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不動産投資

2017.10.14

マンションをリノベーションして賃貸する際に設計しておくべきコト

リノベーションで不動産投資をする場合、戸建にするかワンルームマンションにするか迷いますよね。もともと物件を持っていた、自分が住んでいた物件だった場合は別ですがこれから物件の購入をして長期間にわたり不動産投資をしたいと思っている場合、少しでもメリットが多い条件にこしたことはありません。

リノベーション物件とはいえ賃貸でお部屋を貸すときと同様にいろいろな条件がついてきます。あなたも一度は賃貸でワンルームマンションを借りたことがあるとは思いますが、最初に様々な契約書を結んだ経験があるのではないでしょうか。

実際にリノベーション物件でもそういった契約を結ぶ必要があります。だからといって全部の作業を自分で行なう必要はありません。そんなことをしていたら専門知識も必要ですし手間もかかってしまいリスクも大きくなります。リノベーションしたワンルームマンションを賃貸として貸し出す場合はどのようなポイントに注意したらいいのでしょうか。

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リノベーションマンションを賃貸で貸し出す時は?(不動産会社編)

リノベーションマンションをいざ賃貸で貸し出す時に、すべての作業を自分で行なうのはかんたんなことではありません。例えば身内で借りたい人がいるなら話は別ですが、多くの人が入居希望者を探す時に不動産会社を使うはずです。

むしろ不動産会社を通してしまった方が余計な手続きもかかりませんし、入居希望者を見つけやすいなどメリットもたくさんあります。不動産会社を探す時は地域に密着したような個人の場合もあれば、チェーン展開しているような「SUUMO」や「いい部屋ネット」などの業者を通して依頼する場合もあります。

不動産会社を探す時はまず「リノベーション物件」を取扱があるかどうか?さらに「賃貸」に対応しているのかどうかを調べる必要があります。インターネットなどで「リノベーション賃貸」と調べると取扱している会社がたくさん出てきます。その会社のなかでどこに依頼するのかによってもその後の収益が大きく変わります。

目星の不動産会社を見つけたら賃貸として貸し出す際の「賃料査定」を行なう必要があります。リノベーションしているのですから少しでも賃料が高いに越したことはありませんよね。とはいえあまりにも高額な賃料になると借主が見つからず苦戦することになりますので、相場よりも少し安めの賃料、もしくは平均的な賃料で貸し出せるのが一番です。

賃貸で貸し出す時に一番心配なのは借主が見つからない期間が長期間続くことですよね。その為最初から高額な賃料を求めすぎないこと、借主を見つける為にもある程度大きな不動産会社を選ぶようにすると借主を見つけることも苦戦しなくなります。それだけ宣伝力もありますし大手ならではの人気もあります。誰だって賃貸を探す側になった時に、大手=安心できると思うはずです。

借主側の気持ちになって選ぶと人気物件として安定した収入を得ることに繋がります。

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リノベーションマンションを貸し出す時の条件とは

リノベーションしたワンルームマンションを貸し出す時には様々な条件を付ける必要があります。条件が多くなればなるほど借主を制限してしまうこともありますが、余計なトラブルを防止する為にも、最初に条件を提示して貸し出す方が安心して取引もできるはずです。

 

保証人の有無

例えば家賃が支払われない時に借主の代わりに家賃を支払う義務を負う人のことをいいます。借主の希望した「保証人」や「保証会社」などを立てることによりいざ支払いができない時にも滞納になるリスクが少なくなります。保証会社を立てた場合契約の時点でその分の賃料や料金が上乗せになることが多く借主に負担がかかります。その反面保証人を立てることができない借主にとっては保証会社を立てることで賃貸を借りられるというメリットもあります。賃貸を貸し出す時には「保証人」「保証会社」のどちらにするのか事前に決めておきましょう。

 

敷金礼金

近頃はゼロゼロ物件という敷金や礼金が一切かからない物件も主流になりつつあります。初期費用がかからない分、毎月の賃料に上乗せして請求している場合もあります。礼金に関してはなくてもいいかもしれませんが、敷金をゼロにしてしまうと結局退去時に原状回復費用として決まった金額を回収しなくてはいけなくなります。

1ヶ月~2ヶ月程度の敷金は最初に回収できていると安心です。また敷金はペットなどを飼っていると高額になり原状回復費用以外の費用は借主に返却される仕組みになります。

 

原状回復

例えば壁に穴をあけてしまった、床に傷をつけてしまったなど通常のクリーニングでは対応できない故意によってついた傷は借主の負担となるケースが多いです。住んでいた期間に応じてついてしまった排気口の汚れなどは請求できない場合もあります。

こういった条件を貸し出す時に事前に決めて契約として結ぶ必要があります。そうしないと借主によってはルールを守らずにペット不可物件でペットを飼っていることもありますし、後々聞いていなかったなどのトラブルになってしまうことも考えられます。

 

リノベーション賃貸の価格相場とは?

