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不動産投資

2018.4.16

どこまでねらう?内装の高級マンション化

不動産投資で高利回りをねらう場合、「高額な家賃収入」と「人気」の両立を目指す戦略があります。

最近の日本の高級マンションは、非常に高額な「億ション」と呼ばれる物件が増えており、投資物件をどのような物件にするかも大きな課題です。高級マンションとして運営できるようにぜひ確認しておきましょう。

内装にこだわった「億ション」と呼ばれる高級マンション

大都市の中心部には、通称「億ション」と呼ばれる超高級マンションが増えています。億ションと呼ばれる理由は、売買価格が1億円クラスの高価格であることですが、立地、建物、外装、内装、管理など、さまざまな点で豪華な一流を取り入れている物件です。

「億ション」的な内装

通称「億ション」には、設備や内装などにハイクラスの物を使っており、非常に高い快適性を実現しています。特に内装にこだわった物件が多く、海外の高級ブランドの製品もふんだんに取り入れている場合も多いです。不動産のブランドマンション!ランキングで知る人気物件は?でもご説明しています。

良質の内装を使い高級感を演出

壁、天井、そして床などの内装材に関しても、超高級マンションは非常に良い素材を使っています。フロア材は天然木の厚みのある高級仕様で快適なインテリアを演出していたり、壁材も天然素材や環境に良い素材を利用しています。単に良質なだけでなく、空間全体を調和させ、非常に良い空間をプロデュースしているのも特徴です。

内装や設備もハイレベルな億ション

超高級マンションは、室内の設備にも非常に高いレベルの物を使っています。住宅設備の超高級路線を考えると、設備の機能もハイレベルですが、素材も非常に良い物を使っています。例えば、石や天然木を多用した一品物の設備がありますが、超高級マンションには、それらが多用されています。

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高級マンションの内装にはグレードがある

投資物件を高級マンション的な内装や設備にするためには、オーナーもそれらについての知識が不可欠になります。投資物件の仕様を考える際に、闇雲に「高級」を打ち出しても、知識がなければ徒手空拳になってしまう場合も考えられるからです。

間取り図だけではわからない設備のグレード

キッチン、ユニットバス、トイレなどの住宅設備のカタログを見てみると、多くの場合に「高級」「中級」「普及」のグレードがあるのが分かります。これらは機能や素材などによって、価格帯を変えているのですが、高級品になるほど、性能などの付加価値がアップします。例えば高級グレードの水廻り品では、汚れが着きにくい機能的素材を多用し、掃除が簡単にできる仕様になっています。

壁や床の内装材こそ高級なものを使う

床材や壁材などの内装材もグレードがあり、材質や厚みなどの条件が変わってきます。天然木を利用した内装材は、材料としている木の種類もこだわった材料を利用しています。ただし天然素材の内装は、メンテナンスにやや手がかかるケースがあり、通常の素材よりも維持管理がむずかしい面もあります。

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高級マンションの内装を備えた賃貸物件にする

高級マンションを理想とした物件を賃貸として貸すならば、非常に高額な家賃収入が期待できます。しかし、不動産投資の運用を考えた場合、投資額に関しても十分に検討をしていかなければなりません。そのためには投資額と導入する設備のバランスを考え、妥協点を見いだす必要があります。

賃貸だからこそどこまで高級にするか

住宅設備に高級なグレード品の導入を考えた場合、どこまで高級にこだわるかが大きな問題となります。

高級マンションに設置してある設備や内装材を持ってくることは可能でしょうが、投資額が大きくなり、利回りが落ちてしまう場合もあります。そして賃貸の家賃が高額であるため、空室リスクが非常に高まります。空室リスクを見込んだ上で、高級マンション化をするかの検討が重要になるのです。

間取り図のどの部分を高級にするか

高級マンションを目指し、かつ予算が限られる場合はどこを高級にするかがひとつのポイントとなります。ポイントは設備や内装の老朽化や、リフォームした場合の費用まで考える必要があり、絶妙なバランス感覚を持たなければなりません。中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。でもご説明しています。

高級マンションの特徴を取り入れるにしても、あまり極端な高級化をするのではなく、無難な線でおさえておくのも一案です。高級化は設備だけで作り上げるのではなく、住空間を整えるということを忘れるべきではありません。

賃貸物件に高級マンションの内装を取り入れる場合の注意点

高級マンションには新しい設備が設置されている場合が多いのですが、既存の物件の設備を高級化する場合には注意が必要です。

例えばオール電化住宅の設備について考えてみましょう。IHコンロ、食器洗浄機、エアコンなどの電化製品を設置すると、電力会社が提供しているアンペア数を超えてしまう場合があり、それを見込んでの契約が必要となります。室内に引き込む電線も大きな容量に耐えられる必要も出てきます。

室内の内装にこだわりすぎると、リフォームの時に同じグレードの内装をそろえることがむずかしくなり、室内の調和を壊してしまうこともあります。

高級マンション化は利回りもねらえて非常に魅力的ですが、全体の調和があっての効果だと考えましょう。そのためにはしっかりと計画して投資運用に反映していくことが大切です。

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