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不動産投資

2017.11.25

理解している?リノベーションと相続税の関連性について

遺産相続・・・と聞くと、映画やドラマのドロドロとした人間のドラマを思い出しますが、遺産に関しては「誰が相続するか」もですが、相続税に関しても話し合わなければならないでしょう。

相続税は金銭のみならず、様々な資産をも課税対象とするからです。そこでキーワードになるのが節税です。

相続税の節税には資産の不動産化が良い様に言われていますし、その運用を考えるとリノベーションも視野に入って来ます。相続税を節税する不動産化、或いはリノベーションはどう言った物なのかを考えて行きます。

そもそも相続税とは何か?

相続税についての概略

相続税の前に、まずは「相続」についておさらいをしましょう。

相続は、誰かが死亡した時に、死亡した人の所有していた財産全てを、近親者等の相続人が承継することを言います。財産と言うと、土地や建物等の不動産は、多額の金品等を思い出しますが、実はこれには借金も含まれています。ですから、全部がプラスであるとは限りません。

そして、財産を相続した場合ですが、財産の時価評価額のうちの、基礎控除を超える分について、相続税が掛かります。

相続税が掛かる財産を具体的に言うと、土地、建物、株式、公社債等の有価証券や預貯金、現金等、金銭として見積もることが可能な物が該当します。尚、この中には商品券や名画等の芸術作品、骨董品、或いは、価値の高い収集品等も入ります。また、財産は国内で所有している物だけでなく、海外にある物も含まれます。

相続税がある背景には、税に対する独特な考え方がいくつかあります。例えば、相続税の掛かる理由等ですが、相続税は「富の再配分」と言った物、そして、相続を不労所得とする考え方です。

相続税は「なかなか納得されにくい税金」と言うことも出来るでしょうが、納税は義務として発生します。ですからきちんと納めることは非常に大切です。

相続人について 

相続税を知る上で、相続人がどう言った範囲に広がるかを知ることは、意外に大切です。と言うのも、相続税の控除額が、法廷相続人によって決まって来るからです。

さて、民法においてですが、相続人の範囲は順位が定められています。

最初に来るのが配偶者です。配偶者は常に相続人になります。尚、内縁関係の人は相続人にはなれません。

順位発生は、その次の段階からです。

  • 第1位に来るのが、死亡した人の子供です。その子供が仮に死亡している場合はその子の直系卑属(子供や孫)が相続人になります。
  • 第2位に来るのが、死亡した人の直系尊属(父母や祖父母等)となります。
  • 第3位に来るのが、死亡した人の兄弟姉妹が来ます。

尚、相続を放棄した人は、初めから相続人で無かったものとされます。

 

相続税はどの様に掛かるか?

相続税の計算は、最初に下記の式から相続税の基礎控除を算出します。

3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数 = 相続税の基礎控除

相続税を算出する前に、課税遺産の総額を計算しなければなりません。その式は次の通りになります。

課税遺産総額=(遺産額+被相続人が亡くなる3年前での贈与財産の金額)-借金や葬式費用-基礎控除

注意点は、被相続人が死亡する3年前までの贈与財産にも相続税が掛かって来る点です。

この式から逆算すると、相続税の発生は最低で3600万円の計算になります。これは、相続人が1人の場合の基礎控除に当たるからです。相続人が増えれば控除額が増える計算になります。

控除は相続人1人当たり600万円の増額になりますので、4200万円、4800万円と言った形となります。

尚、相続税の申告ですが、遺産が3600万円以下の場合か、申告の必要もありません。

相続税の具体例ですが、遺産が1億円で相続人は妻1人と子供1人としますと、法廷相続人は2人となりますので、基礎控除額は4200万円となります。ですから、課税遺産総額は5800万円になり、ここに相続税が発生する事になります。

因みに、相続税にも非課税財産があります。これは、墓所や墓石や香典等、また国や地方自治体に寄付した財産、死亡退職金の内の500万円×法定相続人数までの金額、そして生命保険の内の500万円×法定相続人数までです。

納税について・・・そして滞納の場合

相続税は、「亡くなったことを知った日の翌日から10か月目の日」が申告期限となります。ですから、1月1日に亡くなった場合は11月1日が申告の期限となります。

相続人の中には、死亡の事実を知らない場合もあり、遅れて知る人も中にはいますが、一般的には死亡の日が知った日と解釈されています。また、相続税の納税の期限は申告の期限と同じ日になります。即ち「亡くなったことを知った日の翌日から10か月目の日」とされています。

ところで、相続税を申告しなかった場合や、申告期限に間に合わなかった場合は、税金が加算されることになっています。この延滞には、複数の税金が加算されることもあり、非常に重くなりますので、特に注意が必要となります。

尚、税金については難しい部分も多く、手続きが漏れる可能性もあります。そう言った場合は税理士に相談するのも一案です。尚、税理士にも相続税に特に詳しい人も居ます。

相続税に関しては税理士ならば誰でも計算等が出来ますが、節税や特例に詳しい税理士も居ますので、存命中から相談しておくのも良いかと思われます。

不動産の価値について

不動産の価値とは?

