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サラリーマン大家

2018.4.25

アパート・マンションの売却と確定申告の書き方について理解しよう

不動産投資では利益確保のために物件の売却を行います。不動産の売却時には必ず税金が発生するため、確定申告が必要になります。

サラリーマンにはやや縁がうすい確定申告と税金についてご紹介します。

マンションの売却時には確定申告が必要です

サラリーマンは会社が税務の手続きを全部行うため、通常の納税に関して自分で行うことがありません。

しかし不動産投資は個人で行う事業なので、収益のあるなしに関わらず、毎年確定申告を行う義務があります。収入があれば納税の必要もあります。不動産売却時は注意!確定申告の必要性とは⁈でもご説明しています。

投資用マンションや土地の売却と確定申告

サラリーマンは会社で年末調整を行うため、自分の所得を申告する必要がありません。しかし不動産投資で所得を得た時は、年末調整とは別に確定申告をする必要があります。特に不動産を売却する場合は多額の所得が発生するため、申告が非常に重要になります。

投資用マンションや土地などの不動産売却は、法人が行うならば法人税の扱いとなり、個人の場合は分離課税として扱われます。分離課税は他の所得と合算をせず、別に税額を計算し納税をする方法となります。確定申告が年末調整とは別に必要になるのは、分離課税を取っているからですね。

売却する不動産の種類で申告内容が変わる

不動産の売買は高額の資産が動くため、その金額によって税金が発生します。ここで知っておきたいのが、居住用の不動産と投資用の不動産では用途が違うという点です。

税金や法律を振り返ってみると、居住用と事業用では適用される範囲や金額がかなり違うことが思い出されます。例えば家賃を例にとっても、居住用では消費税が発生しないですが、事業用不動産では消費税が発生します。

銀行融資に関しても同じことが言えます。一番大きな違いが住宅ローン控除の適用です。住宅ローン控除は、ローン残高の1%が控除される制度ですが、これが適用されるのは住宅用の不動産だけとなります。

さらに事業用不動産の取得に住宅ローンは使えず、仮に用途を偽った場合には、詐欺として扱われる場合もあります。知らなかったじゃ済まされない!不動産投資で多い脱税のケースとはでもご説明しています。

このように不動産には用途によって大きな違いがあるので、ぜひ確認しておきましょう。

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マンションや土地の売却にかかる税金と費用

不動産投資の出口戦略となる売却ですが、この時に発生する税金に関して知っておかなければ、利益の確保も難しくなります。投資ビジネスを黒字で終わらせるためにも、売却時の税金について確認しておきましょう。

投資用マンションの税金はどうなるか?

マンションや土地を売却する場合、税金の種類によって「利益に関係無く掛かるもの」と「利益が発生した時に掛かるもの」があります。

利益に関わらず発生する税金には、印紙税、登録免許税、消費税があげられます。

印紙税:契約書に発生する税金

登録免許税:抵当権の抹消

消費税:建物部分にのみ発生、土地にはかかりません。

利益が出た時にかかる税金は、所得税と住民税があります。不動産の売却によって所得(譲渡所得)が出ますので、それに対して税率がかけられて税額が決定します。売却によって利益を出すことができず、損失となった時には所得税も住民税も課税されません。

投資用マンションの売却時にかかる費用

投資用マンションを売却する際には、税金以外にも発生する費用があります。主に、仲介手数料、繰り上げ返済の手数料、そして抵当権抹消に関わる司法書士への手数料があります。

特に不動産業者に支払う仲介手数料は高額になります。売却前の見積もりが重要になります。

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マンション売却時の確定申告の書き方について

不動産投資で資産を売却した際には確定申告が必要です。確定申告の書き方について確認しましょう。

投資用マンションの確定申告の書き方は大丈夫?

確定申告は基本的に申告者本人が記入する必要があります。まずは資産の状況や、かかった経費、売却であればそれにまつわる契約書など、すべての書類を準備しましょう。

不動産売却は譲渡所得となりますので「譲渡所得の内訳書」「分離課税用の確定申告書」「確定申告書B(様式)」の3種類を記載しなければなりません。これらの申告書は国税庁のホームページから記載もできますし、経理ソフトを利用していれば、そこからの記載も可能です。また申告用紙を入手してご自分で計算することも可能です。

申告書が完成したら、指定された添付書類を貼り付けて、税務署へ提出します。【控除額65万円以上】サラリーマン大家だから確認しておきたい確定申告の全て。でもご説明しています。

確定申告書の提出方法は3つあります

確定申告の方法は、税務署に行って申告する場合、郵便で確定申告書を送る場合、パソコンで確定申告書を作成し電子申告を行う場合があります。それぞれ一長一短がありますので、好みの方法を選んでください。

税務署に直接持参する場合は、確定申告の時期は大変混雑しています。もしどうしても確認したいことがあれば持参する必要がありますが、時間がかかることを覚悟してください。

郵送は一番手軽です。返信用の封筒に切手を貼り、宛先も記入しておけば控えの申告書も送り返してくれます。

パソコンを使った電子申告は手軽に見えますが、カードリーダーの購入や事前登録が必要なので、その手間と経費を考えると微妙ですね。

確定申告を税理士に依頼する

一般のサラリーマンの方が、税務の知識を覚えるのはなかなかむずかしいかもしれません。しかし不動産投資を行うならば、ぜひ覚えておきたい知識でもあります。そしてそれらの相談や申告にまつわることを、税理士に依頼する方法もあります。

税理士を頼むともちろん費用がかかりますが、この費用は必要経費として計上することができます。

また不動産投資のステージが進んで複数の物件を運用するようになれば、物件取得、家賃収入の管理、そして物件売却と、さまざまななイベントが起こり、その都度税理士に依頼するケースも増えてきます。

早い段階で信頼できる税理士と契約しておくのは、安心できる材料となりますね。

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