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不動産投資

2017.11.25

失敗しない!購入した中古マンションをリノベーションする時のポイント

マンション購入・・・と言うと、新築マンションが最も魅力的に思えますが、最近のリノベーションの動向や技術を考えると、中古マンションを買って、それにリノベーションをするのも、決して新築物件に負けない物とも言えそうです。

しかし、例え中古マンションでも、「家」は一生の買い物です。間違えないためにも事前にポイントを押さえておく必要があります。

中古マンションの購入の流れ

中古マンション情報の収集

まず最初の段階としては、中古マンション情報の収集が必要になります。巷では非常に多くの不動産情報を見つけることが可能ですが、非常に大切なのは「情報の精査」にもなります。

と言うのも、新聞広告やネットに出ている不動産情報は、基本的に「不動産業者の売りたい物件」と考えることが出来て、それが優良物件である保証は無いからです。むしろ、優良物件は、新聞広告等のメディアに載る前に売れてしまうことさえ考えられます。

ただ、不動産業者の「売りたがる物件」は、大きな値引きをしていることも有り得るので、価格と物件の質の妥協点を見つけ出すことも必要になります。ここはバランス感覚が必要です。情報を精査し、自分に合う物件を探しましょう。

それから、中古マンションの情報は、探せばキリが無いほど見つかりますので、ある程度絞って探さないと、情報が多すぎるため、訳が分からなくもなります。

ですから、最初の段階で、必要なスペック、妥協できる部分等を明確にして、探す範囲を決めておきましょう。

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物件の確認

物件がある程度決まったら、物件の確認を行います。

これは実際に見ることが必要になりますが、見るポイントを押えておくことも重要になります。

リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合は、内観よりも、むしろ躯体の状況の方が大切になります。これは、例えば配管の状況や壁等のひび割れ等の状況が、生活する過程で重要になって来る場合もあり得るからです。

と言うのも、配管の老朽化の状態によっては漏水の危険性が高くなりますし、壁等に入ったヒビ等からは虫が出てくることもあり得ます。

また、窓のサッシ等やドアにも注意が必要です。これらは共有スペースになっているので簡単には交換できません。そして、例えばサッシが旧式過ぎる場合は、窓の結露の発生があったり、ドアが旧式過ぎると、ピッキング抵抗性等の防犯面に問題が出てくるからです。

ですから、物件の確認と同時に、設置してある設備の性能チェックも場合によって必要にもなります。かなり古い中古マンションを検討するのであれば、そう言ったチェックも非常に大切になって来ると言えます。

古い中古マンションはコストのメリットはありますが、設備においては旧式で、それを交換できない場合もあることを覚えておきましょう。そして十分に納得した上で、購入を決めましょう。

契約

物件が決まったら、契約になります。

ただ、不動産は契約の前に、十分に価格の交渉をした方が得な場合が多いです。

自動車の場合ですと、オマケとしてアルミホイールの様なオプション品を付けてくれるかも知れませんが、不動産、特にリノベーションを前提とする中古マンションの場合は、価格を優先させた方が得策なと言えます。

ところで、契約のタイミングを考える時に、「価格交渉に有利になるタイミング」があります。それは、不動産業者が物件を売りたがる時です。不動産業者が物件を売りたがる時期の多くは、決算時期や年末になることが多いです。それは会社として「業績が欲しい時」であったり、営業マンのボーナス査定やノルマがかかっているタイミングだったりします。物件を売り切らないと年末のボーナスを削られる営業マンは、ある意味必死です。

そして、そこに付け込むならば、大きな値引きを引き出すことも有り得ます。

中古マンションとは言え、不動産の購入は大きな買い物です。買う時には最大限の注意と、大きく出る度胸を持って、契約に臨みましょう。

 

ローン契約

中古マンションは新築マンションに比べて、価格が安くなっているとは言え、現金で購入するのは難しい場合が多く、多くの人がローンを利用することと思います。

ところで、ローンを組む上で、是非とも覚えておきたい事に「頭金」があります。

従来、住宅購入の際には、物件の2割の頭金が必要と言われて来ました。しかし、昨今では頭金ゼロのローンも用意されていて、仮に貯蓄が少なくても、住宅の購入を検討することが出来るようになっています。

ところで、頭金ゼロで購入することを、もう一度考えてみたいと思います。

頭金ゼロだと、住宅購入に非常に「手が届き」やすくなります。中古マンションを2000万円で買うことを考えると、2割の頭金だけで400万円になってしまいます。これは簡単に用意できる金額ではありません。

しかしローンを利用する上で忘れるべきで無いのは、金融機関に支払うトータルの利息です。金融機関の利息は複利で着いて来ます。これは借金で言うところの「雪ダルマ式」と同じ計算です。

