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不動産投資

2017.10.22

投資マンションを魅力的な物件に変え、利回りアップを狙う

投資マンションでいかに成功させるか。中古でも新築でも必要なことは、より魅力的な物件にすること。画一的などこにでもありそうなものではなく、個性を打ち出し差別化しましょう。そのためにはニーズや流行を知り、それに合わせた建築計画が必要です。新築なら建設前に、中古ならリノベーション前に、きちんと計画を立てておけば、運用もスムーズになることでしょう。投資マンションをより魅力的な物件にして、運用利回りのアップを目指しましょう!!

投資マンションの立地・敷地計画

立地は最重要!2つのポイントを抑えた立地を狙え!!

投資マンションで最も重要なのが「立地」。しかし良い場所になればなるほど、土地価格も物件価格も高くなり、結果的に利回りも下がってしまいます。不動産なので取得後に立地を変えることはできませんので立地にこだわりたいところですが、希望通りの条件が良い立地の物件を取得するのはかなり難しい。でも立地が多少悪くても、ニーズやその時代の流行にあわせた魅力的な投資マンションを計画すれば、運用も成功に導けます。

それでも最低限の立地条件は抑えておきたいものです。その最低限の条件とは以下の2つ。

  1. 主要な駅まで直通で行ける沿線
  2. 駅徒歩10分未満

最近の交通機関は「相互乗り入れ」が増え、主要駅までの直通沿線はかなり増えました。つまりその乗り入れしている先の沿線なら、郊外であっても主要都市まで直通で往来が可能と言うことになります。不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでもご説明しているように、郊外なら物件価格もお手頃なので、投資マンションを計画のための初期投資を抑えることができます。しかし駅から離れていては意味がありません。駅からバス移動を必要とする場所は論外。徒歩でも1桁台の「駅徒歩10分未満」の場所がおすすめです。「徒歩9分」と「徒歩10分」とでは、距離にして80mしか差がないのに、印象がとても変わります。投資マンションは「主要都市まで直通の沿線」と「駅徒歩10分未満」の場所を狙いましょう。

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シェアリングエコノミーを積極活用!1階は効率的な計画をしよう!!

立地が決まれば建築計画。規模は資金や事業計画によって大きく変わりますが、投資マンションは可能な限り容積率いっぱいまで床面積を計画しましょう。また敷地に対する建築物が占める割合こと「建ぺい率」もできる限りいっぱいまで計画しましょう。その建ぺい率に大きく影響する1階の計画の際、1階を駐車場などで占めてしまうのではなく、駐車場は最小限にして1階部分にも住居スペースとして計画しましょう。より多くの住戸をより低層で計画。高層になればなるほど建築コストはアップしてしまいますし、高層になれば共用部分も増えて住居スペースが減ってしまいます。この「低層化」が投資マンションのポイントです。

でも駐車場台数が少ないと運用しにくいのでは?と思われがちですが、最近のニーズと流行を知って計画すれば問題ありません。マイカー所有率が下がっているのに加えて、最近は「シェアリングエコノミー」が流行。具体的には「カーシェアリング」で、導入すれば1階をより効率的に活用できます。カーシェアリングが1台あるだけでも、駐車台数が減らせますし、また敷地内にカーシェアリングがあるということは、その物件の魅力アップにも!?一石二鳥の効果を生み出します。

 

1階を有効活用!足元から魅力的な物件にしよう!!

マンション計画では、1階部分を柱のみのピロティにした駐車場を設けるものが多いですが、あまりおすすめではありません。1階部分を柱のみの駐車場にすると構造的に弱くなって耐震性が損なわれ、建物全体のコストアップにもなってしまいます。何より投資マンションの顔ともなる1階が駐車場のみでは、魅力も損なわれてしまうことでしょう。投資マンションでは駐車台数を最小限に抑え、1階部分にも積極的に住居を設けましょう。

1階に住居があれば「専用庭」のような付加価値も付きますし、1階をより緑豊かで魅力的な空間に演出することも可能になります。それなら駐車場を機械式にしてさらに省スペース化すればいいのでは?と思われるかもしれませんが、この機械式駐車場は駐車台数こそ稼げるものの、永続的なメンテナンスが必要になり、運用時は負担になるだけです。機械式駐車場はもはや時代遅れなので、導入はおすすめできません。

また1階を魅力的にするために、共用の広い庭を設けるという考えもありますが、こちらもあまりおすすめではありません。庭には常にメンテナンスが必要で、そのメンテナンスを誰がやるのか、また費用はどうするのかなど問題山積。1階部分に住居を設けて専用庭を提供すれば、居住者が勝手にメンテナンスしてくれますので、投資マンション足元の魅力を居住者が保ってくれます。

ちなみに1階だとプライバシーやセキュリティ的に懸念する部分もありそうですが、プライバシーについては植栽計画などで対応可能。セキュリティについても、実は近年、マンションでは1階よりも最上階が泥棒に狙われやすい傾向。上層階の方が高所得者が多いと思われ、しかも上層階になればなるほどセキュリティ意識も甘くなりがち。1階への住居設置は、プライバシーやセキュリティ的にデメリットはそれほどありません。むしろ専用庭の魅力や、エントランスからのアクセスしやすさから、最近は1階を好む人も多くなってきています。

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ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

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投資マンションの建築計画・間取り

建築計画の第一歩は借り手のターゲット層を決めること!

ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?でも書いていますが、昨今のマンションの間取りは、どんな人にでも対応できるようなものが多く、個性があまりありません。住まい探しをする側としても、どの物件を見ても同じ間取りに見えるものばかり。投資マンションを計画する際は、そのエリアに住まう人のターゲット層を決め、そのターゲット層が好む間取りを考えましょう。ターゲットといっても、ファミリー、DINKS、単身といった居住人数だけではなく、その沿線からアクセスできる主要都市の特徴などから、居住者の想定される職種やニーズもくみ取りましょう。

もちろんターゲットを1つに絞ることはできませんが、ある程度のターゲット層を設定すれば建築計画もよりしやすくなります。逆にどんな層にも対応できるようなものにしてしまうと、先の話のように個性がなく、投資マンションとしての魅力も薄れます。ターゲット層を決めて、その層が好みそうな間取りや建築計画にすれば、きっとその魅力はターゲット層にも届くことでしょう。

 

器だけの提供はもう終わり!ライフスタイルを提案しよう!!

間取りを計画する際も、単なる器だけを計画するのではなく、その器を利用したライフスタイルも考えましょう。ターゲット層を決めれば、自ずとそのライフスタイルも見えてきます。そのライフスタイルありきで間取りを計画。住まい探しをする人も、その間取りや設備を見ればライフスタイルが想像できるぐらいになれば言うことなしです。ライフスタイルが見えてくるマンション。まさにその物件の「個性」にも「魅力」に繋がります。

例を挙げると1階部分に専用ガレージがあるとか、2階以上でもガーデニングができるバルコーがあるとか、室内なら充実したキッチンがあるとか、何でも良いので「具体的な要素」があるだけでもライフスタイルが想像できます。床面積などの数値や、「1LDK」「2LDK」などの記号ではなく、文章で表現できる機能こそが、その物件の個性であり魅力になります。

 

コミュニティ賃貸という可能性!他にはないメリットを付加しよう!!

最近のライフスタイルの変化から、「コミュニティ賃貸」というものが認知されつつあります。分譲マンションなどでは「共用スペース」として既にあるものも多いですが、プライバシーを重視する賃貸ではなかなかこの共用スペースがあるものは少なめ。しかし最近のシェアリングエコノミーの浸透により、賃貸マンションでも共用スペースが再認識されつつあります。

そんな中でも最近注目なのが、大型キッチンやシアタールームなどを共用部分に設ける「コミュニティ賃貸」。シェアハウスのような過ごし方もできる賃貸マンションです。基本的には一般の賃貸マンションですが、イベント開催時など必要なときに共用スペースを利用できるもの。その分、住居用のスペースは減ってしまいますが、他の賃貸マンションにはない魅力を生み出すことができます。明確な魅力があれば、相場以上の家賃も設定可能で、住居の数が減っても賃料収入を増やすことができます。

「コミュニティ賃貸」にはたくさんの可能性があり、今後の投資マンション運用にも大きな影響を与えることでしょう。最近は投資マンションの1室をリフォームして、コミュニティー賃貸にリノベーションするものも出てきています。

リノベーションに関してはこちらの記事をご確認ください。

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投資マンションのインテリア・設備

 

シンプルイズベスト!インテリアは利便性より自由度!!

コミュニティ賃貸の場合、充実した共用スペースがあるので、住居部分の設備はそれほど詰め込む必要もなくなります。シンプルな設備はお洒落なものが多く、投資マンションの魅力アップになるだけではなく、トータルとしてはコスト削減にも繋がります。また設備的にも余計な物は詰め込まず、シンプルにしましょう。便利そうな機能でも、ライフスタイルによっては余計になるものが多いのも事実。自由なライフスタイルを実現するためにも、機能は最小限にしましょう。

間取りそのものも、部屋数重視ではなく自由度重視で計画。小分けした部屋よりも大きな部屋を設け、家具で間仕切りするライフスタイルを提案。可動壁を設ける例もありますが、決まった範囲でしか間仕切りできませんので、実際の自由度はほとんどありません。大きめの器を用意して、あとは自由に空間構成を変更できるものの方が、最近は好まれる傾向です。ただ器を提供するだけではなく、その器の使い方も具体的に提案すれば、投資マンションの魅力もアップすることでしょう。

 

水回りは住まいの顔!個性的な水回りで魅力アップ!!

