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不動産投資

2017.9.10

収益をあげるためのマンションリフォームと必要な費用について

特に最近になって、マンションに関する不動産投資が増えています。マンションをリフォームして、それを賃貸で貸し出す大家が増えているのですが、ある人は中古のマンションを購入し、それにリフォームを施して収益用の賃貸マンションとしていますし、また他の人は、自分たち家族は他の場所に住み替えて、それまで住んでたマンションをリフォームして貸す場合もあります。

その中にはリフォームに関しては業者に丸投げの状態で終わらせてしまい、リフォーム費用が高かったのか適正だったのかが分からない人も少なくないのでは無いかと思われます。しかし、「経営」的な目から見ると、「リフォームとはどこまでを指すのか」「リフォームの費用は」「住宅設備の費用」等も知っておくべきです。

 

マンションリフォームについてのおさらい

マンションリフォームのイメージ

昔は住宅やマンションが老朽化したら、老朽化した部分を修繕して使っていましたが、最近では、それよりも更に一歩踏み込んで、設備を丸ごと一新するケースが増えて来ています。この「設備を丸ごと交換」がリフォームのイメージです。

 

リフォームは修繕(機能を回復させること)とは違い、設備を新品に変えることなので、場合によっては機能のみならずに、全体の雰囲気や陳腐化したデザインまでをも新しいものに変えてしまいます。その結果不動産の価値を元の状態に復帰させることだけで無く、価値のアップにも繋がり得るのです。

 

 

修理・修繕とリフォーム

最近は「リフォーム」と言う言葉が1人歩きしている感があり、住宅の修理や修繕までをもリフォームの一部を捉えられる感もありますが、「修理・修繕(リペア)」とリフォームの違いを知っていることが良い場合があります。業者との打ち合わせの時等、混乱しないためです。

 

例えば床などのフローリング部分を考えます。床はキズの付きやすい部分ですので、ある程度経ったら何らかの対策が必要になります。ところで、ここでその対処方法は二通りに別れます。「床のキズをパテや塗装などで修復」するか、「床板全体をフロア材から取り換える」かです。そして、前者が修理・修繕(リペア)に該当し、後者がリフォームになります。大きく違うことは規模の違いだけでは無く、費用の点でも大きく違います。修理・修繕はキズの部分だけなのでローコストで済みますが、リフォームは「解体」「撤去」「設置」が発生するので費用が高くつきます。ただし、設備の「新しさ」は、何物にも代えがたく、時には感動すら覚えます。

 

 

設備の進化とリフォーム

最近では住宅設備の機能も非常に良くなり、価格も安くなりました。

例えばトイレを考えましょう。日本の住宅のトイレは、元々が和式が主流でした。洋式トイレは一部にしか普及しておらず、洋式トイレのある家は「一歩進んだ」感じでした。洋式トイレは座ったままで用が足せるので、和式よりも「快適」でした。しかし、普及は進んでいませんでした。

 

しかし、時代は流れ、今では洋式トイレが多数派になり、和式は非常に少なくなっています。そして、今ではウォシュレットの普及が進んでいます。これは設備の進化もありますが、価格が安くなって求めやすくなった背景があります。トイレの他にも機能が追加され、価格が下がって購入しやすくなった住宅設備は多いです。そして「進化した機能」の住宅設備を家に取り入れるリフォームは、人々の生活を快適にする上でも、非常に意義深いです。

 

用途までを変える

リフォームは時として場所の「用途」までをも変えることを指します。と言うのも「間取り」まで変える工事をもリフォームとするからです。

 

例えばファミリータイプのマンションを考えます。

ファミリータイプのマンションの多くは、子供が生まれるなどの家族が増えたり、子供が大きくなって手狭になった時に購入されることが多いです。しかし家族は成長するもので、やがて子供は大きくなり、家から巣立って行きます。そうすると部屋が空いたりします。こういう時に「壁を撤去する」リフォームが行われることがあります。壁を取り去って広々とした空間は精神的にも余裕が出て来る場所になります。

 

ところで、このファミリータイプのマンションは、最初が「家族の場所」だった所が、子供が巣立った後で「夫婦の場所」に変わります。場所としての用途が変わるのです。

この様に、リフォームは家族の形態に合わせて、家を変えることも出来るのです。

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収益を上げるためのマンションリフォーム

「目的」に合わせたリフォーム

リフォームは「目的」に応じて行われるのが望ましいです。先に挙げたファミリータイプのマンションの場合は、家族の場所から、「夫婦の場所」になりました。これが「目的」です。ところで、マンションは住むための場所ですが、最近では「貸して収益を得る」ためにマンションを持つ人が増えました。そうすると、その目的のために、リフォームの方向性までが変わって来ます。