確かに利率こそ少ないので、金貸しの様な暴利は無いにしろ、非常に長い期間利息を支払い続けなければなりません。そして、金融機関に支払う利息を合計してみると、非常に多額の利息を払うことに驚きます。

ところで、ここで頭金を考えます。

当然ながら頭金は元金になりますので、頭金の部分だけ利息の掛かる部分が少なくなります。つまりは頭金の有無によって、トータルの利息が変わって来るのです。

とは言え、住宅が必要になるのは、人それぞれですから、ここでは頭金の有用性だけを覚えておけば良いと思います。

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リノベーション業者との打合せ

出展:https://hostelyuigahama.com

仕様の打合せ

リノベーションに限らず、不動産関連の失敗には「こんなはずでは無かった」と言う物が非常に多く見受けられます。特に打ち合わせ段階で結構なレベルで仕様を決めてしまう工事の場合、住宅設備個々の配置等は図面の通り出来ているかも知れませんが、オーナー自身が図面を「見慣れていない」ことも多く、打ち合わせで合意をした物がイメージと違ってしまった・・・と言う危険性は意外にありがちです。

図面を見ることは出来ても、そこから空間のイメージを覚えることは、難易度が高いです。ですから、そこで「イメージをしやすい様にするツール」が必要になって来ます。

そこで便利なのが、コンピューターによる3Dのレンダリングです。3Dレンダリングは、平面の図面から起こした3次元空間をパソコンのディスプレイ上に映す物ですが、平面の状態の図面よりも空間の把握が簡単になります。

確かに壁紙等の質感や、木の醸し出す雰囲気の再現等は困難ともなりますが、空間のイメージを掴む上で非常に有用です。

レンダリングが出来る工事業者はもしかしたら、あまり多くはないかも知れませんが、最後の段階で「イメージが違った」と言う事態を避ける上でも有用です。

図面が上がった段階で、是非とも施工業者と話し合ってみましょう。もしかしたら設計士には、そう言ったCGのプロがいるかも知れませんから。

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予算の打合せ

予算の打ち合わせはリノベーション工事においても非常に大切になります。

リノベーションは、本来ならば設置する住宅設備や内装材、そして各箇所の工事を積算して金額を出すのですが、その部分でドンブリ勘定で考える様にすると、実際の仕様と掛かった費用の間にギャップが生じることも有り得ます。

もしかしたら、このギャップは施主の方が有利な場合もあるかも知れませんが、反対に、業者の方の儲けが大きくなった場合には、結果的に施主側が損をすることになります。

もしかしたら支払い等の観点から、見積書が「施工一式」と書いたドンブリ勘定の見積もりが来るかも知れません。その場合は確かにトータルコストの面では一発で分かるのですが、据え付ける設備それぞれの価格も把握できず、もしかしたら手抜き工事の可能性や、通常よりも更に古い型の型落ち設備を設置される可能性も出てきます。

何にしても、会計の透明性は、どの分野でも非常に大切になります。リノベーションの施工に関しても、費用をはっきりさせましょう。そして、それは打ち合わせ時に決まります。

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仕様の確認

リノベーション工事は、ある意味「一発勝負」で、後からのやり直しは困難な場合が多いです。ですから、可能な限りの仕様の確認が必要になります。

特に工事の大きな物としては、間仕切り壁の移動等、工事自体が大がかりな物程、確認の重要性が高まると思われます。壁の移動や撤去は、大きな空間を作る上でも非常に魅力的な工事になりますが、一方で部屋の数を減らすことにも繋がるため、家族のプライバシーを多少なりとも削ってしまうことも考えられます。ですから、施工の確認時には、しっかりとした確認が必要になります。

また、住宅設備の仕様の確認も非常に重要です。

リフォーム等のチラシを見ると、設備の最新鋭の機能等が出ている場合がありますが、工事に使われる設備全部が、必ずしもそう言った最新機能を備えている訳でもありません。ですから、工事の後で揉めない様にする意味においても、しっかりとした仕様の確認が必要になって来ます。

また、内装材に関しても、確認をした方が良いでしょう。壁のクロス等はサンプル帳等がカタログと同様に出回っている場合も多いので、そう言った資料を元に決めるのが良いかと思われます。

仕様に関しては打ち合わせも大切ですが、細かい点はなかなか分かりにくい物です。可能な限りの判断材料を集めて、仕様決定を行いましょう。

確認の際のポイント

リノベーションの打ち合わせから確認まで、一連の作業を綿密にする必要があるのですが、その各段階で気を付けなければならない事に、「出来ることと出来ない事」を最初からはっきりさせておくことが重要になります。

