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不動産投資

2017.9.24

中古不動産物件のリフォーム需要を予測するとどんなことがわかるのか

不動産投資を考える時、最初に気になることの中に「リフォームの需要の予測」があると思われます。リフォーム需要の如何により、価格判断や、スタートするべきタイミングが絡んで来るためです。そこで、ここでは中古物件の流通や市場規模等の動きや、その予測、そして技術的な面や利回りに関して述べたいと思います。

中古物件の流通について

出展:https://www.pakutaso.com

流通全般について

日本人には「新築至上主義」とでも言うべく価値観が、非常に強く根付いています。アパートやマンション等を不動産屋に見に行きますと、新築物件には「新築」と大きく書いているのが分かります。

ところで、不動産の流通を全体で考える時、実は中古物件も見逃してはいけません。新聞等のマンション販売広告を見ると、どうしても新築が目立つのですが、やはり中古マンションも取引されています。

ところで、それでは全国的な動きとしての中古物件の取引状況はどの様な推移をたどっているのでしょうか?

不動産の流通の中で、流通全体の中の中古物件の比率は、実は着実に上がっています。経済状況によって不動産流通量は変わって来ますが、例えば2005年頃には30%程度だった2010年頃には35%に上がっています。この数字は50%を超えると新築よりも中古物件の数が上回ることを意味しますが、この様に右肩上りに伸びて行くと、中古物件が新築の流通量に追いつくことになります。首都圏の中央部等が、特にこの動きが顕著にみられることから、今後はこの動きが地方都市でも見られることが予測されます。

 

古い物件は流通しているか

流通している中古不動産を考える場合、どれくらいの築年数の物件が多く流通しているかが気になる人も多いと思います。築年数と流通価格は密接に関係するわけで、古くなれば価格が下がる傾向が強いのは分かるにしても、すごく古い物件が果たして本当に取引されているかが疑問にもなるからです。

ところで、築年数が30年を超える中古物件の流通量を調べてみると、非常に興味深い動向が見えて来ます。

と言うのも、約10年前くらいの築30年超えの物件の流通量は中古住宅全体の約10%でしたが、最近では約20%まで数字が上がって来ています。

これは、全国の中古住宅流通量が仮に20万戸とする場合、30年超えの物件の流通量が10年前は2万戸だったのに対し、2倍の4万戸に増える計算になります。つまり、近年になるほど30年超えの古い物件が流通していることが分かって来るのです。

この動きは築30年以下の以下の中古物件にも同じ様な動きが現れており、古い物件の流通が活発化していることになります。

 

購入する人について

先にも挙げましたが、日本人の新築に対する憧れは根強いのでありますが、その傾向は世代によって違って来ます。不動産の購入を希望する世代は、だいたい40代以上が中心となるのですが、新築を希望する人々の比率は、年齢が上がるに連れて高まって来ます。

逆に中古住宅を選ぶ比率は20歳代を中心とした若い世代が多い傾向となっています。

これは「中古の方が手が届きやすいから」と言った経済的な理由が大きいと思われますが、中古住宅に対する抵抗感も少なくなっていることも考えられます。

因みに、「古い住宅でもリフォームすれば大丈夫」と言う考え方は、若い人の方が受け入れやすい傾向が強いです。テレビや雑誌等でリフォームの特集が組まれたり、古民家を改装した物件が若い人を中心に活用されている背景を考えると、若い人たちが、古い物件に対して嫌悪感を持つことよりも、「味」や「風格」を見出している感さえあります。

 

中古物件のトラブル

中古住宅の購入はコスト的なメリットがあるために非常に魅力的なのですが、一方で「古さ」ゆえの不具合もやはり出てきます。

例えば、最近の建物には「耐震性」が非常に重視され、その耐震補強技術なども非常に進歩していますが、古い建物の中には、現在の耐震基準を満たすことが出来ない物件もあります。また、木造の物件ならばシロアリの害等も無視はできません。そして、これらは時として売買契約完了後に発覚する場合もあります。

