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不動産投資

2017.10.14

リノベーション賃貸は入居者にとって本当に魅力的に映るのか⁈

近頃、既存の建物に大規模な工事を加えてより物件としての価値を向上させるリノベーションが流行っています。英語で「革新」の意味を持つリノベーションは今ある物件の価値をさらに高めて、さらに価値を向上してくれるものです。

建物の耐久性を高めることや利便性をあげるなどもリノベーションに含まれます。数ある不動産投資のなかでも今後も伸び率が見込めるとしてリノベーション賃貸が注目されています。リノベーション賃貸とは具体的にどのようなものになるのでしょうか?またリノベーション賃貸は誰にでもできるものなのでしょうか。

 

リノベーション賃貸とは?

リノベーション賃貸とは部屋のなかにある間取りを変更することや、給排水などの設備を新しいものにするなど、建物が持っている本来の性能よりもさらに上の価値を引き出すものをリノベーションといいます。

建物内のデザインを大幅に変更することにより他の物件と差別化することもできますし、賃貸を探す時にもリノベーション物件はとても人気があります。新築物件に比べてコスパがいいことはもちろん、建物の立地的に見ても優れているので通常では借りられないような価値の高さなどもあり賃貸としての人気も高くなります。

リノベーション賃貸の場合、重要なポイントとなるのは他の人が見て「借りたい」と思ってもらえる物件であるかどうかでしょう。リノベーションは自分の住む家をリフォームするのではなく、あくまでも借り主がここに住みたいと思ってくれるような物件にすることが大切です。その為には物件の立地によっても求めるものが違いますし、単身用なのか家族用なのかによってもリノベーションの内容は大きく異なります。自分自身でリノベーションの内容を考えるのもいいのですが、実際にはリノベーションを賃貸として貸し出す場合は専門の業者に依頼をした方が確かな効果を実感できる場合は多いといえるでしょう。

どんなにリノベーションにお金をかけたとしても、求められる物件にならないと意味がありません。その求められる物件を作り出すのがリノベーション賃貸の一番の鍵ともいえるはずです。物件を探すことや、実際に物件の価値を高めるなど自分自身も参加型で不動産投資ができるのもリノベーション賃貸の楽しみになるのではないでしょうか。

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リノベーションとリフォームの違いとは?

リノベーションとリフォームは一見同じような内容に聞こえるかもしれません。リフォームとは「原状回復」のことをいい、比較的小規模な工事を行なうことで老朽化した建物や壊れた箇所を元の状態に修繕することをいいます。例えば壁の一部を張り替えることや床を変えるなどの行為はあくまでもリフォームに分類されます。

あくまでもその建物の新築の時同様の状態に戻すものなので、それ以上の設備を求めるのは間違いともいえるでしょう。リノベーションに比べ費用が安いことから、リフォームを選ぶ人も多い傾向にあります。賃貸で物件を借りた時に、退去時に次の新しい人が気持ちよく住めるように行なうのもリフォームの一種といえるでしょう。

間取りなども一切変わらないので、リフォームの場合築年数に応じてどうしても建物の作りや設備が古くなってしまいがちです。一見キレイに管理されているように見えても畳や障子などちょっとした部分で築年数の古さを感じることもあるでしょう。

ではリノベーション賃貸のメリット&デメリットについて見ていきましょう。

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リノベーション賃貸のメリット

リノベーション賃貸のメリットといえばなんといっても新築で不動産投資を行なうよりも、大幅にコストを抑えられる点でしょう。リノベーション物件を賃貸として貸し出すときに設計しておくべきコトにも書いてあるように、格安物件を探してきてリノベーションを加えることで、新築以上の相場や価値で賃貸に出すことだってできるのです。その為、借り主にとてもメリットが大きく本来であれば築浅物件としては住めないような地域でも予算内におさめることができ、住みやすさがより向上しているのでデザイナーズマンションのような物件にだって住むことができるのです。

他にもリノベーション賃貸を行なう場合のメリットはたくさんあります。例えば不動産投資で気になるのは「税金」ではないでしょうか。

リノベーションの場合はその税金を抑えることにも適しています。リフォームなどをした場合は国税庁が制定している法定耐用年数によって経費で計上することができますが、リノベーションの場合は節税の経費がより積み増しできる仕組みになっているので、賃貸で貸したとしてもメリットが多いといえるでしょう。

他にもリノベーションの場合、ローンを組む時に利用できる幅が広いことも魅力の一つになります。不動産を取得する時に最初から大金を用意できる人ばかりではないはずです。多くの人がローンを組んでいるのですがリノベーションにするとリフォームローンや事業ローンなどの新築などでは使えないローン選択することもできるなど幅が広がるメリットもあります。このようにリノベーションならではのメリットが大きいことが選ばれている理由でもあるでしょう。

