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サラリーマン大家

2018.4.25

入居者からアパートの家賃値下げの交渉をされた時の対応は?

不動産投資で所有しているアパートも年数を重ねると、経年劣化により建物や部屋は傷むので基本的には家賃は下落していきます。入居者が周辺の相場や同じ物件の募集状況を見て、自分の部屋が割高ではないのかと感じ、更新時に家賃の値下げ交渉をしてくるケースも増えます。

家賃の値下げ交渉があった時はどのように対応すればいいのでしょうか?

アパートの家賃の値下げを交渉されるのは?

アパート経営を長く続けていれば家賃は下がっていきます。建物や室内の老朽化、設備の劣化は避けようがないですが、やはり値下げは収益に大きく影響が出てきます。

値下げの理由になるのは周辺の相場や家賃の違い

入居者が家賃の値下げを交渉してくる時は、値下げの理由が必ずあります。家賃を払うのが厳しい、周辺相場が安い、同じ家賃なら違うアパートに引越しができる、故障している設備があり、修理しないなら値下げしてほしいなどの理由です。

もっとも多いのは、周辺の相場が安くなっており、同じアパートの新規募集で自分よりも安い家賃で募集しているのが伝わるケースです。目に見えて比較できる対象があるので、入居者も家賃の値下げを言いやすく、契約更新のタイミングで家賃の値下げ交渉をしてくる場合が多いです。もう一度見直したい!賃貸借契約について知っておきたいことでもご説明しています。

このタイミングで家賃の値下げに応じないと、同じ家賃のアパートに引越しをするという理由で退去してしまうこともあります。最近では敷金・礼金ゼロの物件が多く簡単に引越しができるので、この場合は家賃の減額を受ける方が良いでしょう。

他の理由であれば、問題を解決することで家賃の減額を防げる可能性もあります。

値下げの理由と入居者のバランスを考える

家賃の値下げに対応するポイントは、その入居者に退居してほしくないかという点です。新築のときから長年住んでくれた入居者に対しては、値下げに応じてもいいと思いますが、家賃を滞納したり、隣人トラブルを起こすような入居者であれば、わざわざ家賃の値下げに応じて長く居てもらうこともありません。

家賃の値下げ交渉に応じず入居者が退去してしまうと家賃が入ってこないばかりか、原状回復費用、新たな募集に対して広告費がいるなど費用も多くかかります。そうなるとアパート経営の収支に大きな影響を与えるので、値下げを検討しなくてはならないでしょう。

値下げの交渉に応じる場合の金額は?

実際に値下げを行う場合の値下げ額はどのくらいなのでしょうか?同じアパートですでに安くなっている部屋がある場合は、その部屋を基準に考えます。基準がない場合は、周辺の相場とくらべてみて、単身入居者の場合は2,000円~3,000円程度、ファミリー入居の場合は5,000円~10,000円程度が目安となります。

今までの家賃の金額がどれくらいかにもよりますが、ファミリー向けの物件は元々家賃が高めに設定されているので、値下げの幅も大きくなることが多いでしょう。

しかし値下げに応じすぎてアパート経営に影響が出るようでは本末転倒なので、運用に支障が出ない程度に留めておくことも必要です。

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アパートの家賃値下げの交渉を避けるためには

入居者が家賃の値下げ交渉をするのには理由があります。家賃の値下げはアパート経営の大きな痛手となるので、その原因を早めに察知して対処しておくことが大切です。

交渉される前に建物の清掃や室内設備の交換を

家主が日常から細やかな対応をしていることが入居者にも伝われば、簡単には家賃の値下げ交渉は言い出しません。しかし物件に不満があれば間違いなくクレームとなって返ってくるでしょう。不動産投資で避けたいリスク!空室を回避する方法とは?でもご説明しています。

入居者のクレームで多いのが、建物の共用部の清掃や保守点検がされていないことです。集合玄関の汚れ、郵便ポスト周辺の清掃、階段や廊下などの汚れや鉄製のパーツの劣化など、細かくあげるとキリがないくほどです。

また居室内の室内設備も同じようにクレームにつながります。たとえばクーラーは使用期間の目安が10年くらいとなっており、それ以上使えないことはありませんが、効きが悪くなったり、電気代が高くなることもあります。

入居者は家賃や管理費を支払って入居しているので、生活環境が悪いと不満を持ちます。入居者からクレームを言われてから対応するよりも、先に家主が清掃の強化や室内設備の変更の提案する方が良い印象を持ちます。

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まとめ

いかがだったでしょうか?入居者からの家賃値下げ交渉が起きた場合の対処についてご紹介しました。日々のアパート管理が行き届いているかで、いざという時の値下げの交渉も乗り切る方法が見つかりそうですね。

アパート経営は競合が増え厳しい時代になりますが、先回りの対応を行い退去されないことが重要です。

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