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不動産投資

2018.4.11

不動産業界で行われる【抜き行為】を正しく理解し不動産会社と友好関係を築く

不動産業界でよく聞く話に「物件の抜き行為」があります。ルール違反として嫌われている行為ですが、なかなかなくならないのが実態です。

ではその「抜き行為」とはどのようなものなのでしょうか?

不動産の業界で蔓延している【抜き行為】とは?

「抜き行為」は他社で物件を契約したお客様に、途中から営業をかけて自分の不動産会社で契約をさせようとする行為です。

ではこの抜き行為の何がルール違反なのでしょうか?

不動産売買物件で起こる抜き行為

不動産物件を売買する場合には、売主と買主の間に不動産会社が仲介として入ります。不動産会社には両者を仲介し売買契約を行い、無事に契約が成立した時には仲介手数料をもらいます。仲介手数料については仲介手数料の相場を求めるか?あるいは黙るか?ここの線引きが大事!でもご紹介しています。

この仲介手数料を途中から横取りしたいがために起こる行為が、抜きと呼ばれるルール違反です。

抜き行為が不動産業界で嫌われる理由

不動産物件の売買は売主が自分で広告を出したり、買主を見つけることはほとんどなく、販売にまつわることを不動産会社に委託するのが一般的です。不動産会社は広告、販売、契約などをすべて行うに、売主と買主の両者から仲介手数料をもらって収益としています。

抜きは買主が売買契約を結んだにも関わらず、自分の会社の方がお得な金額で購入できる、もしくは仲介手数料が安いなどと偽ってその契約を横取りし、結果的に仲介手数料を儲ける、という非常に汚いやり方なのです。

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不動産売買の一般媒介と専任媒介の違いで起きる【抜き行為】

ではなぜこの抜き行為がひんぱんに起きるのでしょうか?それには売買にまつわる売主と不動産会社の契約形態の違いがあります。

一般媒介では起こらない抜き行為

不動産物件の売買では宅地建物取引業法に基づき、売主と不動産会社は販売にまつわる契約を行います。これを「媒介契約」と呼び、売主の物件売却はこの不動産会社にまかせます、と宣言するようなものです。

媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

依頼出来る不動産会社 複数社可能 1社のみ 1社のみ
売主への報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 任意 媒介契約締結後7日以内に登録義務あり 媒介契約締結後5日以内に登録義務あり
自己発見取引 できる できる できない
契約の有効期限 制限なし 3か月以内 3か月以内

一般媒介では複数の不動産会社が関わることが可能ですが、専任、専属専任媒介では契約を交わした一社のみとされています。

そのため一般媒介では契約内容の特性上、抜き行為は起こりません。幅広く買主を集めることが可能ですが、その分他の業務内容がやや薄くなっており、売主としてはやや心配な面も持っています。

専任媒介で契約する時には気をつけておきたい

本来では専任媒介では一社としか取引ができないのですが、それを「うちの会社の方が査定金額が高く、仲介手数料も少し安くできますよ」と言って売主を横取りします。そして専任媒介契約を結ばせる行為を「抜き行為」と呼んでいます。

売主にしてみると、専任媒介は一社としか取引ができない不安があり、もしかしたら広告が足らなくて買主が見つからない場合がある、査定金額をくらべることができないなど、いくつかの不安要素も抱えるいます。そこにつけこんで横取りする不動産会社がいるのは、真面目にやっている業者からすれば本当に許せない行為です。

抜き行為以外にも【飛ばし行為】がある

抜き行為は買主を横取りする行為ですが、それ以外にも「飛ばし」と呼ばれる行為があります。

これは買主が最初に相談した不動産会社に物件を見せてもらい、購入価格やその他の情報を手に入れます。しかし価格が高いなど条件をつけて断り、今度は違う業者に同じ物件の相談をして、最初の業者さんより良い条件で購入できるように持ちかけます。そして最初の業者さんを「飛ばし」て、値引きや仲介手数料を下げることで売買契約を得る行為です。

少し複雑ですが買主も安く購入することができ、飛ばし行為を行った業者も収益を得ることができますが、最初の不動産会社には何も収益がない最悪のケースです。

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不動産投資でも十分に気をつけたい【抜き行為】

この抜き行為は一般の住宅だけではなく、不動産投資物件でも同じように行われています。

抜き行為、飛ばし行為に気をつけたいワケ?

不動産投資の物件を探し購入する場合でも、同じような行為が起こる可能性があります。しかし不動産投資を扱う不動産会社は、一般住宅よりもさらに多くの物件を見てきており、その売買金額も高額にことが多いです。

また扱う売買物件も特殊な不動産投資物件となるので、狭い業界内でこのような行為を行うとすぐにばれてしまうでしょう。

それでも不動産投資でランニングコストをおさえたいために、仲介手数料を安くしたり、無料にする業者も数多くあります。その値下げした分の金額がどこに行くかというと、不動産投資を行う物件の値下げや収益に影響してくるのです。不動産投資で成功するために戦略的な仲介手数料について考えてみるでもご説明しています。

ご自分の大切にしてきた物件が、相場よりも低く販売されたり、せっかく売却が成功したのにその収益が下がるのは、不動産投資家にとっては死活問題ですね。

まとめ

いかがだったでしょうか?不動産の契約で起きる抜き行為についてご紹介しました。

ルール違反に関わった物件を運用していくのは、気持ちの良いものではありません。このような行為に関わらないように気をつけてください。

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