MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.8.28

知らないと損⁈不動産取得税について確認しておくべきコトとは

不動産を取得したときにかかるのが「不動産取得税」です。この税金には、他とは違う特徴や、知らないと損をする軽減措置などがいくつもあるので、不動産の購入を考えている人はぜひ知っておきたいものです。

 

他の税金との違い

 

あなたが不動産を購入し、所有し続けるにはいくつかの諸費用がかかります。そのうちのひとつが税金です。不動産にかかる税金は大きく次の3つです。

  1. 不動産取得税
  2. 登録免許税
  3. 固定資産税

わかりやすくするために時系列に並べてみました。固定資産税についてはご存知、またはすでに払っている方も多いでしょう。あまりなじみがないのは不動産所得税と登録免許税ではないでしょうか。固定資産税と違って、不動産所得税と登録免許税は「一度だけ払えばそれでおしまい」以後何年も徴収されることはありません。

 

登録免許税は不動産の登記にかかる登録費用です。登記とは、不動産の権利(ここでは所有権)を誰が持っているのかを世間に公示し、トラブルを未然に防ぐ役割があります。

 

不動産の登記をするときに納付します。1の不動産取得税は少しニュアンスが違います。不動産取得税とは、「不動産を取得したという事実」に対して課される税金のことです。

 

たとえばあなたが不動産を取得して、登記をしていなくても不動産取得税は課税されます。また、当初から転売目的で不動産を取得し、すぐに転売してしまったような場合でも、一度でも不動産を取得した事実がある以上、課税されます。このあたりが不動産取得税の特徴になっています。また、気をつけなければいけないのは「納付の時期」です。

 

不動産を取得してすぐに課税されるわけではなく、取得後半年から一年以内に納付書が送られてきます。なのでうっかり忘れていたり、存在をしらなかった場合は

急な多額の出費に頭を抱えることになってしまいます。

【関連リンク】

不動産投資の時に知らないと損!節税の仕組みを徹底公開

サラリーマン大家なら絶対に知っておくべき固定資産税の仕組み

 

対象となる不動産

不動産取得税の対象となる不動産の定義については、民法で定められている「土地と土地の上に存在する建物」です。

 

土地については、宅地、雑種地、農地など、用途によってさまざまな種類がありますが、種類に関係なく課税されます。建物は大きくわけると、一戸建てか、アパートやマンションのような区分建物の2種類があり、どちらも課税されます。あなたが一戸建てを購入した場合でも、マンションの一室を購入した場合でも同じです。

 

不動産の「取得」にも種類があります。

不動産取得税の「取得」という表現に注目してみてください。「不動産売買税」とか「不動産贈与税」のように取得の原因を特定していません。つまりあなたがお金を払って不動産を買った場合でも、無償で譲り受けた場合でも、同じように課税されるということです。もう少し詳しく見ていきましょう。

 

課税される取得原因

 

不動産が人から人へ移転するときは、原因があります、実はこの原因、民法で決められたいくつかのパターンがあるんです。売買、贈与、交換、財産分与、といったところです。

交換とは、それぞれが持っている土地を交換する契約です。財産分与とは、離婚の際に用いられる財産の清算方法で、不動産を配偶者に与えよ、という判決が出ることがあります。

これらすべては課税される取得原因です。

 

課税されない取得原因

ではあなたの親が死んで不動産を相続した場合は課税されるでしょうか?答えはNOです。先ほどの課税される取得原因との違いはなんでしょうか。それは「当事者の意思に基づいた取得かどうか」です。相続はいつ起きるか予測がつきませんし、自分から望んでするものではありません。

 

こういった場合まで課税することは酷なので、相続については不動産取得税は課さないことになっています。少々細かいですが、法人同士がする合併も、相続と同じように課税されません。

 

ではあなたが既に家を持っていて、建て増しをした場合はどうでしょうか。この場合は、建て増しをした部分に対して課税がされます。また、古くなった建物を改装した場合も

課税される可能性があります。古くなった部分を、前と同じ材料で修復する場合は課税されません。建物の価値が増したわけではないからです。ところが、以前は砂利だった場所を大理石にした場合など、明らかに不動産の価値が上昇するような改装をした場合、その増加した価値に対して課税されます。