ではリノベーション物件を賃貸として貸し出す時に実際の相場はどの程度になるのでしょうか。もちろんワンルームマンションの間取りによっても築年数や地域によっても賃料は変わります。

リノベーション賃貸の相場として同じ築年数の家賃相場を基準として設定されていることがほとんどです。その金額よりも5000円~10000円程度賃料をUPした賃料になることが多いので決して高額な賃料ではありません。それよりも多く賃料を取りたいのであればそれなりの設備を整える必要もあります。

また今住んでいる物件をリノベーションして貸し出したい人の場合、インターネットなどで隣の部屋など同じワンルームマンションがいくらぐらいの金額で貸し出されているのかを調べてみるとある程度の相場を出すことができます。

リノベーションの内容によって変わりますが、駅チカ徒歩1分などの条件がいい物件になると賃料の相場も上がりますし、借主を見つけやすいというメリットもありますよね。

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マンションのリノベーション賃貸は都心部がおすすめ

リノベーション物件としてマンションを選択する場合、地方よりかは都心部の方が需要も高くなります。特に東京などの場合高度成長期に合わせて建てられた物件が多く現在だと老朽化してしまいほとんど価値が下がってしまった物件もたくさんあります。

東京の場合は何よりも立地には問題ありませんし、住みたい人も多いので需要も高くなります。好条件の物件を安く購入できれば借主に困る心配もありませんよね。駅から近い物件、再開発が進んでいる地域などを下調べした上で選ぶようにしましょう。

地方でワンルームマンションをリノベーションしたとしても今後人口が減少すると考えられているのでほとんど価値が見込めない場合もあります。そもそも人口が少なければ借主を探すのだって一苦労です。

ワンルームマンションのリノベーションを検討しているなら断然都心部をおすすめします。もちろん古い物件はその分耐震制度などが足りない場合もありますので、事前に設備を整えておきましょう。

 

リノベーション賃貸をマンションで貸し出す時の注意点

賃貸としてリノベーションマンションを貸し出す時は、実は注意しなくてはいけないポイントがあります。あなたにとってそのリノベーション物件は「不動産投資専用」なのか「将来的に居住」を考えているのかによっても変わります。というのも一度ワンルームマンションを賃貸で貸し出す場合、いざ住みたいと思っても急に解約などができない為です。

また定期借家(決まった期間しか貸せない物件)になると借り手が見つからない心配もでてきます。借り手側からすれば気に入った物件であればある程度長く住みたいと思うのが当然です。他にもこんな注意点がありますので、事前にしっかりと対策を練っておきましょう。

 

(1)設備の故障時・交換代

賃貸として物件を貸し出す時にリノベーションとして最初に設備を全部見直ししていればいいのですが、貸し出している間に壊れてしまった場合「借主が故意に壊した」以外の場合はすべて貸主が負担することになります。急に壊れてしまった時に交換する費用もかかりますし、その度に早急に対応する必要もあります。事前に交換できるものはしておいた方が貸出でも余計な手間や費用がかかることもなくなり安心です。もともと付いていなかった設備に関しては保証対象外になりますので、あえてエアコンや照明器具などはつけないのも一つの方法です。

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(2)借主が決まらない期間

賃貸として貸出をしてもすぐに借主が決まらないこともあります。それでもリノベーション物件でローンを組んだりしている場合、毎月の支払いは発生し続けます。借主を自分で探そうとするととてもじゃないけど対応できませんので管理会社などを通して委託する形になる場合がほとんどです。解約時の敷金の精算や緊急時の対応などをお願いできるので、余計な手間もかかりません。

管理会社に毎月支払いをする必要もありますが、管理会社の場合賃貸として人が住んでいない時は料金も発生しません。管理料すらもったいないと自分ですべての作業を行なうのはとてもじゃないけど大変です。管理会社などを上手に使い、リノベーション賃貸で利益をあげられるようにしたいものですよね。

リノベーション物件として賃貸マンションを利用する時は適切な専門家の意見を聞きながら、借主との余計な金銭的トラブルにならないようにしましょう。個人間の貸し借りになると何か合った時にトラブルのもとになりますし、仕事がなくなったから賃料が払えないなんていわれそのまま泣き寝入りなんてことにもなりかねません。保証会社はどうするのか、諸条件はどうするのかなどしっかりと検討した上で不動産会社などを利用しながら、不動産投資を行ないましょうね。

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