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不動産投資

2017.9.10

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点

投資をしているのに赤字続きでは意味がありません。ただ、不動産投資で赤字体質になってしまっている方には見えていないコストがたくさんあります。

不動産投資の利益についてのおさらい

不動産投資は赤字に繋がることを覚えておく

「不動産投資」と言うと「高利回り」と言った言葉を思い出します。この言葉を聞いた人の多くは、銀行の預金の様に「利子が着く」イメージに捉える場合が少なく無いと思われます。銀行等の金融機関の利子は、預金をすれば半ば自動的に着いて受け取ることが出来ます。利子は「お金を貸し借りすることで発生する費用」とも言えますので、預金であれば銀行の顧客が利子を受け取り、借金をすれば銀行に利子を支払う形になります。ですから半ば自動的に利子を受け取ることが出来るのです。

ところで「利回り」の意味を考えます。利回りを簡単に言うと「収益の投資金額の割合」と言うことが出来ます。これを見ると、銀行に預ける金額が「投資金額」に、そして利子が「収益」に該当すると一見すると思えます。しかし、少し意味が違って来ます。

「利子」を考える場合、今の時代、銀行には多くの利子は期待できないかも知れません。しかし普通の預金であればマイナスにはなりません。銀行はマイナスにしないだけの体力を持っているからと言えるでしょう。しかし不動産投資の場合は、しばしば投資家を裏切り、元本割れにまで突き落とします。不動産は老朽化もしますし壊れもします。当然ながら価値は落ちますので、期待していた通りの家賃収入を得ることが出来なくなることもあり得るからです。

不動産投資は銀行の利子の様に、盤石の基盤を持ってはいません。損失に繋がることを最初から理解しておきましょう。

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利回りの計算について

ところで不動産投資における「利回り」の計算式をおさらいしてみましょう。利回りの計算は次の式で表すことが出来ます。

 

利回り=(1年間の収益額/投資額)×100

 

例えば、投資額が500万円、利益額が100万円の場合だと以下の通りになります。

 

(収益額100万円/投資額500万円)×100=利回り20% 

 

さて、ここでもう少し掘り下げてみます。と言うのも不動産投資の場合は「表面利回り」と「実質利回り」があるからです。両者の間には「必要経費」を入れるか否かの違いがあります。

まずは表面利回りです。前述の式に似ていますが、式の各項の意味が重要になります。

 

表面利回り=(年間家賃収入額/投資不動産の購入金額)×100

 

数字を単純にしますが、年間家賃収入が120万円(家賃が毎月10万円の計算)、投資用の不動産の購入金額が1200万円とすると、(年間家賃収入額120万円/投資用不動産の購入金額1200万円)×100=利回り10%

そして、実質利回りです。実質利回りには年間必要経費が加味されます。必要経費は管理費や修繕費等があります。

 

実質利回り={(年間家賃収入額-年間必要経費)/投資不動産の購入金額}×100

前述の例に、必要経費として20万円必要だったこととすると、式は次の様になります。

実質利回り={(年間家賃収入額120万円 ― 年間必要経費20万円)/投資不動産の購入金額1200万円}×100=8.3%

 

必要経費を入れるか否かで利回りが違って来ることを押さえておきましょう。

 

利回りの計算で注意すべき点

ところで、この利回りの計算なのですが、注意すべき点が意外にあります。

 

例えば家賃収入額です。

不動産投資の広告の多くが、物件が満室の場合の利回りを書いていることが多いのですが、実際には空室の場合もあります。しかも空室の期間が長期化するならば、計算のベースとなる家賃収入も目減りするので利回りも下がってしまいます。また、家賃は時として価格交渉等に応じる必要性や、老朽化に絡んで下がる時もあります。その場合も家賃収入額が下がるので利回りが落ちてしまいます。

 

