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不動産投資

2017.9.3

不動産投資における繰上げ返済の抑えておきたいポイントとは

金融機関から借り入れたお金は、いつかはしっかりと返済しなければいけません。期限内に予定通り返済する事もできるのですが、返済を自らのタイミングで早める事が出来るのです。金融機関によっては繰り上げ返済が出来ない場合があったり、さまざまな手続きが必要になり逆効果となる場合もあります。繰り上げ返済の特徴を掴んで、不動産投資に有利となる方法を選んでいかなければいけません。それでは不動産投資における繰上げ返済の抑えておきたいポイントを詳しく紹介していきたいと思います。

不動産投資ローンとは

少ない資金から不動産投資を始められる

不動産投資を始める場合、ほとんどの方は現金で購入しようとはせずに金融機関からお金を借り入れて不動産物件を購入します。物件によっては自己資金を全く必要とせずに購入する事も可能です。借り入れたお金を毎月返済する時に、家賃収入を利用して返済していくので自らのお金を消費する事がありません。他人のお金で物件を購入する事が出来て、ローンも返済する事が出来て、さらに家賃収入を得る事が出来るのが不動産投資の最大のメリットとなります。

 

本業の仕事をしながら不動産投資を始める方が多く、大手で働いていて年収が高い方や初めから所有している不動産などの資産を利用して借り入れる金額が増減します。年収が高く担保となる資産を持っている方は、購入できる物件の種類も多くなり、利回りの高い優良物件を購入する事が出来るでしょう。収益性の高い物件は、さらに融資額に有利な条件となるので借入額の増額を見込めます。社会的信用度の高い人ほど融資してもらえる金額が増えるので、サラリーマンの方は有利な投資と言えるでしょう。

 

レバレッジをかけて物件を選ぶ事ができる

不動産物件を購入するために、通常では数十万から数百万の頭金を支払う事になります。自己資金の投入としては頭金を用意するだけで、後々掛かってくるランニングコストなどの費用は、毎月の家賃収入で支払いをしていく事になります。頭金で支払った金額の何倍ものお金を不動産投資ローンを組んで運用していく事になるので、レバレッジ効果の高い投資案件と言えます。他の投資案件と比べても、安定したキャッシュフローとなるので会社の経営などとよく似ています。

自らのお金で収益を上げるのではなく、金融機関から借り入れたお金を利用して運用していく所が不動産投資の特徴になります。物件を購入して数年間経営を続けていくうちに、物件自体が新たな担保となるので、さらに不動産物件を買い増していく事が出来ます。このようにして物件が増えていくことで資産が増えて、安定した家賃収入を得る事が出来るのです。数百万円の頭金から他人のお金を運用して数億円の資産を形成していく事になるので、とてもやりがいのある投資になっています。

 

生命保険代わりとして物件が買える

不動産投資ローンを契約する時に、通常の金融機関では団体信用保険に加入する事を義務付けています。物件を購入後、債務者がローンの返済を続けているうちに病気なったり、万が一の事があった場合に残りのローン残高を支払わずに済む保険となっています。残された家族に多額の借金を背負わせてしまう事無く、収益が生まれている物件そのものを現金の変わりに残してくれるのです。有料物件であれば数十年間の間、家賃収入を生んでくれるので安心して生活が続けられます。

 

多くの団体信用保険では、保険料が毎月のローン金利に含まれている事があるので、追加で支払う事はありません。しかし団体信用保険に加入する事出来ない方もいるので、事前に金融機関に確認しなければいけません。一般的な生命保険と比べると事前の告知などをする必要はないのですが、持病や重たい病気を抱えている方は加入する事が出来ない場合があります。団体信用保険に入る事が出来なければ融資を受ける事もできなくなるので、条件内容を確認しておきましょう。

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不動産投資における繰上げ返済の重要性

不動産投資における繰上げ返済とは、金融機関から借り入れたローン残高の一部や全額を契約期限よりも前倒しして返済する事です。お金を借り入れるときに、借り入れた利息と一緒に返済契約をするのですが、繰上げ返済をする事で借り入れた元本だけを減らす事が出来ます。よって金利で支払う金額が減額されて、トータル的に返済総額が軽減されるのです。余裕資金が溜まったときや、現金を多く落ち合わせている場合は繰り上げ返済をすることで、余分な費用を減らす事が出来ます。