特にマンションの場合、専有スペースと共有スペースの区分が非常に重要になって来ますので、勝手な変更は出来ない場合があります。

一例を挙げるならば、ドアやサッシが挙げられます。ドアは入居者の物と考えられるかも知れませんが、ドアの外側は廊下に接していて、共有スペースに属することになり、勝手な変更は出来ないことになる場合が多いです。また、サッシに関しても外部露出の絡みから、勝手な変更が難しい場合も出てきます。

その他、配管の変更が出来ないといった例もあります。例えばそこが過去に配管の移設工事ミスで漏水事故等があった場合、その後に規約に「配管変更の禁止」が盛り込まれて、その結果、配管を移せずに水廻りが変更しにくくなった等の事態もあるのです。

マンションには共有スペースの問題や、過去の事件から来る管理規約の変更等があり、それが特に中古マンションの場合は分かりにくい場合もあります。大きなポイントになる場合が多いので、購入の際には十分に確認を取りましょう。

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リノベーション工事

設備工事

中古マンションでのリノベーション工事は、意外な部分での工事が発生する場合があります。そして特に水廻りの部分で、意外な付帯工事が発生します。それは電気工事です。

昔のキッチンはガスと水栓がメインでした。キッチンにガス栓が付いていて、そこにガスコンロを設置し、シンクは水道が付いて・・・と言った感じでしたが、今では食器洗い機等の設置もありますし、熱源を伴う家電製品は大きな電力を食うものですから、適切な工事が必要になります。

また、トイレも同じことが言えます。昔のトイレは基本的に水廻りで完結していました。しかし昨今はウォシュレット等の設置が標準的となり、電気工事も必要になって来ています。

それでは、これらの水廻りの電化製品ですが、普通のコンセントを使えばいいかと言うと、実はそうでもありません。アース端子付きのコンセントが必要になります。感電を防ぐためにも、アース工事が必要になるのです。そして、これは電気工事のプロの仕事が必要です。

中古マンションをリノベーションする場合には、この水廻りの例の様な部分の工事も必要になります。そして、その付帯工事の必要が分かった時に工事をする様では、追加工事が増えてしまいます。費用等の観点からも、気を付けたいポイントです。

壁の工事

中古マンションのリノベーションにおいては、間仕切り壁を動かして、間取りそのものも変えることが、ある程度は可能です。そして間取り変更は、空間の一新にもなるので、リノベーションの中でも大きなイベントともなるでしょう。

さて、壁の撤去は大きな空間となる点が魅力的なのですが、「間仕切り壁のあった部分の仕上げ」が工事におけるポイントとなります。壁を撤去した場合の2つの部屋のクロスの色が違う時等は、クロス工事も併せて検討をする方が良いことも有りますし、フロア材等も違う場合もありますので、見切り部分をどの様に仕上げるかが大切にもなります。

また、壁を引き戸等に変える場合もありますが、この場合も引き戸のデザインと壁クロスのデザインがマッチしない場合は「ちぐはぐ感」が出てきますので、デザインの統一性には気を付けたい物です。

壁の工事は2つの大きな部分の融合箇所にもなりますので、そこの仕舞部分はキッチリと決めたいものです。全体から見ると、小さな部分ですが気を付けたい点です。

内装工事

リノベーションの内装工事の大きなポイントは、「飽きの来ない」様にすることです。

中古マンションのリノベーションにはクロス交換が発生するでしょうが、その場合も、マンション内装の全体のデザインの統一性を考えて、飽きの来ない物を選ぶのが良いです。せっかくのリノベーションだから・・・と、あまりにも個性的なデザインを選ぶと、すぐに飽きてしまうことも有り得ます。

部屋のアクセントとすべき箇所・・・例えば幅木等のフロアと壁の見切り部分・・・にも、個性を持っても良いのですが、あまりに凝ったデザインの物を使うと、やはりすぐに飽きが来てしまいます。

また、カフェの様なあまりにもデザイン性の高い内装も、早い段階で「飽き」が来てしまうこともあります。長く暮らす家ですから、飽きの来ないデザインにするのが良いでしょう。

装飾等

リノベーションをしたマンションの内装にも装飾は欲しいところですが、これも「飽きの来ない」程度にすることがポイントとも言えるでしょう。

例えば照明器を考えます。今では照明器もメーカーも様々な仕様のライトを出している背景もありますし、本当に凝る人は、ガラス工芸等のオーダーメイドの物もあるかも知れません。それを考えると、装飾品はバリエーションが無限大とも言えます。

ところで、リノベーションする場所は「住む場所」と言うことを忘れるべきではありません。そして、確かに中古マンションもリノベーション次第によっては、ホテルのラウンジの様に仕上げることが出来るかも知れません。

しかし、ホテルのラウンジは待ち合いの場としては使われるでしょうが、家族の団欒の場とは、少し離れすぎています。「飽きが来ない」こと、「くつろげる」こと、これが重要になって来ます。