古くなって価値が上がるのは、骨董品等の一部の品物であり、ほとんどの物は、経年劣化によって価値を失って行きます。不動産に関しても同じことが言えますが、不動産の場合は少し注意が必要です。

さて、相続税についてですが、不動産を相続する際には、土地や建物を評価しなければなりません。これはマンションの場合と一戸建て住宅の評価の方法が違います。

まず、土地に関してですが、土地の場合は「路線価方式」と「倍率方式」によって算出します。路線価方式は市街地の評価に、倍率方式は市街地以外の土地の評価の際に使います。

次に建物ですが、これは固定資産税評価額が、そのまま評価額になります。また、マンションに関しては、土地・建物の評価額に登記簿謄本に記載される持分割合の額が評価額となります。

リノベーションに絡む部分は、建物の部分ですので、この部分の固定資産評価が相続税を決める価値の部分になります。固定資産税の評価は、再建築に必要となる費用から経年による減価分を減らして評価するのが、決定する手段となります。評価は屋根や基礎、外壁等、建物を区分に分けて、それぞれにおいて仕様を確認し、それについての評点を加算して全体の価値を算出します。

そして、その算出された建物の価値に、減価率を掛けて経年劣化分の減価を算出します。この減価率は、新築が1とすれば、1年後は0.8、2年後は0.75と言う様に経年によって価値が下がって行く係数となっています。

固定資産税評価額の計算を実際にやってみると、例えば建物が1500万円、築10年目における減価率を0.54とすれば・・・

 

 1500万円(評価額)×0.54(減価率)=810万円

 

と言う形で、固定資産評価額は810万円となります。そして、これによって相続税が決まります。

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リノベーションによる価値向上

リノベーション」と言う言葉が最近では非常に氾濫している感もあり、「リフォーム」と混同している様にも見受けられますが、「リフォーム」が建物の修繕の意味合いが濃いのに対し、リノベーションは、新たな価値を付け加える意味が増して来ます。

ですから、リノベーションを掛けた建物は、以前よりも価値がアップしています。アップしている部分は、例えば住宅設備の性能向上の恩恵を受けての価値向上だったりします。

また、リノベーションは設備だけでなく、内装材によって雰囲気をより良い物にしたり、外装材を変更することにより、建物の美観を良くしたりします。内装においては、天然木のフロア材や、大きく取った窓等で部屋を豪華に、そして明るくしたりしますし、美観においては、塗装で外観を一新したり、外壁材を交換して様相までをも変えたりします。

バリューアップさせるために必要なリノベーションの費用は実際どのくらいなのか?でも記載がある通り、リノベーションによって建物の価値は非常にアップしますが、特に顕著なのは、建物を「収益性」で考えた時です。不動産取引等では建物の収益性によって価値が変わりますが、リノベーションは、まさに、この部分に作用します。

実際、リノベーション物件は人気があり、中古不動産の賃借等の場合も人気が高い場合が多いです。

不動産に掛かる税金

不動産に掛かる税金は様々です。取得する場合には、不動産取引税や登録免許税、そして印紙税等があり、保有している時にも、固定資産税や都市計画税も関わって来ます。

リノベーションに関する部分においては、建物の部分になりますので、固定資産税と都市計画税を考える必要があります。そして、この二つを算出する上でも、先に挙げた固定資産評価額が非常に重要になります。と言うのも、これらの税金は、固定資産評価額に税率を掛けた値が税額になるからです。

ところで、固定資産税と都市計画税は、以下の式で計算されます。

 

 税額 = 固定資産税評価額 × 税率 

 

ここでポイントとなるのが、固定資産税評価額には減価率が関わって来る点です。先の計算例では10年後減価率を0.54としましたが、この係数は固定資産税評価額に、そのまま掛かって来ますので、固定資産税や都市計画税にダイレクトに関わって来るのです。

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リノベーションと固定資産税評価

固定資産税評価は基本的に3年毎に見直しがされ、その度に経年劣化を鑑みた形で価値が落ちて行きます。

さて、そこでリノベーションについて考えます。リノベーションは「価値のアップ」でもあるので、例えばアパート等の賃貸不動産の場合等は、収益性が上がるため、家賃のアップも期待できます。

