どちらのローンを利用すべきか迷った時は、住宅ローンの方が金利の金額を抑えることができるので断然お得です。諸条件に該当するかどうかしっかりと検討しておくといいのではないでしょうか。

【関連リンク】

中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

 

リノベーションの物件を購入する時に注意すべきこと

リノベーション物件を購入する時に新築よりも中古で購入したほうがローンなどもありお得になります。ただしその場合は注意が必要です。

不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイントでも説明していますが、新築物件の場合は購入してから引き渡しまでに期間が数ヶ月かかることもあるので、その間にいろいろと検討することができますが、中古物件に関してはそういった時間の余裕がない場合がほとんどです。売り主がすぐにでも契約してお金が欲しいなんて場合もあります。

もしローンなどを利用する場合、ローンの審査や契約などに時間がかかってしまう場合もあり住宅ローンの比較などをしている時間が取れない場合がほとどです。事前にローンはどうするのか?など決めておく必要もあります。

また、【成功の秘訣は自己資金とリノベーション】アパート経営の実態徹底解剖でも書いてあるように、中古物件に関しては築年数が長くなればなるほど資産価値が低いとみなされて借入額が下がってしまうこともあります。リノベーションする物件がマンションの人がほとんどだと思いますが、法定耐用年数が47年と決められていて1年経過するごとに資産価値が少なくなるのがその理由です。

リノベーション物件を購入する時に新築なのか中古なのか迷っている人はこういったポイントも合わせて検討してみると失敗することもなくなります。リノベーション物件は様々な視点からしっかりと検討してみてくださいね。

【関連リンク】

リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

 

リノベーション物件は予算の費用で抑えることも大切

リノベーションで不動産投資を始めるとなると多少予算が高くても…なんて思いがちですが、投資は最初から高額なお金を掛けるよりも無理のない予算を決めてその中で費用を抑えることも大切です。費用を掛けすぎても本当にその金額を回収できるのかわかりませんよね。

リノベーション物件の投資は長期的に運用するものですので費用がオーバーだった時は、その業者に交渉するのも一つの方法です。最初は強気の金額で提示しているかもしれませんし、交渉することでお得になる場合もあります。少しでもお得に費用を押さえて運用できるようにしたいものですよね。

リノベーション物件の費用はどの程度金額をかけるのか予算を決めた上で物件探しをするのをおすすめします。物件が古すぎればリノベーションの幅が広くなってしまい、その分費用がかさむこともあります。物件は安いのにリノベーションで高額な費用がかかれば結局プラスマイナス0になります。

物件にこだわることももちろん、利便性などの需要も考えた上で納得できる物件を探しましょう。さらにリノベーションの範囲もどこまで行なうのか検討する必要があります。給水機能までつくとどうしても高額になってしまいがちです。

物件によっては最新設備でない、昔ながらの作りの方が価値も高くなる場合があります。リノベーション物件で投資をおこなう時はセンスなども大切になりますので借りたいと思える物件を用意できるようにしましょうね。

【関連リンク】

リノベーション賃貸は入居者にとって本当に魅力的に映るのか⁈

費用を抑えたい!500万円以下で出来るマンションのリノベーションとは

 

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