また、建物の受ける、一見すると小さなダメージも、時としては大きなトラブルにも繋がる場合があり得ます。例えば、屋根の防水は定期的なメンテナンスが必要となりますが、意外にこれが軽視され、雨漏りに至ることがあります。雨漏りは屋根からの漏水ですが、漏水は屋根裏の梁などを伝わって天井に垂れ、そして居室に漏れます。この漏水の跡は濡れたまま放置されることがあるため、腐りやすくなっています。そして、腐ると当然、部材の強度に悪影響が出てきて、更には建物の強度にまで影響が出る場合もあるのです。

この様に、中古物件は隠れたトラブル要因があり得ます。忘れないでおきたいものです。

 

リフォームの需要について

出展:https://www.pakutaso.com

リフォーム市場について

リフォーム市場の推移ですが2001年の7兆円規模から2009年の5兆円程度までの幅で大体6兆円代を中心に推移し、現在も6兆円規模で推移しています。

尚、市場の内訳ですが、規模の違いで「10㎡」を基準とし、大規模な物を「10㎡超増改築」小規模の物を「10㎡以下増改築」そして「設備修繕・維持」「家具・インテリア等の交換」とカテゴリー分けをすると、一番多いのが設備の修繕・維持となっており、概ね4~5兆円の規模になっています。次いで大きいのが10㎡を超える大規模増改築で、1~2兆円の規模となっています。続いて家具やインテリアに関連する部分が1兆円を若干下回る規模で推移し、10㎡以下の小規模改修は市場規模が全体からすると、ごくわずかとも言えます。

この数字から判断すると、リフォームの大半が設備修繕や維持のための工事になっていることが分かります。

尚、住宅設備毎の市場規模ですが、システムキッチンの3700億円、ユニットバスが2900億円、トイレ(ウォシュレット)が800億円の規模となっています。

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【投資目線】中古マンションを買うメリットをリフォームの実例から考えると?

 

集合住宅リフォームの需要

マンションを代表とする集合住宅のリフォームの需要は、マンションのストック数が参考になります。

集合住宅の新規供給戸数は。昭和50年代くらいから上り続け、平成元年くらいで一応の落ち着きを見せます。そして横ばいの期間が長く続き、約10年前から下がる傾向にあります。

その一方でマンションストック件数は右肩上がりに推移していています。リフォーム工事は言うまでも無く中古物件での工事となりますから、件数的には「右肩上がり」の需要が期待できます。

ところで、リフォーム市場は「横ばい」となっています。しかもこれは「金額」の話です。

これらのことから考えると、リフォームもコストが重視されていることが浮き彫りになって来ていると推測出来ます。トータルの市場規模、即ち金額が変わらず、物件数ばかり増えるのは、一件当たりのリフォームのコストが下がって来ているからです。

このことから、物件的のリフォームの需要は確かにありますが、リフォームの供給の方が数的に上回っていて、値崩れの様な状態になっている様にも読むことが出来ます。

 

一戸建て住宅リフォームの需要

一戸建て住宅リフォームの需要は、全住宅の中の既存住宅の比率の推移から推察が出来ます。新築住宅の着工件数は約20年前から減少を続けています。その一方で、全体の住宅の数量の中の中古住宅の比率は増加し続けています。これにリンクする形で戸建て住宅のリフォーム需要が増えていると思われます。

ところで、「リフォームの動機」を調べてみると、「家族の増加」や「生活の質の向上」もありますが、やはり筆頭は「老朽化」から来るものでした。住宅ストックの推移から考えると、頷ける結果と言えるでしょう。

また、リフォームに関する情報収集源を調べてみると。口コミ等が一番多く、次いでインターネット経由の情報、展示場、ショールームと続きます。ユーザーが能動的に情報を集めていることが伺えます。

これらから、中古住宅の比率が増え、それと共に老朽化とリンクする形で需要が増え、リフォーム情報はユーザー自身が集めて着工する「流れ」が見えて来ます。

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「リフォーム」と「リノベーション」の相違点って知ってた?