しかし、その価値のアップは、必ずしも固定資産評価額には反映されているとは限りません。

ところで、実際にはリノベーションの内容によっては固定資産評価額に影響する場合もあります。その場合は相続税のアップにも繋がります。

それでは、どう言ったリノベーションが固定資産評価額に影響するかと言うと、ひとつのカギとなるのが「確認申請」です。確認申請で、建築物が法規上で大丈夫であるかを行政が審査しますが、リノベーションによっては、その工事内容によって、確認申請が必要な場合と必要で無い場合があります。

そして、固定資産税評価額に影響するのが、確認申請を必要とするリノベーションです。

リノベーションと相続税の関連性

出展:http://share.hachise.jp/biblion/index.html

不動産のメリット

相続税は金銭として見積もることの出来る物に対して掛かることを先に挙げましたが、当然ながら土地や建物にも相続税は掛かって来ます。ただ、不動産の場合は評価方法がいくつかあることから、実際の取引価格よりも評価が低くなるので、金銭よりも評価が下がる形になり、相続税が発生する場合に節税効果が高くなります。

現金を不動産化して財産を持つと、相続税の節税効果が高いのは、その点に理由があります。

さて、そこで宅地や家屋の評価額についてです。

不動産の評価は、土地と建物に分けて評価をします。土地の場合は路線価や倍率方式を元に算出します。路線価の場合ですと、大体時価の80%程度、そして固定資産評価額の70%程度となります。また、建物については固定資産評価額で評価されます。この数字から計算すると、現金を不動産に変えるだけで、20%~30%の評価を下げることが出来ます。

ところで、更に相続税を節税する手段があります。と言うのも、貸家などの賃借物件の場合は、使用の制限が設けられていることもあり、評価額をもっと下げることが可能なのです。

例えば、貸家にする場合、借家人にも権利が認められることから、評価率が更に30%落ちます。これで相当の相続税の節税が見込める訳です。

リノベーションで建物の価値は上がるか?

リノベーションは建物の価値を上げるので、建物の収益性から見る価値は確かに変わります。

しかし、固定資産評価額はリノベーションの内容によっては変わりますが、これを価値の変わらない範囲でのリノベーションにすれば、見た目、或いは収益性での価値は上がりますが、固定資産評価額では上がらないと言った乖離が見られることがあります。これを狙えば、建物の収益性を上げながらも評価を上げない事も出来得るのです。

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リノベーションと相続税の関連性

リノベーションと相続税の関連性ですが、これも一概には言えない部分もあります。

と言うのも、現金を不動産に変えるのは確かに節税効果があります。そしてその物件にリノベーションを掛けた場合に、工事如何によっては評価までも上がってしまうので、もしかしたら不動産に変えたメリットが消し飛んでしまう場合もあり得るからです。

と言うのも、例えば資産を一戸建て住宅に変えたとします。このステップで大きな節税効果を見込むことは可能でしょう。しかし、リノベーションが、あまりに上手く行きすぎる場合は、価値が上がりすぎて評価も上がってしまうことも無いとも言えないからです。

リノベーションの物件をネットで見ることが出来ますが、例えば古民家の再生例などでは、古い家屋が見事なデザイナーズハウスの様に再生している例も見かけます。

そして、こう言った場合、収益の観点からは、もしかしたら新築を超える程の価値のアップを見ることが出来るかも知れません。ただ、それが評価に反映されて相続税も大幅にアップすることも全く無いとも言えないからです。

そして、相続税の節税のために資産を不動産化したのに、それの価値が上がり過ぎたなら、資産を変えた意味までも無くなってしまいます。リノベーションは確かに魅力的ではありますが、あまりに手を掛け過ぎると裏目に出ることもあり得ますので、注意すべきです。

 

やってはマズい改装、大丈夫な改装

建物の評価は相続税に非常に大きく関係して来ますが、そのポイントは固定資産評価額になり、それはリノベーションの状態によっても状況が違って来ます。固定資産評価の見直しは3年に1回行われ、この時に評価がアップされなければ、税制面でも不利にはなりません。

問題になるのは、「評価の上がるリノベーション」です。これは固定資産評価額までリノベーションに連動して上がってしまうので、注意しなければなりません。

それでは、どう言ったリノベーションがマズくて、どう言ったリノベーションが大丈夫なのかを考えます。

まずはマズいリノベーションですが、これは確実に確認申請が必要になるリノベーションになります。

具体的には、第一に、壁や柱、梁や階段などの、建物の主要な構造部分の変更が挙げられます。

例えば建物の間取り等を変えるスケルトン化は確認申請が必要です。そして、この場合は外観だけで無く、様々な性能が向上されるので、評価が大きくアップする可能性があります。