 

通常のリフォームですと、「自分たちが使用する目的」でのリフォームですから、家族の好む様に変えることも出来るでしょう。しかし、「貸して収益を得る目的」でのマンションリフォームの場合は、自分の好みよりも、他の人達から好まれる必要があるのです。と言うのも、収益を得るためのマンションは入居者が入らなければ意味がなく、むしろランニングコストを生む負債の要因にもなり得るのです。

 

そこで、収益目的のマンションリフォームは入居者を呼び込む条件、言い換えれば入居者とっての「魅力」や「説得力」を持っていなければなりません。ところで、このことは逆の論理も成立します。と言うのも、「魅力」や「説得力」のあるリフォームを施したマンションであれば、仲介する不動産業者の目に留まるることも多くなるかと思われます。すると、不動産屋はこの物件を顧客に推し、更には家賃のアップを提案するかもしれません。

 

そういった好循環になれば、このマンションリフォームは成功と言える様になります。大家に利益をもたらすだけでなく、その利益をアップさせる方向に働くからです。

 

多くの人から喜ばれるためのマンションにする

不動産の大家の収益は家賃収入に依ります。そして、その背景があるから、大家は自分の物件にばかり気が行く傾向が強くなると思われます。それは自分のマンションの設備の状況とか、床にホコリが積もっていないか、とかの「物件に対する心配」です。しかし、不動産に関するビジネスでも、マンション経営などは、むしろ顧客である入居者との距離が、実は非常に近い距離にあることを忘れがちです。

 

自分の物件の心配も大切ですが、「入居者が心地の良い暮らしをしているか」と言う心配こそが非常に大切なことを忘れてはいけません。物件と共に大切にしなければならないのは「お客様」であります入居者、そして不動産屋なのです。

 

ここでもう一度思い出しておきましょう。

マンションを貸すのは収益のためです。そして、それは「長い期間入居者に住んでもらってこそ」継続的に受けられるのです。それでは、長く住んでもらうためには、どう言った点について気を付けなければならないでしょうか。ひとつの答えになるのが「トレンド」を知っておくことがポイントと思われます。

 

社会のトレンドのキーワードが仮に「もったいない」だったとします。

それであるならば、多くの人が経済性を重視した部屋を好むかも知れず、設備を少々簡素にしても、家賃を抑えたマンションに住みたがることでしょう。この場合はマンションの設備を少々簡素なものを据え付けて見栄えがあまり良くないにしても、設備費用とリフォーム費用を抑えた方が勝ち戦になりやすいです。

 

と言うのも、「もったいない」が叫ばれる世の中ならば、簡素なものの方が人々の「納得」を勝ち取ることも出来るのです。そして、そう言った「納得」した人は気持ち良く契約書にサインをしてくれるでしょう。これは逆に「ラグジュアリー」等がもてはやされる様になれば、「豪華さ」を押し出したマンションリフォームが必要にもなるでしょう。豪華で無ければ「納得」を得られないからです。

 

大家としては、物件を借りてもらうことが何より大切で、そのためにも借手の「納得」が必要です。そして部屋に説得力を付けさせなければなりません。その上で必要なのが、大家のトレンドを読む「目」とも言えるのです。

 

納得させるマンションにする

マンションを借りる上で、人気が出るのはどう言った物件であるかを考えると、「駅から近くて」「角部屋で」「日当たりが良くて」「設備が使いやすくて」と言った様々な条件が出されると思います。その言葉の通りの部屋を用意出来たとします。しかし、それで人気が出るとは限りません。

 

と言うのも「家賃」が納得できない額で無ければ借手が付かず、ビジネスとして成立しないからです。仮に「それならば経済的に豊かな人に貸す」と言う人もいるかも知れません。しかし、裕福な人は、そもそも賃貸物件なんかには住まないかも知れませんし、長期的・継続的に住んでくれるとは限りません。

 

ここで、先ほど挙げた「利用者の納得」を思い出すべきでしょう。簡単に納得を得るためには、トレンドに配慮した上で、高機能設備を設置した物件を安く貸すことが最善と思われます。不動産屋に連れて来られた顧客が、不動産屋の「これだけ設備が付いて、それでも家賃がこれならば『破格』ですよ」と言う言葉は非常に説得力があります。つまりは家賃を上回るだけの「メリット」が物件についていれば、納得を得られ易くなります。この「家賃を上回るメリット」、これこそが武器です。

 

それではリフォームを考えた場合、「この家賃を上回るメリット」をどこで出せば良いでしょう。リフォーム費用を注ぎ込みさえすれば、非常に良い部屋を作ることは出来るでしょう。しかし大家としての経営の立場から考えると、家賃も上がるため、必ずしもそれが得策とは言えません。