 

リフォームの価格

リフォームの価格は坪単価の様な数値で言われることもありますが、実際には設備や部材単価の積算によって決まって来ます。それでも一応の水準はある様で、小さい物では一式の価格で300万円程度、そして大規模になって来ると1000万円クラスになるものもあります。

設備に目を転じてみると、キッチンのリフォームが50~100万円程度、更に対面式に変えると更に高額になって来ます。また、浴室の場合などは、浴槽の交換だけなら50万円程度、ユニットバスをフルで交換する場合には100万円単位に上ります。

また、内装の部分だと、クロスの張り替え等は、6畳間程度だと10万円が目安になりますし、外装の部分では外壁の張り替えが150~200万円くらいになるようです。

リフォームの価格を検討する場合には、見積もりをしっかりと取り、きちんと明細が記されているか、積算がされているかをチェックするのがポイントです。そして「一式」と書いている物、あるいは「経費・雑費」等の項目は、きちんと確認することが大切です。

【関連リンク】

【坪単価で分析】リノベーションに必要な費用。

 

今後のリフォームの需要を予測すると

出展:https://www.pakutaso.com

中古物件の流通量について

中古物件の流通量は新築住宅着工の減少や住宅の長寿命化などを背景にして、年々増えていますが、今後もこの動きは続き、増加すると予測が出来ます。この予測は、他にも人口減少や単身世帯の増加、空き家の問題等からも予測が出来るストーリーと言うこともできるでしょう。

ところで、これとは別に、中古物件の活用のされ方から、流通量の予測も可能かと思われます。と言うのも、住宅ストックは、「中古住宅である期間」つまり「取り壊されるまで」の期間を指しますので、解体工事が新築着工を上回らない限り、ストック数は増える形にもなり得ます。人工の密集している都市部では、住宅は手入れされながら長期に渡って使われていて、帳簿上の価値がゼロになる期間を超えても、立派に使われていることも非常に多くあります。そして、昨今のリフォームブームは、建物の長寿命化を更に後押しすることが予測できますので、このことからも、中古物件の流通量は、今後も増えることが予測され得ます。

 

集合住宅リフォームの需要予測

集合住宅のリフォームの需要は、現在に至るまで増加の傾向が続いていますが、今後もこの動きが続くと予測され得ます。

中古物件の流通量を考えた場合、全体の数の中古の比率が上がって来ていますし、昨今のリフォームの品質向上も追い風となって、「質の良い中古物件」が次第に増えて来ます。そして、これに更に乗る形でリフォームの需要も上がって来ると考えられます。

ただし、リフォームの市場規模は6兆円の規模で横ばいになることが予測出来ますので、施工業者にとっては価格競争が熾烈になって来ることも考えられます。そうすると心配になって来るのが、無理なコストダウンからの手抜き工事の危険性等です。

中古のストックや市場の成熟、そしてコストダウンと様々な予測材料がありますが、大勢の判断だけに気を取られずに、自分自身によるしっかりとした「読み」と、手抜き工事等を見破る「目」が重要になって来るとも言えるでしょう。

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一戸建て住宅リフォームの需要予測

一戸建て住宅もストック数が増えてきています。リフォームはストック数に絡む形で件数を伸ばしています。また、新築住宅の着工数も減っているので、それに反比例する形でリフォームも増えて来ると予測出来ます。

ところで、ここで一つ気になるのが、ストック数と世帯数の関係です。現在はストック数が世帯数を上回る供給過多の状態でありますが、今後もこの動きが続くと予測されます。問題は、この余り過ぎたストックがリフォームされるか、それとも取り壊されるかです。