大きな居住空間は居住者で自由に演出できますが、マンションだと水回りだけは居住者では大きく変えることができません。そのため、水回りには初期の段階でコストをかけ、しっかりとしてものを設けましょう。インテリアはリビングやベッドルームばかりに目が行きがちですが、意外と水回りを重視する人が多いのもの事実。特にキッチンは「住まいの顔」とも言えるほど、最近は注目されています。何でもかんでも詰め込んだシステムキッチンではなく、自由度の高いシンプルなものが最近の流行です。

コミュニティ賃貸の場合、共用スペースに豪華なキッチンを設ければ、各住居のキッチンはとてもシンプルなものでも問題ありません。しかもシンプルなキッチンは見た目はお洒落なのに、コストはシステムキッチンなどに比べて安価。さらに自由度も高いので、ライフスタイルにあわせて自分でカスタマイズも可能。システムキッチンのようになんでもかんでも詰め込んだ重々しいキッチンは、投資マンションではおすすめできません。自由度の高いシンプルなキッチンで魅力を打ち出しましょう。

またバスルームとトイレは、個々に部屋になっているので、キッチンほど目に止まりません。機能性重視のもので構いません。ちなみにバスルームを魅力的にする「ビューバス」こと窓がある浴槽は、おすすめできません。浴室に窓を設けるために他の建築計画にしわ寄せが出ること必至。また一戸建てと違ってマンションは窓の広さが限られるので、窓空間をリビングやベッドルームから奪うことになってしまいます。魅力的な投資マンションを目指すなら、水回りは「魅力的なキッチン」の一点買いで計画しましょう。

 

バルコニーはセカンドリビング!コストをかけずに魅力アップ可能!!

床面積はそのままで、より広くより快適に過ごせるようにできる仕組みがあります。それは屋外空間です。リビングやベッドルームの窓先に、広々とした屋外空間があれば、居住空間の床面積以上に広さを感じることができます。またフルオープンできる窓など工夫もすればを一体的な利用も可能。ライフスタイルの自由度も上げることができます。1階なら専用庭があれば事足りますが、2階以上でもバルコニーを充実させれば魅力アップになります。

バルコニーは奥行き2mまでなら床面積にカウントされませんし、建設コストも室内空間よりもかかりません。またバルコニー部分に水栓を1個設けるだけで「ガーデニングができる住まい」という魅力も追加可能。さらにあらかじめウッドデッキを施せば、床面積にカウントされない部分でも魅力を高めることができます。しかも屋外のウッドデッキも、置くだけのタイプのものならコストはそれほどかかりません。

バルコニーは洗濯物を干すためだけの場所ではなく、生活する「セカンドリビング」として提案。ライフスタイルも様々な展開が可能となります。とかく庭がない印象のマンションですが、1階部分を有効活用し専用庭付きの住居を設け、2階以上はセカンドリビングとして広いバルコニーを設ければ、マンション内部だけではなく屋外空間でも魅力満載の投資マンションが完成します。外装よりも住居の外部空間を充実させましょう。

 

流行のカスタマイズ賃貸!実はコスト上昇ほとんど無し!!

最近の賃貸住宅では「カスタマイズ賃貸」なるものが流行しており、入居前に壁紙などを決めてカスタマイズできるというもの。一見、壁紙を毎回張り替えることとなり、費用も手間もかかりそうですが、実際の所はコストも手間もそれほどかかりません。一般的な賃貸マンションでも入居者が変わった場合、壁紙などは清掃のみでは対応できないことが多く、結局その都度壁紙などを張り替えることになります。カスタマイズ賃貸ではその張り替えるものを次の入居者が決めるというだけの話。つまり手間もコストは増えるわけではありません。

これは新築時でも言えること。入居前に自分の好みの壁紙などにできることは、その物件の魅力にもなります。しかも自分で決めたものなので、入居期間も長くなります。住まい探しの際は「自由度が高い」ということが魅力になり、入居後は「好みのインテリア」ということが魅力になるこの「カスタマイズ賃貸」。実は良いことづくめだったんです。もはや投資マンションでは必須と言えるでしょう。

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投資マンションで成功するなら「器」ではなく「ライフスタイル」を提案!

投資マンションの多くは、効率を上げるために画一的な間取りばかり。でも少しアイデアを加えるだけで、それらとは一線を画した魅力的な投資マンションを演出することもできます。不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでも語っているように、魅力的な投資マンションは家賃も高く設定できますし、またターゲット層に見合ったものにしておけば、空室率も下げる事ができることでしょう。その結果はもちろん「利回りアップ」にも繋がります。

投資マンションでも「不動産」なので、その立地は変えられませんが、建築物はアイデア一つで個性も魅力も打ち出すことができます。そのためにもまずは立地が決まったら、入居者のターゲット層を明確に設定しましょう。そしてそのターゲット層が好むライフスタイルを提案できる建築計画。「器」をアピールすのではなく、その器を利用した「ライフスタイル」を創り上げましょう。

とかく工務店や建築士に丸投げすると「器」しか考えてくれませんが、投資マンションを計画する際は自ら動いて、ターゲット層にあった「ライフスタイル」を創り上げましょう。その結果が、利回りのアップにもきっと繋がります。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

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