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不動産投資

2018.4.14

不動産投資で効率のよいレバレッジはリスクも高い?

不動産投資においてレバレッジは、資産拡大や効率的な投資を考えるうえでとても大切な方法です。

レバレッジとは日本語のテコの原理のことで、テコ(レバー)を使ってお金が何倍も効率よく働いてくれる状態を言います。不動産投資では少ない自己資金で大きな収益を出すことを「レバレッジ効果」と呼びます。レバレッジを使うことで効率の良い不動産投資ができるのです。

しかしレバレッジに対するもう一つのイメージは「危険(リスク)」ではないでしょうか。そんなレバレッジについて考えたいと思います。

不動産投資で効率のよいレバレッジの魅力とリスクとは?

不動産投資を効率よく行うには、金融機関の融資を使ってレバレッジ効果を上手に使う必要があります。金融機関から不動産投資ローンを借り、少ない自己資金で規模の大きな投資を行いレバレッジ効果を狙うのが効率のよさにつながるからですね。あなたも投資家になれる!ずばり不動産投資に向いてるのはこんな人!でもご説明しています。

しかし何も考えずに金融機関からお金を借りて不動産投資をしてもレバレッジ効果は使えません。不動産投資におけるレバレッジ効果とはどういったものなのでしょうか。

レバレッジ効果が利益につながる場合

不動産投資で金融機関から融資を受け、資金が効率よく運用出来ている状態をレバレッジ効果がプラス(正)と言います。

ここで試算をしてみましょう(諸経費や税金は考えていません)

金融機関で融資を使うことで、10%の利回りが33%となり自己資金の運用効率が大きく上がりました。

これをレバレッジ効果がプラス(正)の状態といいます。

レバレッジ効果が負債につながる場合

逆に金融機関の融資を利用しても効率が悪い不動産投資もあり、レバレッジ効果がマイナス(負)の状態になることがあります。

上記と同条件で試算をしてみます。

金融機関から融資を受けたのに、自己資金の利回りはマイナスで効率が悪い状態です。これをレバレッジ効果がマイナス(負)の状態といいます。期間が短くなったり金利が高い場合には、収入よりも返済金額が高くなってしまい、負のレバレッジになりました。

この場合は融資を使って不動産投資を行うと効率が下がってしまうのです。

【関連リンク】

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不動産投資のリスクになるレバレッジ

レバレッジがプラスだと効率の良い投資ができるので、メリットがあるように思えますが、効率が高くなればなるほどリスクも高くなります。レバレッジにはどのようなリスクがあるのでしょうか。

効率のよいレバレッジはリスクも高くなる

フルローンやオーバーローンなど、自己資金を使わない不動産投資の方がレバレッジ効果は高くなります。

不動産をこれから買い増しして資産を増やす段階では、確かに自己資金はできるだけ使わずに温存する方が良いでしょう。また次の融資を受けやすくなるので、資産を増やすには良い方法です。

しかし自己資金を使わないのは借入が多くなるので、やはりリスクは高くなってしまいます。ほとんどのオーナーが躓く!不動産投資における融資の重要性でもご紹介しています。

ここで99%ローンを組む試算をしてみましょう(フルローンは理論上計算ができません)

返済は増えましたが、自己資金が減ったので利回りはかなりアップしました。しかし入居者が退去してしまった場合は、たちまち支払いができなくなるだけでなく、大きな手出しが必要になります。

こうなってしまうと不動産投資を継続するのがむずかしくなるので、レバレッジのかけ過ぎはリスクの上昇につながります。不動産の投資効率を上げるためにレバレッジ効果は欠かせませんが、効率性とリスクは諸刃の剣です。

不動産投資では、効率性ばかりを追及すると危険が高まるので、効率性と安全性のバランスが非常に重要です。

大きなリターンで効率の良いレバレッジと不動産投資利益との関係

不動産投資で常に気にかけておきたいのは、大きなリターンばかりを追って、肝心の投資の先行きが不透明になることです。目先の利益ばかりに目がいき、急なアクシデントに対応できないリスクを抱えるのは、やはり危険なが大きいと言えるでしょう。

万が一失敗をしてしまっても、元の状態に戻せるだけの体力と資本力をキープしておくことが重要です。元の状態とは、その時点で損失や負債となってしまっても、最終的に物件を売却した時に利益が残る、という状態を指します。

そうなれば逆レバレッジの不利益からは解放され、自己資金を残すことができます。つまり不動産投資の利益につなげることができるのです。

効率のよいレバレッジを得るのはもちろんですが、本来の目的である不動産投資の利益をしっかりと形成することを忘れずに計画を進めていきたいですね。合わせて、不動産における出口戦略についても学んでおきましょう。

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