次に必要経費を考えましょう。

必要経費の内訳も様々ですが、ここでは修繕費を例として挙げます。修繕費は風呂、トイレ、キッチン等の設備の交換もありますが、クロス、天井、畳、フロア等の修繕費や、退去時の原状回復費用やハウスクリーニング費用もあります。そして、これらを合算して経費を求めるのですが、これらの設備等は耐久回数や耐用年数があります。例えばフロア材が使用に耐えられなくなるまで10年と仮定すると、フロアの修繕費の1/10の費用が1年間のフロア修繕費として計算が出来るでしょう。

 

しかし、実際には設備の数も多いですし、耐用年数や回数、そしてリフォームに周期を考えると計算が非常に煩雑になります。ですから、そこには「余裕率」を見ておくのも大切です。この様に、利回りの計算を細かく考えると、非常に多岐な要因が複雑に絡み合って来ることが分かります。しかし、この部分をいい加減にしていると、思わぬ失敗を招きかねません。念には念を入れましょう。

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必要経費を考える

ところで、不動産投資における必要経費を、もう少し細かく考えましょう。

まずは、引き続き修繕費について掘り下げます。不動産の修繕費には、風呂やキッチン等の目に見える部分もありますが、屋根や壁の防水工事、水道等の配管の老朽化への対応、また、場合にも寄りますが、スズメバチの巣の対策やシロアリ駆除などの意外な物も発生します。考えられるだけ項目を挙げ、先を見据えた計算をしましょう。

 

また、物件によっては管理費が必要になる場合もあります。管理費は管理の形態にも寄りますが、年間をトータルにすると、結構な額の経費となり、利回りに大きく影響して来ます。だからと言って、安い会社に管理を依頼するのは、必ずしも賢い選択とは言えません。サービスと費用と適正価格を調べ、管理会社の候補を絞ってから経費として計算に入れるのが良いと思われます。その他にも税金や広告費用など、見えにくい費用があります。可能な限りの洗い出しと、資金の余裕が必要です。

 

不動産投資の赤字とは

空室が続く

不動産投資の赤字を考える時、一番大きな悩みになるのが、物件の「空室」です。言うまでもなく、家賃収入が一切絶たれるからです。

例えば、先に挙げた例の、年間の家賃が120万円、年間必要経費が20万円、物件の購入金額が1200万円の場合に、「2か月間」の空室を想定してみます。家賃2か月は20万円の収入ダウンとなりますので、先の式に当てはめると、

 

実質利回り=〔(年間家賃収入額120万円―(空室2か月分家賃20万円 + 年間必要経費20万円)}/投資不動産の購入金額1200万円〕×100=6.7%

・・・となります。そして当然ながら、空室の期間が長い場合は更なる痛手を被ります。

 

アパートやマンションを一棟買う場合には、部屋が複数あるので、計算も変わってきます。ここで、部屋数が10室、家賃が各部屋10万円/1ヶ月、購入金額が1億2000万円、年間経費が200万円のパターンを考えてみます。

先の式に当てはめると、家賃は10室で1200万円なので・・・

実質利回り={(年間家賃収入額1200万円 ― 年間必要経費200万円)/投資不動産の購入金額1億2000万円}×100=8.3%

利回りが8.3%と変わりません。

 

ここで3部屋が2か月間空室だった場合を考えます。家賃2か月で3部屋になりますので、60万円の収入ダウンとなりますので

実質利回り=〔(年間家賃収入額1200万円―(3部屋空室2か月分家賃60万円 + 年間必要経費200万円)}/投資不動産の購入金額1億2000万円〕×100=7.8%

利回りが7.8%です。当然ですが、空室が増えると利回りは更に落ち込みます。悪化すれば赤字転落です。

 

 

思わぬ必要経費の発生

必要経費は利回りを計算する上で非常に重要になりますが、この経費が膨らむ場合、当然ですが利回りに大きく影響します。しかも経費の中には天災の様な「想定外」の物も多くあります。

 

そこで、先に挙げた「部屋数が10室、家賃が各部屋10万円/1ヶ月、購入金額が1億2000万円、年間経費が200万円のパターン」に「シロアリ駆除費用」が100万円掛かった場合を考えます。

実質利回り={(年間家賃収入額1200万円 ― 年間必要経費200万円―シロアリ駆除費用100万円)/投資不動産の購入金額1億2000万円}×100=7.5%

8.3%から7.5%への落ち込みです。

更には想定外のトラブルの連続も可能性として挙げられます。この場合はダブルパンチとなり、更に危険な状況に陥ります。

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税金

不動産投資において見逃せないポイントに税金があります。そして、これを見誤ると、当然ながら赤字に繋がります。税金と聞くと、サラリーマンの場合は会社側で処理をしていましたが、不動産投資においては自分でやらなければなりません。そのためにも税金の知識が大切ですし、不動産の収益にも関与してくることのため、是非知っておきましょう。不動産投資における税金は、不動産を取得した際に発生するものと、不動産を保有している間、後は売却する際にかかるものがあります。まず、購入時にかかる税金は主に印紙税、登録免許税、不動産取得税が挙げられます。

 

印紙税は、不動産の売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金、登録免許税は不動産の所有権の登記等を行う際に発生する税金です。また、不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金です。この様に、取得時は結構な額の税金が掛かるので、あらかじめ注意をしておきましょう。

 

次に保有している時に発生する税金があります。これには固定資産税や都市計画税、そして家賃収入にも税金が掛かります。固定資産は年の初めに土地や家屋等を所有している場合にかかる税金です。また、都市計画税も土地家屋を所有している人にかかります。市町村によって税率が変わるので、都度の確認が必要です。そして家賃収入に掛かる税金ですが、主な物に所得税があります。

 

そして売却する際に発生する税金です。これにも所得税が発生します。不動産を譲渡する場合には、その所得が「譲渡所得」となるため、そこに税金が発生するのです。税金と言っても馬鹿に出来ないだけの金額が飛んで行きます、計画段階の際には予算の中に組み込んでおきましょう。

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不動産を売却出来ない

不動産投資の場合、保有していた不動産を売却して、そこから利益を発生させることもありますが、この売却がうまくいかず、トータルで赤字になる場合があります。そして売れない不動産もある程度にせよメンテナンスが必要になるため、最終的には大損と言うケースも考えられます。

 

ここで空家や空地について考えてみます。空家が放置されると当然ながら老朽化が進み、その状況如何によっては取り壊し等の必要も出てきます。また、空地に関して考えるならば、雑草が伸び放題になり、野良猫等の住処ともなり得ます。また、空地にはゴミの不法投棄などの可能性もあります。いずれにしろマイナスの要因にしかならないので、売却についても考えておくべきでしょう。

 

不動産投資で赤字が続いた場合

キャッシュフローに影響がでる

不動産投資で、物件に入居者が入らずに、空室率が高くなって赤字が続くようになると、資金に影響が現れます。特に不動産投資の資金をローンで賄っている人はローンの支払いにも影響を及ぼす様にもなる場合もあります。ローンに関しては、赤字は最初の内は貯金を崩す等により、支払いを続行することが出来るかも知れませんが、それでも限界は来ることでしょう。そして物件は差し押さえられ、競売にかけられることになります。

 

老朽化が食い止められない

赤字が続くと、物件の必要経費にも影響を及ぼす様になります。必要経費は物件の設備修繕費やリフォーム費用などに充てられますが、これが十分に投入出来ないと、物件のリフォームにも悪影響が出てきます。具体的には、キッチンや風呂場、トイレのリフォームが困難になったり、安い物しか着けられなくなるため、物件の魅力が下がってしまいます。また、修繕費にも影響が現れます。修繕は防水や配管、外壁塗装等が挙げられますが、これに関しても十分では無くなります。

 