 

目的に戻りましょう。このマンションリフォームは、家賃を長く払ってもらうためのリフォームです。そして入居してもらうためのリフォームです。ですから、「豪華なリフォーム」と言う説得力は多く無くとも良いかも知れません。普通の価格帯に少しだけ「きれい」「機能」を追加させるだけで良いかもしれません。そしてその場合は「リーズナブルな家賃」が「魅力」とか「説得力」になります。

 

損益分岐点とマンションリフォーム周期の意識の大切さ

マンションリフォームをかけて価値を上げるのは、投資ビジネスを考える上では非常に大切なことです。しかし、それと同じくらい大切なことに、「損益分岐点の意識」があります。

 

損益分岐点とは「売上高と販売費用の額」がちょうど一致する点で、売上高がこれより上がれば儲けになり、これより少なければ損をします。大家としても、「儲け」を得るためには、この意識が非常に大切になります。と言うのも、マンションリフォームの費用が「販売費用」に当てはまるからです。

 

マンションのリフォーム費用は収益を得るための「投資」ですが、単にかければ良いと言う金額ではありません。大家の立場として納得できる収益額を見切った上で、その上で投資をするべきです。

 

ところで、マンションリフォームには、もう一つ大切なキーワードがあります。「リフォーム周期」です。マンション経営を長く続けることを考えるには、リフォームも「周期」があることを計算に入れるべきです。確かに製品には耐久年数がありますが、これは「寿命」の意味合いが強く、価値の持続性ではありません。リフォームした製品も老朽化しますので、当然ながら交換の必要な時期がいずれ来ますが、それを「いつ」に置くかは、マンション経営上重要になります。

 

と言うのも、リフォーム直後は新品の設備が設置されています。そして「新品の設備」は、不動産屋の言葉の武器となります。「ここはリフォームをかけたばかりで設備はみんな新品です」と言われたら、そして家賃が予算に合えば、心も契約へと向かうことでしょう。

いずれ、新品の設備は、人の心を高確率で動かします。説得力が高いことを、経営上の観点からも忘れてはなりません。

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マンションリフォームの費用について

住宅設備にはグレードがある

一般に住宅設備の製品には、「高級」「中級」「普及」に分かれ、価格帯も異なって来ます。これらは各社が3つのグレードそれぞれを商品化していて、高級住宅用~一般住宅用にまで対応させています。取り付けに関しては、寸法などの条件さえ合えば、一般的なマンションに豪華な設備を据え付けることは可能なのですが、全体のデザインの協調性から、マンションのグレードに設備のグレードも合わせるのが一般的です。

 

ですから、リフォームするマンションが、世間的に見て、高いグレードなのか、一般のマンションなのかを把握した上で計画しないと、建物のグレードと内装のグレードに協調性が無いマンションに化けてしまいます。立地、マンションの外装に合わせる形で、設備のグレードも決めるのがオススメです。

 

マンションの各部分の設備費用

設備のリフォームは設備代と工事代が主になりますが、製品代にしても工事費にしても変動していることもあり、掴み難い部分が多いです。製品代については、型落ち品が安く販売されたり、数量をまとめて問屋に販売して価格を下げるなどのコスト合戦が激しいことや、工事に関しては、現場毎に変わるので一概には言えないなどの事情はあります。ただ、過去の事例等から一応の価格を考えることは出来ますので、それを以下に記します。

 

キッチン

キッチンの場合の価格帯は、高級グレードがおよそ70万円~100万円、中級グレードが55万円~90万円程度、普及グレードが45万円~60万円くらいになります。価格の開きは大きさやパーツの数、キッチンのタイプ(壁付け、コーナーの壁付け、対面式)とシンクの素材(ステンレスか人造大理石か)によって違って来ます。

 

工事費に関しては、ガスや水道の移設や延長等によるものから、床材の加工や施工が含まれることもありますので。20万円くらいから可能ではありますが、床等の改造などを伴いますと100万円くらいまで上ります。

 

風呂場

風呂場のリフォームは、マンションの場合はシステムバスに絞っても良いかと思います。システムバスと言うと、在来工法の風呂場に劣ったイメージがありましたが、今の製品は非常に良い物が商品化されています。

 

風呂場にも価格帯があって、おおよその目安としては、高級の物が100万円を超えるタイプ、そして最も出回っているのが50万円~100万円、そしてリーズナブルなものとして、50万円までの物があります。風呂場の場合の価格帯は機能についてもありますが、浴槽の素材によるところが大きいです。高級な物は鋳物ホーロー製やヒノキを使用しています。

 

