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不動産投資

2018.4.25

マンション売却時の注意点!固定資産税の清算

不動産投資では、税金の問題をクリアすることは非常に重要になります。しかし、不動産投資の書籍などを見ても、物件取得時の税金に関しては記載しているものの、売却時の税金に関して掲載しているものは非常に少なく、参考になる記事がありません。

その中でも固定資産税については情報が少なく、不動産投資にまつわる税金の中でも高額な出費を強いられるので、事前に情報収集をしておくことが必要です。固定資産税とその清算についてご紹介します。

不動産を持つ人にかかる固定資産税とは?

固定資産税は不動産を持っている人に平等に関わる税金です。住居用でも投資用でもその仕組みは変わりません。

固定資産税とは?

固定資産税は不動産などの資産を持っていれば、かならずかかって来る税金です。固定資産税は、行政の算定する固定資産税評価額をベースに税額が決まります。

この固定資産税評価額に関して知っておくことが大切ですが、いわゆる一般の不動産会社の見積もりで出てくる金額とは算出方法が異なり、まったく違う評価額になります。

固定資産税評価額は3年に1度見直されるので、税金の額もそれに合わせて変わります。税率は1.4%ですが、自治体によっても微妙に異なります。

固定資産税の納税は毎年1月1日に、その不動産を所有していた人に支払う義務があります。不動産売却を考えている場合は、売却時期にも注意しましょう。

固定資産税の支払いの仕方

固定資産税は年4回の分納か、一括での支払いになります。税額の決定書と通知書は毎年4〜6月頃に郵送で送られてくるのでそれに従って支払います。

同封された振込み用紙での支払いか、手続きを行えば銀行口座からの引き落としも可能です。ご自分の使いやすい方法で支払いを行いましょう。

また延滞をすると延滞金が発生し、督促状や財産の差し押さえにも発展していくので注意が必要です。

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マンション売却時にかかる固定資産税の清算の仕方

不動産の売却を考える場合、物件売却時の税金についても注意が必要です。売却時に発生する税金の見通しが立っていないと、確保する利益にまで大きな影響が出ます。税金については投資用マンションを売却する際にかかる税金とはでもご説明しています。

固定資産税の清算とは?

固定資産税は物件の1月1日時点の所有者に納める義務があります。不動産を売却する場合、年の途中で売却したとしても、税金は1年分を納めなければなりません。

そこで必要になるのが、固定資産税を売主と買主で負担分を決め、買主が売主に支払うことです。これを固定資産税の清算と呼びます。ワンルームマンション投資の運営時や売却時にかかる税金でもご説明しています。

固定資産税の清算の仕方

固定資産税の清算の仕方は、通常日割り計算で行うのが基本です。ですから、仮に1ヶ月所有した場合は、1ヶ月分を負担することになります。

不動産売却を検討材料におくならば、確実な利益確保のためにも買主の現れるタイミングが重要です。買主はこちらの物件だけを検討している訳ではないので、売却の話が来た場合には、迅速に決断することが重要となります。

そのためには固定資産税の日割り計算をいつでもできるように、計算方法を確認しておきましょう。

清算の仕方にかかわる起算日による違い

固定資産税は1年単位で決定しますが、いつを起算日にするかで清算金額が変わって来ます。この起算日は通常契約書上に明記されます。

固定資産税清算は法律に規定はありません

固定資産税は税法上の規定がありますが、固定資産税の清算に関しては、実は法的な規定がありません。あくまで不動産取引を行う際の両者の合意の上での清算であり、売却する売り手としては交渉条件の一つにもなるのです。

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マンション売却時の税金は固定資産税以外もある

不動産売却の際に発生する清算は、実は固定資産税だけでなく、都市計画税に関しても清算が必要になります。

都市計画税について

都市計画税は、自治体の道路整理や区画整理などの目的のために徴収される税金で、固定資産税評価額によって決まります。固定資産税通知書に合わせて記載されているので、ぜひチェックしておきましょう。

また都市計画税も1年でかかって来るので、固定資産税と一緒に清算されるのが普通です。あらかじめ見通しを立てておきましょう。

不動産投資では消費税もかかることを忘れずに!

居住用の不動産の売却や個人間での売却には、通常消費税はかかりませんが、投資用不動産や、事業に関わる不動産の売却には消費税はかかります。

しかし売却額すべてにかかるわけではなく、建物に対して消費税がかかる計算になります。土地は消費できないものという考え方が背景にあるからですね。つまり償却される不動産で投資用のものには消費税がかかる、という認識になるので、ぜひ注意しておきましょう。

マンション売却時の固定資産税の影響

マンション売却時の固定資産税は、マンション自体の減価償却期間が長いため、決して安い金額にはなりません。そのため負担金額を決める固定資産税の清算は、利益を確定する上でも重要になります。ワンルームマンションを高く売却する方法とは!?でもご説明しています。

なかでも高級マンションの売却は、固定資産税を清算した負担額でも、相当な金額になります。不動産投資に臨む際には、固定資産税評価を明確にして、その税率を確認しましょう。そして税金の日割り額を計算して、負担金額が収益にどの程度影響するかを確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資で利益を確保するためには、細かい計算を重ねるごとに利益の状況が見えてきます。そして利益をあきらかにするためにも、固定資産税の計算方法と清算の仕方を明確にしておく必要があります。さらにマンション物件の場合は償却を計算に入れておくべきでしょう。

不動産投資は税金との戦いですが、税金のシステムが分かっていれば、それだけ有利になります。利益確保のためにぜひ研究しておきましょう。

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