建物が空き、リフォームがされても住む人が居なければ空き家のままであることは明白です。そして、昨今は少子高齢化や一極集中化や単身世帯の増加等、一戸建ての在りにくい状況が慢性化してきているとも言えましょう。顕在化していない材料とは言え、こうした空き家の問題も見据えた予測が、今後とも大きなポイントになると思われます。

 

リフォームの供給量の予測

リフォームの需要に関しては、大勢が「上がる」と予測している様ですが、それでは供給量に関してはと言うと、これも増えることが予測されます。

ところで、ここで気になるのがリフォーム自体の価格動向です。先にも挙げた様に、リフォームの市場規模は横ばいで推移していて、これが続くと予測され得ます。その一方でリフォームの件数はストック数の絡みから増えることが予測されます。とすると、市場の取り合いが発生し得ますので、全体のコストダウン合戦が熾烈になると予測されます。そして、コスト競争に負けた業者は、もしかしたら手抜き工事等にも走ってしまうかも知れません。痛烈なサバイバルも発生し得ることも覚えておくべきでしょう。

 

リフォーム技術について

出展:https://www.pakutaso.com

リフォームのコストパフォーマンス

リフォーム工事のコストパフォーマンスを考える場合、かなりの率でリフォーム資材の進歩がカギとして挙げられます。

まずは「品代」、つまりトイレやキッチン等の住宅設備機器のコストダウンは、供給するメーカーの業界再編なども含めて進捗しています。部材の規格化は進み、その分の量産効果が現れて、それが設備機器の価格に反映されて来ています。確かに高級志向の建材はありますが、いわゆる「普及クラス」と呼ばれる一般レベルの品代のコストダウンは大きな成果となっています。

次に「工事費」、これは人件費がメインとなりますが、製品の「施工性」のアップが寄与し、コストダウンの動きが活発です。確かに技能職の不足が問題視されていますが、それを補う形で、施工性のアップが為されていると言えるでしょう。

 

建物の長寿命化

リフォームを考える時、元となる建物の長寿命化を無視することはできません。

まずはマンション等の寿命を考えます。

マンション等の鉄筋コンクリート造の建物は、寿命が50年とも60年とも言われていて、実際に50年超の建物にリノベーションが為されて、現在によみがえった施設もあるくらいです。それを考えるならば、例えば築30年クラスの価値の下げ止まった感のある物件も、使い用によっては「まだまだ現役」と言うことが出来るでしょう。

次に木造について考えます。

最近の木造住宅は、集成材が多く使われていますが、これを林業の専門家に言わせると、驚くべき回答が返って来ます。と言うのも、集成材の耐用年数は「きちんと作られているならば50年から70年、あるいはそれ以上持つ」との話もあるからです。このことからも、木造建築の耐用年数も非常に長いことが分かります。

そして、「建物を環境から守る技術」が挙げられます。

これは例えば地震や台風などの外力に耐える工法や、温度、湿度、直射日光、あるいは排気ガス等の悪条件の中を耐える素材の研究等の進化です。

これら様々な条件から、建物の長寿命化はこれからも進むことが予測されます。そしてこれはリフォーム市場のベースにもなって行きます。

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水廻りリフォームの技術

水廻りは住宅設備の中で、最もダメージを受けやすい部位のひとつです。

水のある所には、金属の腐食、プラスチックの劣化、カビや虫の発生等、住宅の維持や生活にとっても悪条件が重なって来ています。

ところで、これに関しても技術の進化が見られます。

金属部品に関しては、ステンレスやチタンと言った「錆びにくい素材」が普及していますし、プラスチックに関しても、物性の安定性と言う面では、昔と比べて非常に進歩しています。更に接着剤等の素材も、人体の有害な素材は極限まで少なくされ、それにも関わらず、素晴らしい強度を実現しています。

今後もこう言った技術が進歩すると予測されます。そして、それに伴って設備の長寿命化も更に進むことでしょう。

 