 

あまり体験する人は少ないかもしれませんが、他人の土地、建物にに10年ないし、場合によっては20年間住み続けた場合、その不動産の所有権を取得できることがあります。この場合でも、不動産を取得したことに変わりはないので、やはり不動産取得税が課されます。

 

その他非課税となるパターン

その他に非課税となるパターンがいくつかあるので紹介しておきましょう。例えば個人が国に対して不動産を売却したような場合ですと、国が不動産を取得するわけですが、

その場合には課税なれないことになっています。国が国に対して税金を払うというのもおかしな話ですよね。そのほか、公共の道路や墓地、水路に使うために土地を取得した場合も非課税となります。

【関連リンク】

【不動産投資成功例や費用まで解説】土地購入時に絶対に気をつけたい注意点

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

課税の基準となる価額

固定資産課税台帳と固定資産評価標準

では税率を計算するときの、課税の基準となる価額はどのようにして決められるのでしょうか、それにはまず「固定資産課税台帳」と「固定資産評価標準」というものを知る必要があります。

 

固定資産評価標準とは、その物件に対してどれくらい課税すべきなのか?を決めるための基準だと思ってください。不動産の面積や、材料によって決まります。それに基づいて

この物件の課税基準学は○円とする、と具体的に定めたものが固定資産課税台帳というわけです。

 

土地を取得したり、中古の物件を取得した場合、既に固定資産課税台帳に登録されているので、それを基準に税率を計算すればよいのですが、新築の場合はまだ登録されていない場合もありますので、そのときは評価標準をつかって課税の基準になる額を計算すればいいということです。また、増築や改築をした場合は、増えた分の面積を固定資産評価標準をつかって計算します。わかりやすくまとめると

 

  • 土地、中古の家屋、新築家屋(固定資産課税台帳に登録された後)の課税標準額=台帳に登録されている固定資産税評価額
  • 新築家屋(固定資産課税台帳に登録される前)の課税標準額
  • 総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて、算出された評価価格

ということになります。

 

そして基準額が割り出せたら、それにかかる税率についても知っておかなければなりません。おおむね3パーセントと考えていただいていいのですが、不動産を取得した時期によって次のような違いがあります。

 

その取得時期で次のように異なります。

 

平成18年4月1日から平成20年3月31日までに不動産を取得した場合

土地:3%

住宅:3%

住宅以外の家屋:3.5%

 

平成20年4月1日から平成30年3月31日までに不動産を取得した場合

土地:3%

住宅:3%

住宅以外の家屋:4%

 

平成30年4月1日以降に不動産を取得した場合

土地・家屋とも:4%(住宅、非住宅を問わず)

【関連リンク】

不動産売却時の見えない罠、譲渡所得という税金制度を知っておこう

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

 

軽減されるケース 非課税になるケース+実際の計算例

上記の計算にしたがって課税される金額が決定するわけですが、課税額が軽減されるケースもあるので紹介します。

 

新築の物件を取得した場合

この場合は、さきほど述べた不動産の課税標準額から1200万円を控除できます。課税標準額−1,200万円)×3% というわけです。

ただしこれには細かい条件がいくつか定められているので見てみましょう。

 

  1. 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
  2. 用途が次のいずれかであること 自分の居住用 他人へ貸す目的

 

注意すべき点は、当初はこの条件をクリアした新築物件を建てても、一年以内に増築をして床面積が1の240平方メートルを超えてしまった場合、

取り消され、軽減された分もおさめなければならなくなる、ということです。

 

中古物件を取得した場合

中古物件の場合も同じように控除が受けられるのですが、新築と違って、その物件が建てられた年月日によって控除される額に違いがあります。

 

昭和51年4月1日〜昭和56年6月30日までに新築された場合は350万円が控除されます。

 

同じように、

  • 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日:420万円
  • 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日:450万円
  • 平成元年4月1日〜平成9年3月31日:1000万円
  • 平成9年4月1日以降:1200万円   