そして、設備の陳腐化や不十分な修繕は、住人を離れさてしまい、更には不動産業者からの信用も失ってしまうこともあり得ます。そして物件の老朽化はますます進み、更に人が離れて行くと言った、恐ろしいシナリオに陥ることも考えられるのです。

 

家賃のダウン

赤字が続き、一応の修繕が出来たとしても、住民の退去時に十分なリフォームが出来ていない場合などは、家賃の値引きをしなければならない場合もあり得ます。不動産を賃貸で貸す場合、家賃を高額にするためには、物件の魅力をアップさせることに尽きるのですが、そのためには、定期的なリフォームで設備の魅力を維持する必要や、リノベーションによって価値を底上げさせなければなりません。

 

ところが、この費用が捻出できないと不動産自体に魅力が無くなるので、入居者を呼び込むためには家賃を下げなければならなくなります。家賃を下げると、もしかすると新たな入居者が呼び込めるかも知れませんが、当然ながら収益に悪く影響し、赤字が更に厳しくなります。そしてその状態は更なる状態悪化にも繋がります。そして破綻に繋がります。

尚、一旦下げた家賃は簡単に上げる訳には行きませんし、当然ながら空室の危険性も出てきます。家賃が下がる前の対処が必然的に重要になります。

 

債務整理

赤字が慢性化し、ローンが滞り、物件が差し押さえられると、その次は債務整理が待っています。債務整理には大きく分けて3種類あります。「任意整理」と「民事再生」、そして「自己破産」です。

 

任意整理は、ローンの減額や金利の見直しなどを金融機関と交渉し、毎月の返済金額を減らして返済を行える様にすることです。この手続きの特徴としては、裁判所を通さずに金融機関と交渉を行う点です。

 

次に挙げられるのが民事再生です。

これは住宅等の財産を残したままで大幅に減額された借金を分割で支払って行く手続きです。民事再生を利用出来る人は、住宅ローンを除く借金の総額が5000万円以下の人、返済不能となる恐れのある人、継続して収入を得る見込みのある人が対象です。

 

そして自己破産です。

自己破産は財産や収入が不足し、借金返済の見込みが無くなる等を裁判所に認めてもらい、法律上、借金の支払い義務が免除される手続きです。自己破産を利用出来る人は、支払い不能と認められた人、そして過去7年以内に免責を受けたことの無い人です。

 

ところで「自己破産」と言うと、人生の終わりの様なイメージが着くと思われますが、命まで取られるわけでは無く、あくまでも「再スタート」と捉えるべきです。人生はやり直しが利くことを忘れないでいましょう。

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不動産投資で赤字にならないために

不動産投資がビジネスであることを忘れない

不動産投資の広告等を見てみると、利回り等ばかりが非常に魅力的に印刷され、しかも「不労所得」の様に宣伝されている背景もありますので、不動産投資が「カネのなる木」の様に考えてしまう傾向もありますが、不動産投資は立派なビジネスであることを忘れてはいけません。

 

確かに投資するのは不動産ですが、投資用の不動産には住人が居なければ利益が生み出せません、そして、利益どころか逆に経済的な破綻さえもたらすのです。ですから、不動産投資にあたっては、投資する不動産が不動産業者を訪れる人の目にどういった形で映るのかを考えることや、家賃の査定はどのように行われるか等、あらゆる角度からの情報収集と分析を必要とします。

 

時に、不動産投資を「丸投げ」で出来るビジネスと捉える人もいると思われますが、これもあまり良いとは思われません。自分できちんと管理をして、そして方向性を考えるべきです。そして、何と言っても、やはりビジネスは顧客あってのものです。顧客を大切にする気持ちが大切です。

 

「利回り」などの数字の意味等をきちんと把握しておく

不動産投資がビジネスである以上、数字の意味をきちんと把握しておかなければなりません。

例えば「利回り」にしても、不動産業者の広告の利回りが表面利回りの計算なのか、それとも実質の方なのかを知っておかなければ収益にダメージを受けますし、必要経費に関しても、経費として認められる範囲を知っておくことも非常に大切なことです。税金に関しても、どう言った種類の税金が、どのタイミングで課税されるかについて知っておくべきですし、税制等に関連する用語の意味も把握しておくべきでしょう。