不動産投資では、繰り上げ返済をすることでメリットとなる場合やデメリットになる場合もあります。ローン返済を計画的に行なう事で節税効果につながったり、次の投資用物件の購入時に有利となる事があります。正しく適切に繰り上げ返済をする事で、金融機関からの信用度を上げることにもなり、今後の不動産投資を有利に運ぶ事が出来るでしょう。そして繰り上げ返済は、大きな金額の違いが生じるので充分な計算が必要となります。

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不動産投資における2種類の繰上げ返済がある

期間短縮型

繰り上げ返済には二通りの利息軽減効果があり、それぞれメリットやデメリットが存在します。今後の運用方法によって使い分ける事により、利息軽減効果が高まってくるとされています。期間短縮型の繰上返済の特徴として、毎月の返済額は今までと変わらずにトータルの返済回数を減らす事ができて、利息軽減効果を充分に発揮する事が出来ます。利息負担を最大限に抑えたい方には期間短縮型の返済方法を選ぶとメリットが高いとされています。

 

通常のローン返済の場合は、お金を借り入れた開始時点に近い日数の方が、金利の利息分を多く返済することになっています。返済の回数が残り少なくなる頃に元本の返済比率が多くなるので、返済開始時に近い時期に繰り上げ返済をすると効果かがあります。実際は、不動産経営を始めたばかりの頃は貯金できる金額も少ないので、繰上げ返済をするのも難しくなってきます。金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料を取られる事があるので、効果が薄れてしまう場合もあります。

 

返済額軽減型

もう一つの繰上げ返済方法として返済額軽減型があります。こちらの返済方法の場合、繰上げ返済を行なう事でトータルの返済回数を減らす事は出来ませんが、毎月の返済額を少しずつ減らす事が出来ます。つまり、繰上げ返済を何度も行なう事で毎月の支払額が減ってきて、毎月の余裕資金が増えるのです。不動産経営の突発的なトラブルに現金で対応する事が出来たり、リフォーム費用に回す事が出来るので、物件をきれいな状態で保つ事が出来ます。毎月の現金をやりくりするストレスが軽減できるので、安心して経営する事が出来ます。

 

期間短縮型と比べるとローン返済後の利息軽減効果は少なくなってしまいます。長い不動産経営の間に利回りが低下してしまったり、経営がうまく行かない場合でも、毎月の支払額が少ない事で経営破たんをする事無く、順調な回復の機会を伺えます。不動産経営以外でお金が必要になったり、少しでも多く貯金がしたい方は返済額軽減型の繰上げ返済方法がオススメです。どちらも良い所と悪い所を理解して、賢く繰り上げ返済をしていきましょう。

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不動産投資における繰上げ返済のメリット

元本を減らすことにより毎月の支払い額が減る

繰り上げ返済では借り入れた金額の元本を減らす事が出来るので、毎月の支払額を減らす事が出来ます。毎月の支払額が減ることで、利回りも上がる事になるので、毎月の収入額も上がる事になります。少しずつでも貯金する事が出来て余裕資金が増えることになるので、リフォームにお金を回す事が出来たり追加物件の頭金を貯める事が出来ます。元本を減らす事により利息を支払う金額が減ることで、最終的な総支払い金額を安く抑える事が出来るのです。

 

不動産経営以外でもお金を必要となる場合に、返済額が少なく済んだり返済期間が短くなる事で生活自体が安定してきます。不動産経営でも物件を確認しに行くための交通費や調査費用などは、現金を使用して行なう事があります。また本業の仕事をしている人も多いので、現金を手元に残す事はビジネスチャンスを掴むために大切な事です。さまざまな経費や費用などを支払うために、繰上げ返済をして余裕資金を少しでも多く残す事が必要になります。

 

借金を減らす事が出来て他のローンが組みやすくなる

不動産投資をしながら新しい車を購入したり、家具や家電などをプライベートで購入したい時に、ローンを組んで購入する事があります。繰上げ返済を進めてローン残高が少なくなって入れば、借入の余裕が生まれるので新規でローンを組む事が出来ます。通常では返済残高が多く残っている場合、さらなる借入は厳しくなり借り入れる事が出来なくなります。しかし収益性の高い物件であったり、充分な貯金が出来ていれば新規でローンを組む事は可能になります。