【関連リンク】

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リノベーション賃貸のデメリット

リノベーション賃貸の場合多くの物件が築年数を超過したような格安物件を探すでしょう。例えば賃貸をはじめる時に中古の一戸建てやマンションなどを購入する場合、権利く基準法の改正よりも前の物件になると耐震基準を満たしていない可能性もあります。耐震基準を満たす物件に変える場合は、それなりにリノベーション費用もかかるのを覚えておかないといけません。

またリノベーションの最大のデメリットともいえる投資家の技量があります。不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイントでもご説明していますが、そもそもリノベーション物件を探すためにはある程度問題があり、相場よりも安い金額の物件を探してきて付加価値をつける必要があります。物件を探すのも自分次第ですし、それにどんな価値が生まれるのか?どんな可能性が生まれるのか?を見極める必要があります。

リノベーションを行なう上でただではなく、初期投資のお金がかかっていますしリノベーション賃貸がうまくいかないと自分の損失に繋がってしまいます。ある程度自分自身でリノベーションの知識について学ばないと売れる物件を手に入れることは難しいのもデメリットだといえるでしょう。

ローンを組めるとはいえ初期投資は自分自身の負担になるので、できるだけ無理のない範囲で投資を行なう必要があるのは覚えておきましょう。

 

合わせてこちらも読んでおきましょう。

【関連リンク】

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リノベーション賃貸の需要はどのぐらいあるの?

さて気になるのはリノベーション賃貸の需要はどの程度あるのか?ということではないでしょうか。日本は今後少子高齢化が進んでいることから住む人の考え方にも変化が起きています。日本の物件数は人口よりも多くなり物件自体が余る傾向にあるのだとか。

その為、新築に住まなくても中古物件をリノベーションして手頃な価格帯の賃貸に住みたいと考える人が増えています。リノベーション賃貸の強みはその物件にしかない設備やデザイン性があることでしょう。例えば今流行りの古民家などもリノベーション賃貸です。ただしリノベーションが当たり前になればより利便性が高く、住みやすい物件を求める人も増えるのでいかに需要のある物件を探すのかも大切になります。

また最新設備を導入することも必要になります。特に使用期間の短い「キッチン」「浴室」「トイレ」などは年々新しい機種が登場してきますので「時短」「利便性」などを求める人たちが増えているからこそ常に見直す必要があるともいえるでしょう。リノベーション賃貸の需要は年々増加傾向にあるともいえます。これから人口が少なくなればなるほどその価値は高まるといえるのではないでしょうか。これからリノベーション賃貸を考えている人にもこれだけの需要が見込めるとなると安心ですね。

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リノベーション賃貸をスタートするのにかかる期間や費用とは?

リノベーション賃貸をはじめてみたいけど、いざこれからとなるとどのぐらいの期間や費用で行なうことができるのでしょうか。

まずリノベーションはリフォームと比べて施行してから完成までに時間がかかります。目安となる期間は4~5ヶ月程度で設計や工事などを行ないます。もちろんリノベーションの内容によっても期間がかかります。部分的なリノベーションであれば1ヶ月程度で終わる場合もあります。

リノベーションにかかる費用に関しても最低でも200万円~となります。200万円で全体のリノベーションを行なうことはできませんが、一部の間取りを変えることや床や壁などの張替えはできます。これに給排水設備などの設備を新しくすることやキッチンなどもリノベーションを入れるとなると500万以上のお金がかかる場合もあります。どこまでリノベーションの予算をかけるのかによっても異なります。

 

リノベーションの内容によっては補助金制度が使える場合もあります。例えばバリアフリーにリノベーションする場合は補助金の対象です。浴室に手すりをつけることや部屋の段差を無くす、車椅子が通れる空間を作るなどは補助金が出ます。

補助金の有無は自治体によっても異なること、省エネなどの価値が高いと判断されると補助金が出るなどもあります。リノベーションを行なう上でこういった補助金の対象になるかどうかも検討してみるといいのではないでしょうか。ただし事前に申請が必要になります。他にもリノベーションならではのローンなどもうまく利用するようにしましょう。

物件のリノベーションを行ない賃貸の不動産投資を検討している人は、その物件でどんなことをしたいのか?またリノベーション物件ならではの強みなどを上手に活かすようにしましょう。リノベーション賃貸の需要は今後も伸びていくことが予想されます。ただしデザインや設備などの求めるものは多くなるはずですので時代にあったリノベーション内容を常にリサーチして必要に応じて業者などを上手に利用するのもおすすめです。

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