 

いずれにしろ、ビジネスとして話すのであれば、出て来る言葉を「適当に解釈」していると、後で非常に大きな痛手を生む可能性が非常に高まります。きちんと覚えておきましょう。

 

お金の流れを把握する

ビジネス全般において、お金の流れをきちんと把握していると、話の中で主導権を握りやすくなりますが、これは不動産投資においても同じことが言えます。例えば不動産ローン等の説明を受ける際、お金の流れを知らないと、言うがままの状態になる場合が多くなるとも考えられますし、金融機関の資料についても理解が浅くしかできなくなる場合も考えられます。これとは反対に、この「お金の流れ」に強くなると、様々な利点も見えて来ます。

 

例えばローンに関してです。特に、投資用不動産のローンとは別に、マイホームの住宅ローン等を持っている人においては、数字の理解とバランス感覚が、その後の明暗を大きく変えます。お金の流れに無頓着だと、ローンの際にも、ある意味「湯水の様に」資金を浪費してしまうかも知れませんし、逆に細心の注意を払う場合には、節税等の話も見えて来ます。

 

物件の魅力を維持する

不動産投資に無くてはならないのが「入居者」です。入居率が高く無くては収益が見込めません。そして、入居を維持するために、物件の魅力を維持し続けることが非常に重要になります。この施策の具体的な手段としては、物件のメンテナンス、リフォームやリノベーションが重要になるでしょう。

 

まずはメンテナンスですが、これは「管理の質」の問われるところでもあります。これは物件の修繕やハウスクリーニング、トラブル発生時の対処等が例として挙げられますが、例えば雨漏りの修理を考えますと、不具合発生の段階で、すぐに対処をするか、それとも対処が後手に回るかで大きく印象が変わり、物件の魅力に影響をします。管理を考える際も、管理会社に完全に丸投げにしないで、修繕などの「対処の質」をチェックしておくことが肝要になるでしょう。

 

また、リフォームやリノベーションですが、これも非常に物件の魅力に直結する要素です。例えば中古のアパート等の投資を考える際は、リフォームの質によって集客力がかなり違って来ます。誰だってきれいなところに住みたい物です。そこを理解するか否かで収益まで変わるでしょう。

 

更にリノベーションまで視野に入れると、更に集客力に影響すると思われます。巷では「リノベーション物件」が人気をさらって行ってますが、これも注意しないと悪徳業者に手抜き工事をされて、せっかくの物件を欠陥住宅に変えられかねません。入念に計画し、細かい部分まで確認と打ち合わせを行って工事に臨みたいものです。

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余裕を持って臨むこと

不動産投資の失敗例で「資金的な余裕が足りなかった」と言う事例をしばしば聞きます。具体例としては、持ってる資金の目いっぱいをローンに充ててしまい、不意の空室による収益ダウンに対処できずにローンの支払いに悪影響が出てしまった、等の話です。

大規模の会社であれば、資金繰りの当てにも困らないかも知れませんが、個人レベルの投資では、そうも行かないことが多いです。余裕を持って投資に臨みましょう。

 

不動産投資に関する情報の精査をきちんとする

新聞折込等の不動産広告を見ると、読者の目には非常に都合の良い数字がきれいに並んでいるため、情報の精査がなおざりになる場合があり、後でのトラブルの際に「こんな話は聞いてなかった」などと悔しがる羽目を見ることもあり得ます。疑ってかかる必要までは無いにせよ、冷静な目で情報を精査することが出来れば、非常に有利になるでしょう。

 

この様に考えると、不動産投資は実は非常に奥の深い物であることが分かって来ます。しかしこれは、ある意味当然です。不動産投資も立派なビジネスです。不労所得とは考えずに、余裕と戦略を持って臨みましょう。

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