また人工大理石を使用している物も人気があります。普及タイプにはFRP(繊維強化プラスチック)のタイプがあります。ただ、普及タイプとは言え、メンテナンス性に優れ、腐敗に強いなどのメリットもありますし、逆に高級なヒノキの場合、換気が重要になりますが、マンションでは換気が比較的やりにくいので、使用後は水気を取ったり扉を開放して乾燥を促したりと、メンテナンス性では劣る点もあります。

 

トイレ

トイレの場合は機能によりグレードが違います。例えば腰をかがめずに便器の蓋の開閉が出来るタイプや、節水タイプ等、仕様は様々ですが、トイレ自体の製品価格が他の住設機器と違って安価の部分のため、施工費込みでも50万円から、高額に付く場合も100万円程度で収まる例が多いです。

 

玄関

意外に見落とせないのが玄関です。玄関と言うと収納スペースを思い出しますが、ドアの交換も実は非常に大切です。と言うのも、現在のマンションドアは窃盗犯等のカギの不正解錠に対する強さが以前のドアよりも非常に進歩しているため、防犯の観点から考えてもドア交換は重要と判断が出来ます。

 

価格に関しては、玄関の現場のほとんどが50万円くらいで納まっています。と言うのも、玄関ドアはメーカーの工場で作られて現場に搬入され、現場でも2時間程度で組み付けるので、工事費がそれほど高くない点に理由があります。

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マンションリフォームにはどれくらいの予算が必要か

マンションリフォームは費用をどの部分に注力するかで変わって来ますが、概ね1000万円以内で納めています。また、最も多いのが600万円~700万円のリフォームが最も例が多いです。ただ、賃貸で貸すことを目的とするならばいくつかのパターンが考えられます。

 

と言うのも、リフォームもいくつかのパターンが考えられるからです。例えばですが、「リフォーム周期」を短く置き、可能な限り多くの「新しい入居者」を新品の設備で迎えようとするならば、一回のリフォームの価格を少し落として次のリフォームまでの期間を少し短くすることもあるでしょう。通常のリフォームが10年を目安にする所を例えば費用を8割程度に抑えれば、老朽化する前に設備を交換することが出来るので、「新しい設備のまま」新しい入居者を迎えられます。

 

次に考えられるパターンは、設備を標準的な期間(例えば10年間)使うパターン。これならばもう少しリフォーム費用に色を付ける方が良いかも知れません。他にも借手が大家の近親者等で、長期間に安定的な収入を高確率で望めるならば、回収が見込める限り、それ以上の金額を投じる価値もあるかも知れません。

 

マンションリフォーム費用のコストダウン

マンションリフォーム費用のコストダウンは、大家にとって非常に魅力的です。しかし「安かろう、悪かろう」でも、リフォーム後にも影響します。ですから「コストダウンできる場所と、するべきでは無い部分」を知っておく必要があります。

 

ここでトイレやキッチンの「設備」の部分について考えます。トイレ、バス、キッチンなどは基本的に設備メーカーで開発、製造されているので、非常に高品質と判断することが出来ます。価格帯で違うのは、キッチンやバスでは素材などが多いです。使い心地はこの部分では確かに違いますが、機能の面では極端な差は無いと思われます。つまりは製品の価格帯が「普及」品のクラスであっても、快適な生活は可能なのです。

 

ところで、逆に工事代を絞った場合のリスクですが、これは手抜き工事のリスクが出てきます。工事費用は安く見られがちですが、実は意外に重要です。手抜き工事による製品トラブルで入居者に迷惑をかけ、賠償請求をされたりする事態を避ける意味でも、工事はしっかりとする様にしましょう。

 

賃貸不動産の大家と言えば、不動産物件を貸し出して管理して収益を得る、と言ったイメージが強いと思われますが、大家も「経営者」であることを忘れるべきではありません。

 

経営であるならば、「毎月いくら家賃が入るか」だけで無く、どれくらいのマンションに、どれくらいのリフォームをして、リフォームの「質」と共に「費用」についてまで知るべきです。更に言うならば「費用対効果」も掴んで置けば、収益を更に上げることも出来るでしょう。それから、製造業の経営者のよく使う言葉の「製品サイクル」の様な概念で、「リフォーム周期」をも考えておくことが出来れば、より長く収益を得ることが可能です。

 

マンションリフォームは「設備投資」です。そしてリフォーム費用は「投資金額」です。リフォーム周期は「償却期間」と言うことも出来ます。償却期間内にリフォームとしての投資金額を回収しなければ利益を得ることはできません。そして、経営者であるならば、「お客様」つまり「入居者」を大切にすべきです。入居者を大切にするならば、部屋をも大切に扱ってくれることでしょう。自分も入居者も双方が納得して気持ちの良い関係であれば最高です。

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