 

通常よりも早い段階で返済を完了する事が出来れば、金融機関からの信用度が上がる事になり、融資の限度額が広がる事になります。繰り上げ返済を進めることで、担保となる不動産物件の債務をなくす事ができて、融資枠に余裕が生まれます。不動産投資は長い期間の経営となるので予期せぬ費用や、投資方法の変更などさまざまな要因が想定出来ます。数年後に物件の買い増しが出来るようになれば、積極的に借入をするようになって資産を大きく増やす事が出来るでしょう。

 

借金から開放されて精神的に楽になる

不動産投資の場合、他の投資案件と比べても長期間の返済期間が生じてしまいます。それだけ長期間の間、不動産物件が利益を生み出してくれるのでやむ終えない事なのですが、ローンを払い終えるまでは不安や迷いなどを取り払う事ができません。数十年かかる返済期間を数年間でも短縮して完済する事が出来れば、その後の不動産収入は、毎月のローンの返済が無くなったために、すべての家賃収入を受け取る事が出来るのです。

 

残りの耐用年数の間、すべての家賃収入を貯金に回したり修繕費に充てる事が出来れば、耐用年数の延長工事を行なう事が出来ます。延長して不動産経営を続ける事が出来れば、空室リスクが生まれたとしても充分な収入を得る事が出来ます。世帯数の半分が空室となっても、もう半分の家賃収入で経営していく事が出来るので、最後まで収益性のある不動産経営が出来るでしょう。経営状況にあわせて繰り上げ返済を行なう事で、さまざまな投資状況にあわせる事が出来るでしょう。

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不動産投資における繰上げ返済のデメリット

手持ちの現金を失ってしまう

繰上げ返済にはさまざまなメリットが存在するのですが、見落としがちなデメリットも存在します。毎月の家賃収入などを貯めて、まとまったお金を繰り上げ返済してしまう事で、手元に残っていた現金が無くなってしまう事になります。不動産投資にはさまざまなリスクが想定されるので、手元に現金が無い事で早急に対処する事が難しくなります。貯金していた手持ちの現金で滞納リスクを持ちこたえたり、専門業者に依頼する費用をまかなう事があります。

 

他にも、物件を見に行くための費用を必要とする場合や、簡単な修繕費用などは現金で補うことでスピーディーに対処する事が出来ます。書類代やさまざまな諸費用などは現金でまかなう事が多いので、必要最低限の現金は残しておかなければいけません。そして金融機関で新しく融資を受ける場合、頭金を必要とする事が多いので、繰上げ返済をしてしまって融資を受けられない問題が発生してしまいます。タイミングを計って繰り上げ返済をしなければいけません。

 

余裕資金がないためにトラブルに対処できない

時として不動産投資には予期せぬトラブルが発生してしまいます。修繕工事をするほどでもないような、建物のメンテナンス費用や備え付けの設備などの不具合の時などに、現金を必要とする事があります。繰り上げ返済を優先してしまう事で、入居者の対処ができなくなってしまう事があり空室リスクにつながる事もあります。クレーム対応が遅れてしまうとさらに重大な問題に発展する事が多いので、不動産経営では迅速な対応が必要となります。

 

また工事業者に仕事を依頼するときに、手付金などを必要とする場合があります。手持ちの資金がない事で修繕工事を行なう事も出来なかったり、水道やガスなどの突発的なトラブルに対処する事が出来なくなります。物件自体が痛んでしまったり、致命的な欠陥となってしまう事もあるので工事を遅らせる事は出来ません。保険でまかなう事の出来ないような場合は、現金で解決することを念頭に入れておきましょう。

 

金融機関との関係が悪くなる場合がある

繰り上げ返済は、債務者にとっては支払う金額が少なくなるので良い事のように思いますが、金融機関との関係を考えると一概に良い事とは言えません。お金を貸す側にとっては貸し出すリスクを背負って融資をしているので、しっかりと金利をいただく権利があります。早期に繰り上げ返済を受ける事で金利の回収が出来なくなってしまうのです。金融機関側も数十万から数百万も利益を落としてしまうことになるので、金融機関との関係を考慮しなければいけません。