壁・床・天井等

壁や床、そして天井等についても技術の進歩が見られます。

壁や床等の素材を考える時に思い出すのが「シックハウス」と言う言葉です。これは壁や床などの構成材から、ホルムアルデヒドをはじめとした人体に有害な物質が蒸発し、人体に悪影響を及ぼす現象でしたが、住宅建材の業界は、この問題を非常に速いスピードでクリアをしました。また、アスベストの問題も挙げられます。発がん性のあるアスベストを使った建材は、もはや姿を見ることもありません。

更には素材の調達ルートの見直しや施工の工夫等、もしかしたら地味に見えるかも知れませんが、その地歩は確実と言えます。

 

    

リフォームと投資利回り

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利回り維持の為に

リフォームは居住空間の劣化を食い止めます。そして、その結果、その居住空間の「収益性」を保ちます。

ところで、ここで「利回り」について思い出すべきでしょう。利回りは「収入」と「経費」そして「投資額」によって算出されますが、不動産投資を念頭にする場合は、経費を抑えた上で、家賃収入を確保しなければなりません。つまり、「安価で質の良い物件」と「費用対効果の高いリフォーム」が、不動産投資で高利回りを得る条件として考えられます。

先に挙げた住宅のストック数等から、今後も中古住宅の流通は活発になると予測が出来ますし。そしてリフォーム技術も進歩し、一層のコストダウンが期待できるでしょう。とするならば、適正なリフォームは、収益維持、更には利回りの維持に欠かせない物になると言えそうです。

 

リフォームの頻度について   

リフォームの頻度は、収益性を確保する上でも、非常に大きなポイントとなる項目です。と言うのも「リフォーム直後の物件」は非常に住み心地が良く、そして人気があるからです。

理想的には居住者が変わる度に規模を検討しながらリフォームをするべきですが、実際問題としては難しいので、適度に期間を区切るのも必要かと思われます。この部分はある意味「経験と勘のバランス感覚」が問われるかもしれない部分です。

そして、住宅建材の長寿命化とは別な位置づけ、つまり顧客確保のためのリフォームも、「経営の観点」からは必要にもなるでしょう。「損して得取れ」とは良く言った物であり、この諺は不動産投資においても、非常に大きな教訓になります。

いずれにせよ、「ボロボロになったらリフォームをする」のでは、顧客獲得合戦に不利に働くのは間違い無さそうです。

 

高級志向とコスパ重視

住宅設備には「高級」「中級」「普及」と三つのグレードがあるのが一般ですが、リフォームを考える際にも、どこを狙うかを明確にすることが非常に重要になります。

リフォーム費用を考えますと、当然ながら高級品は、それだけコストがかかります。不動産投資の観点から考えるのであれば、それに追いつく収入があってこそ投資ビジネスが成立するので、それに見合う「魅力」を持ち続ける必要があります。それはもしかしたら、リフォームの問題よりも、物件の立地の問題等に絡みそうですが、いずれにせよ、綿密に練られた作戦が必要です。投資先が、高級志向を狙えるか、あるいはコストパフォーマンスを重視すべきか、最初の段階で考えておきましょう。

 

リフォームと入居率の考察

リフォームと入居率は、明確な数式で繋がらないので、「経験と勘」に頼った予測が必要ですが、新しい部屋の住み心地の良さから考えると、切っても切れない関係にあると結論出来そうです。

この部分で肝要になるのは「情報収集」になるでしょう。きめ細やかな情報を入手し、精査する必要があります。そのためには確かな情報ソースが必要になります。それはもしかしたら地域の口コミや、不動産業者からのネタかも知れません。ですから、人脈にしろ、地域の評判にしろ落とさないに越したことはありません。

 

リフォームの市場や需要、そして今後の予測について見てきましたが、大切なことは「確かな目で現状を把握すること」が大切の様です。そして、不動産投資も地道な地歩が大切なことも分かって来ます。ビジネスであることを忘れずに、確かな投資をして行きましょう。

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