第二に挙げられるのが、床面積を増やすリノベーションです。いわゆる「増築」が該当します。この増築は、平家を2階建てにする工事や部屋を増やす工事もですが、サンルーム等も確認申請が必要になる場合があります。

そして、第三が住宅を店舗や事務所に用途変更をする場合です。この場合も確認申請が必要になりますので、注意が必要になります。

逆に大丈夫な改装は、耐震リフォームや、主要構造材以外の間仕切り壁等の変更、そして間取り変更を伴わない内装の交換が挙げられます。ただ、確認申請については、ケースにもよる部分がありますので、評価の部分を見据えてリノベーションを検討するのが良いでしょう。

節税について

不動産投資による節税

資産を不動産に変えると節税に有効で、それを更に賃借用に使うと、更なる節税効果が見込めます。しかし不動産投資を始めることは、「完全に別ビジネスを始める」ことになるので、節税だけを目的として、安易に投資用不動産を購入することは、場合によっては注意が必要です。

と言うのも、不動産投資は収益が無ければ別に固定資産税等が掛かって来ます。また、不動産の空室率が高い場合、借地用と認められなくなる場合も考えられます。こうなったらば建物を買った金額が赤字になります。

それでは、入居率の維持等のためにサブリース会社を使う・・・と言う選択肢もあるでしょうが、一旦サブリースに手を出すと、一方的に契約を切られたり、家賃の値引きを要求される事もあるので、安易な契約は危険です。

ですから、相続税の節税を不動産投資を絡めて考えるのでは無く、別物として考えることが大切です。そして、節税と利益の相乗効果を狙うのであれば、しっかりとしたビジネスモデルを構築した上で臨むことが、非常に大切になります。

タワマン節税

「タワマン節税」と呼ばれる節税手段があります。これは資産を不動産、特にタワーマンションの高層階に変えて保有すると、節税効果が高く得られる、と言うものです。

これにはいくつかの理由がありますが、概ね3つが挙げられます。

マンション等の評価は、持分割合に応じて評価が決まりますが、これは実は土地の分と建物の分が合算されています。マンション専有スペースは、マンション全体の床面積から算出されていますが、実は土地も、総戸数の面積に応じて分けられているのです。

そして、一戸建てが土地と建物に分けられる様に、実はマンションも土地と建物に分けられます。そして、マンションは、一戸に相応する土地が小さくなります。

そして、この土地の持ち分も、マンションの専有面積と床面積の割合で決まって来ます。そうなると、部屋の個数が多くなればなるほど一戸の持ち分の土地の面積が小さくなるのです。

さて、ここで土地の評価と建物の評価について考えます。

土地の評価は大体時価の80%くらい、建物の評価は70%くらいになります。つまり建物の割合が大きくなればなるほど、節税効果が高くなるのです。そして、この様な床面積が広く取られ、土地の持ち分が小さくなる不動産、それこそがタワーマンションとなるのです。

更に追い風になるのが、マンションの場合は、タワーマンションの中でも低層階よりも高層階の方が、時価としては非常に高額になります。しかし、評価の観点からすると、高層部分も低層部分も同じ評価になります。すると時価と評価の割合が、階によって変わって来て、高層階の方が、時価に対する税の割合が小さくなり、節税となるのです。

しかし、タワマン節税にもリスクが出て来ています。と言うのも、マンション購入が相続税の節税目的と言う事があからさまだと、否認されるだけでなく、税金を後で取られ、そして延滞税まで取られることもあり得るのです。

また、タワマン節税が問題視される様になり、税制改正の話が出ています。と言うのも現在の税制だと、富裕層をあまりにも優遇しているとの声が上がっているからです。税制改正の手段はタワーマンションの低層階の高層階の評価を変え、高層階の方を高くする事で対応しようと検討がされています。

法人化

法人化することによって、相続税の節税が可能です。

例えば、資産を土地に変えれば評価が小さくなり、節税にも効果があります。そして、仮にそう言った土地を利用して不動産投資を始めても、所得税等が発生してしまいます。

ところで、ここで「法人化」する案があります。法人を設立し、例えば役員をその人の家族に任命し、その役員報酬と言う形で資産を動かす物です。この時、動く資産の形は「給与」になりますから、贈与税等の発生もありません。また、退職金を制度として利用すれば、退職金控除を使うことも出来るので、更に節税効果が期待できます。

この様に、相続税の節税には不動産の活用が大きなポイントとなることと、制限を絞った形でのリノベーションが有効な事が分かりました。また、タワーマンションの利用や法人化も検討出来ます。これらを有効活用して、税対策に臨むのはいかがでしょうか?

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