となっています。

 

さらに床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下は耐震改修工事を実施し、所定の証明を受けているという条件もあります。今回のご紹介したのはいずれも建物についての軽減措置ですが、土地にも軽減措置があります。計算方法が建物とは違っているので気をつけてください。

 

土地の不動産取得税額=課税標準額×3%−軽減額

 

このように最後に軽減額を引くようになっているのですが、軽減額とは次のうちいずれか「多いほうの金額」が軽減されます。

 

(1)45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)

(2)a×b×3%

a=〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕

b=〔住宅の床面積×2〕

 

課税標準額の元になる土地の面積自体が小さい場合は、そこからさらに×3%して、軽減額を引くので、実質的に不動産取得税が0になるケースも多いです。

 

非課税と免税の違い。

非課税については最初にのべた通り、取得原因によって非課税だったり、取得する側が国だったりする場合に課税されないケースがありました。これらは「もともと課税しない」という意味で、今から紹介する免税とは異なります。免税とは、本来は課税すべきケースだけど、例外的にそれが免除される場合のことです。

 

具体的には取得した不動産の課税標準額が次の額に満たない場合には、不動産取得税が課税されません。

 

10万円未満の土地

  • 1戸につき12万円未満の家屋
  • 1戸につき23万円未満の家屋

 

実際の計算例

 

では最後に実際の計算例を見てみましょう。Aさんは土地を購入し、その上に自分たちが住む家を新築したとします。まずは家の税率から計算していきましょう。今回は新築物件なので、固定資産課税標準をつかった、課税の基礎となる価額をだしましょう。Aさんの新築した家は200平方メートルの鉄筋コンクリートつくりでした。そして固定資産課税標準には次のように書かれています。

 

居宅:鉄筋コンクリート、1平方メートルにつき134,000円

 

ということは134,000円×200平米をすれば、課税の基礎となる価額を割り出せるということです。答えは2680万円です。ここに軽減措置を当てはめてみます。新築の物件を取得した場合の軽減措置です。この場合は、さきほど述べた不動産の課税標準額から1200万円を控除できます。課税標準額−1,200万円)×3%というわけです。

 

ただしこれには細かい条件がいくつか定められているので見てみましょう。

 

  1. 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
  2. 用途が次のいずれかであること
  3. 自分の居住用 他人へ貸す目的

 

1と2の要件は満たしていますから2680万円から1200万円を引くことができます。すると1480万となるので、そこに×3%します。

 

答えは44万4000円です。

 

これが、今回収める家の不動産取得税になります。

 

次は土地のほうを見てみましょう。土地の軽減措置は土地の不動産取得税額=課税標準額×3%−軽減額です。

このように最後に軽減額を引くようになっているのですが、軽減額とは次のうちいずれか「多いほうの金額」が軽減されます。

 

(1)45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)

(2)a×b×3%

a=〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕

b=〔住宅の床面積×2〕

 

まず課税標準額の2680万円に3%をかけた80万4000円をだしておきます。ここから軽減額を引くのですが、(1)は置いておいて、(2)を計算する必要があります。

 

今回、Aさんが買った土地の1平方メートルの価格を15万8952円とします。そこに×1/2をすると7万9476円です。次に住宅の床面積は200平方メートルでしたから、×2をして100です。式に当てはめると79476×100×3%=23万8428円となります。

 

家と合計すると68万2428円と土地も一緒に購入し、居宅の面積もかなり大きいので、高めの金額になりました。

サラリーマン大家なら絶対に知っておくべき固定資産税の仕組み

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

あなたが不動産を取得したときに課される税金、不動産取得税について、全体像が見えてきたでしょうか。不動産取得税において重要なのは軽減措置です。

 

自分にどれだけの取得税が課されるのか、あるいは免税されるのかについてはっきり数字を出し、購入時の予算に組み込んでおけば心配ありません。また、軽減措置については数年単位で細かく変化しています。最新の情報を手に入れるために、購入時は行政機関へ確認するようにしましょう。

【関連リンク】

アパート経営を始める前に知っておきたい初期費用

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook