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サラリーマン大家

2018.4.15

不動産投資で知っておきたい!不動産が安い時期はいつ?

不動産投資運用で最終的に考えたいのが物件の売却です。長い間運用してきた投資物件を売却して、その売却益を含めて収益を出すのが不動産投資のひとつのゴールとなります。

不動産物件の売却はその時期によって価格が変わるものなのでしょうか?

不動産物件が安い時期はあるのか?

不動産の物件と言ってもいろいろなタイプがあります。ここでは不動産投資に関わってくることが多いワンルームマンションやアパートについてご紹介します。

賃貸物件には狙い目の安い時期がある!

不動産投資の物件を賃貸物件として運用する場合、やはり家賃を安くする時期や理由があります。家賃の変更につながる条件は、物件の立地による相場、建物の年数や設備によるもの、また入居時期によって変えなくてはならないことも多いでしょう。

1年を通して多くの人が引っ越しをするのが2〜3月の進学や就職、転勤の時期です。次に多いのが9月の秋を迎える時期でしょう。逆に5〜7月、また1月はほとんど動く人がおらず、空室の募集をかけてもまったく音沙汰がない状態が続きます。

これらの時期に引っ越しを考える人をつかまえるためには、家賃を安く設定したり、フリーレントの期間を設けて、少しでも入居してもらえるように努力をしている大家さんが多いです。

引っ越しシーズンはやはり高い賃貸料になりやすい

いわゆる引っ越しシーズンであれば、やや強気の家賃を設定することもできます。立地条件の良い物件や、近くに大学など教育機関がある物件は、2〜3月の新入生シーズンがまさに狙い目!この時期の入居がなければ、その後一年間が空室が続いてしまう可能性が高くなります。

家賃設定ももちろんですが、長く入居してもらうための工夫や、入学前の一ヶ月分はフリーレントにして負担をおさえるなど、うまく入居につながる工夫をして確実にに入居者を増やしていきたいですね。

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不動産投資物件の売却で安い時期とは?

不動産賃貸物件で狙い目の安い時期があることはわかりました。では不動産投資物件の売却はどうなのでしょうか?

不況の直前こそ不動産投資物件の売却の狙い目

長いスパンで景気や経済の状況を見ていくと、やはり不況の時期が周期的に訪れます。不動産投資は長期間運用を行い、最終的には物件売却を行うまでがひとつの投資ですから、この経済の動きを見る目は非常に重要ですね。不動産価格は落ちるのか?オリンピック後を見据えて不動産投資家はどうするべき?でもご説明しています。

不況の時期には経済の動きが鈍くなり、資産を守る動きに出る人が増えていきます。先行きが不透明になるため高額な購入や売却はリスクが高く危険ですし、価格の暴落もおきますので、物件売却が成功しても全体の収益で見ると赤字になる可能性も高くなります。

不況になる前は景気が上昇していきますが、ずっとその状況が続くとは考えられません。景気が下がる直前に売却を考えるのが妥当だと言えるでしょう。

不動産賃貸物件が動く時期が売却の狙い目!

不動産投資に新規参入しようと考えている投資家は、新しい物件を購入して入居者を募集することになります(もちろんオーナーチェンジ物件もあります)そうなると入居者が動く時期に募集ができるように考えますから、その半年前辺りが物件売却の狙い目になります。

空室が多い物件の場合は、むしろそのままで売却した方が良い場合と、満室にしてからの方が良い場合に分かれます。アパートなど木造の物件の場合は全空室の状態にして、リフォーム前提で売却するのがベストです。

合わせてこちらの記事も「ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアル」を確認しておきましょう。

時期に気をつけたいこと

では安い時期に売却をすることになった場合、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか?

売却は損益を出さないことを最優先しましょう

何よりも大切なのが損益を出さないことです。やむを得ず売却をしなくてはならない場合も、最低限の損益ですむように運びましょう。

不動産投資は売却までが投資計画と言われる投資方法です。その過程である程度の増減が出たとしても、最終的に黒字になればまた次につながる投資です。少しでも収益をプラスとし、次に持ち越さずに済むように売却を考えましょう。

物件売却の狙い目は投資計画とよく照らしあわせてから

不動産投資の目的はご自身の資産を増やすことにあります。もし物件を複数持っており、そのすべてのキャッシュフローで考えた結果、売却しようとしている物件単体のキャッシュフローでは赤字になる場合でも、投資計画全体のキャッシュフローでは黒字と判断できる場合は、売却を進めていきましょう。復習!不動産投資の購入手順と確認事項でもご説明しています。

不動産投資では投資家ご自身の考え方や物件との関わり方がとても大切になってきます。例えば複数の物件を運用している大家さんで、まったく売却に興味がない方もいれば、短期間で物件の購入と売却を繰り返している方もいます。

どのようなスタイルで資産を増やしていくのか、納得できる投資計画を立てて、その動きの中で売却をするタイミングなのか、また安い記事でも納得できる売却につながるのかという点を重視するのが大切です。

まとめ

いかがだったでしょうか?不動産物件の安い時期から、物件の売却について考えてみました。売却の狙い目の時期は不動産投資の計画とご自身の考え方によるものが大きいです。

よく検討してから売却について相談してくださいね。

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