装飾は確かに重要ですが、あくまでも快適な空間を妨げる物では無い方が良いです。作るのはリゾートホテルのロビーでは無く、あくまでも「自宅」です。住みやすい空間作りを優先させましょう。

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失敗例とポイント

 

計画面

何に関しても計画性は大切なのですが、リノベーションの工事の場合は、支払う金額もですが、工事の規模等からも、計画をしっかり立てておかないと後で痛い目を見ます。

例えば、マンションで「広いフロア」を検討し、和室と洋室を繋げた部屋を作ろうと計画したのに、マンションの規約でフローリングに変えることが出来ないのを後から知った・・・と言った失敗例があります。

これは良く聞いてみると、以前にフロア材を変えた時、下に響く音が大きくなった前例があったからとのことでした。

この様に、リノベーションを計画しても、物件情報の収集が不十分の場合、諦めなければならない物が多くなることも有り得ます。ですから、計画の時は、しっかりと情報を収集して、出来ることと出来ない事をしっかりと把握し、可能な範囲と余裕を持ちたい物です。

また、計画にあたっては、「不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る」にも記載があるように、リノベーションの施工業者と、不動産仲介業者、それぞれに密に連携を取りながら企画するのが大切です。また、打ち合わせた件は記録を取っておくと良いでしょう。そして、打ち合わせた記録に確認印等が取れればベターです。

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工事

工事を考える時に必要になるのが図面ですが、実は図面に描ききれない部分もあります。

中古マンションの場合は特にその傾向が強い様で、間取り等の記載してある平面図では、壁の仕様等のチェックは現場に頼らざるを得ません。ですから、図面と共に確認がポイントとなって来るのが現場です。

現場は図面から読めない事が非常に多くあります。例えば玄関ドアの開口幅の実寸や、ドアの稼働角度、また、共用部分の廊下の幅等があります。意外かも知れませんが、こう言った現場の周囲の情報は、リノベーションの際の資材の搬入経路になったり、置き場の確保に関与してくるので、非常に大切です。

実際のリノベーションの失敗例として、資材の搬入経路が確保できずに、イメージ通りのリノベーションが出来なかった例がかなりあります。

リノベーションは図面が出来てると「もう一息」と言った感じになりがちですが、図面が出来た段階で現場を再度確認するなりして、イメージ通りのリノベーションが出来るかをチェックしましょう。

施工後

稀にあるのですが、施工後に追加工事が発生して、思わぬ出費がかさむ場合があります。

例えばユニットバスを付けた後で浴室乾燥機が必要なのが分かり、後で取り付ける例等があります。これらの追加工事は見積もり価格には入って無いので、追加分の費用が発生してしまいます。

特に中古マンションのリノベーションには、規約が細かくなっている場合があります。施工の前に十分に確認をしたい物です。

経済面

不動産の購入には多額の費用が掛かりますが、多くの場合、この費用の捻出のためにローンを利用する場合が多いです。

ところで、ローンに関しても実は計画が必要な場合もあります。と言うのも、追加工事が発生した場合、そのシワ寄せがローン返済に響いてしまい、後での生活に影響を及ぼす場合もあるのです。

ローンに関しても計画が必要で、そして余裕が必要です。せっかくのリノベーションを楽しむためにも、経済的な計画も立てておきましょう。

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費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性

 

リノベーションに失敗しないために

出展:https://renoverisu.jp

計画段階でのポイント 

リノベーションの工事においても計画が非常に大切になります。

例えば工事の時間帯ですが、他の部屋の住人の生活等にも配慮した計画が必要にもなります。また、工期の延長等もあり得るので、余裕を持って計画をするべきです。

経済性にしろ、期間にしろ、「余裕を持つこと」が大きなポイントとも言えます。

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仕様のポイント

リノベーションの仕様は、資材やその施工の可能な範囲等によって決まる部分がありますが、これについても確認を入念にしておくべきです。

例えば、最近の住宅設備は電気を使う物が多くなりましたが、家庭用の電源は容量が決まっていますので、不用意に数だけを増やすとオーバーしてしまいます。そして、特に中古マンションの場合は、電源も決まっている場合も多いので、仕様をあらかじめ決めることがポイントとなります。

仕様を決める際には、確認を入念にしておきましょう。

工事のポイント

工事は予算や職人の腕だけでなく、工期の計算に入れるのがポイントとなります。

中古マンションのリノベーションの場合、他の部屋の都合等との兼ね合いから、工期を計算に入れておくことが重要になります。また、追加で工事が発生する場合等も追加料金の発生があり得るため、注意が必要です。

工事は工期までしっかりと考えておきましょう。

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