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不動産投資

2018.4.25

検証!マンション売却時の確定申告と税金を節約するポイント

サラリーマン大家で確定申告が苦手な人も多いと思います。税金のしくみはむずかしい分野ですし、税務署の敷居も高く感じることでしょう。

しかし不動産投資という経営を行うためには税金についての知識も必要です。確定申告と税金についてご紹介します。

マンション売却時の確定申告

不動産投資のマンション売却は初めての方も多いと思います。確定申告は必ず必要なのでしょうか?

マンション売却時には確定申告が必要か?

不動産を売却した際に確定申告を行わなくてはなりません。売却で得た収益に対して税金が発生する場合が多く、仮に損益となった場合でも還付を受けられる可能性があります。確定申告を忘れないように行いましょう。

確定申告の時期と期限

確定申告の時期は毎年2月の中旬から3月の中旬です。この時期に前年の1月1日から12月31日までの、所得と控除について申告を行います。2019年は2月18日から3月15日となっています。

確定申告は税務署の窓口だけではなく、郵送やパソコンからの申請も可能です。確定申告を期限内に行わず遅れて申告した場合には、無申告加算税や、延滞税が発生します。また延滞税は法定期限内から2ヵ月を超えると税率が高くなります。

損失の場合も確定申告をする

マンションの売却で利益が出た場合は確定申告は行いますが、損失となった場合も税金が還付される場合があります。確定申告の義務とまではいかないですが、確定申告はしておくべきです。【大損を防ぐ】ワンルームマンションの売却は時期とタイミング全て⁈も合わせて確認しておきましょう。

マンション売却時にかかる税金

税金を考えるためには、そのベースとなる所得についても知っておきましょう。

マンション売却時に得られる所得と認められる経費

マンション売却時の所得は譲渡所得とよばれます。譲渡所得の計算は、次の式となります。

  譲渡所得 = 譲渡対価 ―(取得費+譲渡費用)

各項目の意味は次の通りです。

譲渡対価:マンションを売却した金額

取得費:マンションを取得するための費用で、仲介手数料なども含みます。マンション購入後のリフォームを含めることも可能になる場合もあります。

譲渡費用:マンション売却に掛かる費用で、仲介手数料や、契約書への印紙代なども含まれます。

投資用マンションを売却する際にかかる税金とはでもくわしくご説明しています。

マンション売却時の譲渡所得税の算出

譲渡所得税の計算は、次の式で計算されます。

  譲渡所得税 = 譲渡所得 × 譲渡所得税率

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。5年を超えている場合には、長期譲渡所得と呼ばれ、5年以内の場合は短期譲渡所得と呼ばれます。これによって税率が変わります。

【関連リンク】

マンション売却時には特例を上手に使えば控除が受けれる!

ワンルームマンション投資の運営時や売却時にかかる税金

マンション売却時にかかる税金の申告

不動産投資では所得と控除の関係を理解し、正しい経費の金額を計算できるようにしましょう。経費は控除として認められ節税することも可能です。

認められる経費の算出

不動産投資では、運用する物件に関する諸費用を経費として認められる項目があります。その項目をしっかりと確認しておき、振り分けられるようにしておきましょう。

前述の譲渡所得の計算の中に譲渡費用がありましたが、これは経費としても認められる項目です。またそれ以外にも下記の項目が認められます。

 ・売却のための仲介手数料

 ・印紙税(売主負担の場合)

 ・部屋を明け渡してもらう場合の立退料など

法人では認められる経費が変わる

不動産の売却を法人と個人で比較して考えた場合、売却の利益を圧縮したいならば、法人の方が有利になります。

また法人には、法人特有で認められる経費があります。たとえば他の事業を行っている場合は、そちらで発生する経費も一括の経費として認められ、利益を圧縮することが可能です。税金の対策を考えると、個人よりも有利にもなります。

マンション売却の際に覚えておきたいポイント

マンションは物件によって規模もさまざまですが、建築構造上の特徴によって大きく違いがあります。

マンションは償却の時期が長い

マンションの大きな特徴の一つは償却期間が長いことです。マンションで一般的に使われている鉄筋コンクリート造は、耐用期間が47年と定められており、22年の木造建築とくらべても各段に上回っています。償却は譲渡費用にも関係してきますので、税金を計算する際には注意しましょう。

認められる経費に修繕や修復の費用も含まれる

マンションは基本的に修繕が前提となり、不動産投資でも経費として認められています。また売却時にも経費として認められる場合があります。あらかじめ経費となる範囲や規模を調べておけば、税金対策として有効となりさらに収益のアップもねらえます。

ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアルでもくわしくご説明しています。

まとめ

いかがだったでしょうか?マンションの売却時には確定申告を行い、税金を支払う必要がありましたね。また売却時の譲渡費用の算出によって、節税にもつながることがご理解いただけたかと思います。

不動産投資を行うために、ぜひ所得と控除の関係を把握し、税金の対策を行えるように知識を蓄えておきましょう。また個人運用だけではなく、法人化を考えるのも一つの方法です。

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