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不動産投資

2018.4.25

マンション売却時の税金計算のカギ!減価償却を知る

不動産投資では、売却の際に利益が出れば税金が発生し、確定申告をしなければなりません。運用物件がマンションとなると売却額も大きく、税金について知っておくのはとても重要です。

マンション売却と税金

マンションを売却し、利益が出た場合には税金が発生します。そのしくみをしっかり理解しましょう。

中古マンション売却時の税金と価値

マンションを売却すると税金が発生しますが、税金は所得に対して一定の税率をかけて決まります。そのため税金の金額を導き出すには所得と税率が必要になります。

所得はマンション売却の場合、その物件を売却した際の収益が計算のベースとなります。そのため物件が資産として価値が高いと判断され、高額で売却できた場合は、当然納めるべき税金の金額も高くなります。逆に物件の価値が低く、損益となってしまった場合は、すでに納めた税金が還付される可能性があります。

このように税金は不動産物件の価値に比例しますので、売却額がとても重要になります。不動産投資における税金が分かるノウハウガイドでもご説明しています。

税金と所得と減価償却

不動産の資産価値は年々減ることを忘れてはいけません。建物にも同じことが言え、建築構造により、一定のスピードで価値を減らし続ける形になります。このように年月を経つと価値が下がっていく固定資産にかかわる支出を、その資産の使用できる期間に分配した計算方法を減価償却と言います。

不動産の資産運用では、減価償却の考え方が資産の価値を測る際に非常に重要になります。

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マンション売却時にかかわる減価償却について

不動産は年々老朽化が進み価値が落ちていきますが、それを含めて重要になるのが減価償却の考え方です。

中古マンションにおける減価償却の考え方

減価償却は、購入した資産を使用期間(年数)に分割して、費用とする考え方です。

資産を購入し長期間に渡って使用される場合、購入費用を一括で計上するのではなく、耐用年数をあらかじめ決め、その年数で割った分ずつ計上して、最終的には使用期間が終わった段階で全部の費用が計上され、価値がなくなる形とします。

不動産では減価償却できる建物だけとなり土地は含めません。土地は価値が落ちないという認識で成り立っているからです。

マンションの価値が変わると税金も変わる

不動産物件の譲渡所得は、譲渡対価、取得費、譲渡費用によって決まります。

不動産の売却は、取得直後に売却されることは少なく、ある程度の期間をおいてから売却されます。取得されている期間は資産価値が減ることになるので、その分は取得費から差し引かなければなりません。この際、減価償却の考え方が取り入れられます。

取得費は年々減価償却に従って減って行く形となり、譲渡所得も変わって行きます。譲渡所得の金額が変われば、税金もそれに従い金額が変わります。ワンルームマンション投資の運営時や売却時にかかる税金でもご説明しています。

中古マンションの価値の落ち方

建築物は構造によって耐用年数が異なり、それによって減価償却の期間も変わります。建築物は大きく分けると、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造に分けられますが、耐用年数は、鉄筋コンクリート造が47年、鉄骨が34年、木造が22年となります。

マンションは鉄筋コンクリート造となり、耐用期間が47年で、償却率が0.022となります。たとえば1億円のマンションの場合は、償却率が0.022となり、減価償却費が年間220万円になり、この額分だけ価値が落ちる形になります。

残存耐用年数について

中古マンションの耐用年数は、耐用年数を全部経過した場合と、耐用年数の一部だけを経過した場合に分けて考えられます。耐用年数を経過した物件の場合は、耐用年数の20%に相当する期間とします。

耐用年数の一部を経過した物件に関しては、耐用年数から経過した年数を差し引いて求め、さらに経過年数の20%に相当する年数を求め、その二つを合算した年数となります。

マンション売却時の減価償却

減価償却は計算が複雑になりやすく尻込みしてしまう人も多いかもしれません。そこで便利なのが減価償却のシミュレーションです。

減価償却のシミュレーションサイトの利用

減価償却を自動的に計算してくれる、シミュレーションのサイトがあります。減価償却の計算方法に不慣れな方でも簡単に使うことができ、非常に便利です。

自分でシミュレーションをしてみる

減価償却の計算理論が理解できるなら、オリジナルの計算シートを作るのも一案です。エクセルなどの表計算ソフトで作れます。オリジナルの計算シートを作るメリットは、償却の計算に併せて、税金の計算も組み合わせたシートを作ることができます。

まとめ

減価償却は、なかなかハードルの高い課題となりますが、税金を考える時に大切な経費になります。税金はビジネス全般に関わる重要な項目なので、減価償却もしっかり理解をしましょう。ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアルでもご説明しています。

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