 

優遇措置を受けて、金利を安く抑えて融資を受ける事が出来た場合、繰上げ返済は金融機関にとって打撃になってしまいます。追加で物件を買い増す予定がある場合は、金融機関の信用度を落としてしまう事になるので、次回からは金利の優遇を受ける事が出来なくなってしまう事があります。担当の方や金融機関の関係維持のために強引な繰上げ返済は逆効果となってしまいます。先の事をよく検討して、繰上げ返済をしていきましょう。

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繰上げ返済のタイミングを計る

不動産物件を追加購入する

将来的に不動産物件を買い増す予定のある方は、少しでも頭金を用意しておく事をオススメします。不動産経営が順調に進んでいて、キャッシュフローの形成がうまく整っている場合は物件を追加購入する事が出来ます。担保となる不動産物件と同時に十分な頭金があれば、新しい物件の融資も容易に通る事が出来るでしょう。物件を買い増す事で、融資枠の幅も増えていき金融機関からの信用度が上がる事になります。

 

一棟二棟と物件が増えていくことで、収益も上がり不動産経営も安定する事になります。収益性の高い物件を優先したり、利回りの低い物件を補う事ができるので平均的な経営をする事が出来ます。片一方のローン残高を早期で繰り上げ返済を行なって、家賃収入を全額利用する事が出来ます。優良物件を買い増す事が出来れば、加速度的に物件の買い増しをする事が出来るので、数年で何棟もの不動産オーナーになる事が出来ます。

 

金利変動を見て繰り上げ返済をする

世の中の情勢を読んで、金利変動の影響を受ける前に繰り上げ返済する事を検討しましょう。通常は急激な金利の変化は考えづらいのですが、借り入れている金額が大きいので数パーセントの違いでも、数万から数十万も変わってしまう事があります。金利が変動しても家賃相場が変わる事が無いので、増収につながる事はなく支払う利息だけが増えてしまう事になります。金利に合わせて家賃を上げてしまうと、たちまち入居者が退出してしまう事になり、空室リスクとなってしまいます。

 

金利が変動する前と後では、数日の間の違いで大きな損失となってしまう事があります。利回りを抑えてしまう事になるので、繰上げ返済を予定している場合は、金利が上がる前に返済してしまいましょう。優遇措置の兼ね合いや、免税措置などを考慮しても金利変動を読む事は大切です。思っている以上に免税措置を受けられない事もあるので、しっかりとした計算をしてベストなタイミングで繰り上げ返済をしなければいけません。

 

 総合的な計算をして繰り上げ返済を実施する

繰り上げ返済にはメリットとデメリットが存在しています。返済の方法を間違ってしまう事で、予定していた計画よりもローン残高が減っておらず損をしてしまう事があります。トータル的な返済額を減らすために、無理をしてまで返済を優先してしまい、突発的なリスクに対応する事が遅れてしまう事もあります。結果的には繰り上げ返済をしないほうが、不動産経営を有意義に行なう事が出来ていたかもしれません。

 

長期間の不動産経営の中で、最善となる返済方法を計算して行なう事が大切になります。高利回りの物件を見つけて、充分な頭金を用意する事が出来ていれば新しい融資を受ける事が出来るので、投資機会を失わずに済みます。数年間は買い増しやリフォームなどの大きなお金を必要としない場合は、利息軽減効果を最大限に利用して繰上げ返済を行なうといいでしょう。計画通りに返済が進めば、金融機関との関係も良好となり、より多くのお金を借りる事が出来るでしょう。

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まとめ

繰り上げ返済を行なうには、入念な計算と実行するタイミングが大切になります。むやみに繰り上げ返済を行なっても、生活の圧迫となってしまったり、トラブルに対処する事が出来なくなり疲弊してしまいます。経営自体が難しくなり、自己破産となってしまう事も考えられます。返済が遅れてしまう事が一番あってはならない事なので、経営の負担になるような事は避けましょう。事前の計画通りに経営を進めて、無理のない繰上げ返済をしていきましょう。

【関連リンク】

【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説

 

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