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不動産投資

2018.4.9

不動産投資ローンは融資期間が悩み!どのくらいの期間がベストなのか?

不動産投資は現金で行うこともできますが、購入する物件の金額が幅広く、高額な投資物件を購入する時には、融資を利用するケースが多いでしょう。

融資の利用を検討する時には金利、融資額、融資期間といった条件を確認しなくてはなりません。金利には固定金利、変動金利があり、融資額は物件価格に対する融資の割合、融資期間は投資する物件の構造によって期間が変わります。

その際に見落としがちなのが不動産投資ローンの融資期間です。長期間か短期間かでキャッシュフローや収益にも大きな違いが出てきます。どのように考えると良いかご紹介します。

不動産投資の融資期間の決め方とは?

不動産投資ローンの融資期間を決めるには、物件の構造や耐用年数を重視します。どのようなしくみになっているのでしょうか?

融資期間を決める要素は建物の耐用年数

不動産投資では対象とする物件は、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションなどさまざまな建物が候補となります。また金融機関から融資を受ける場合、その融資期間は建物の構造によって大きく変化します。再確認!不動産投資ローンの重要性でもご紹介しています。

建物の構造の違いによって、耐用年数も変わってくるのですが、この耐用年数が融資期間に大きな影響を与えています。この耐用年数は国で定められており、固定資産税や減価償却費など、税金や経費の算出をするための根本となっています。

耐用年数がそのまま建物の寿命になるというわけではなく、実際はもう少し長く使うことができますし、メンテナンスでも建物の寿命は大きく変わります。

物件の構造の違いによる耐用年数は返済期間にも影響がある

それぞれの建物の構造は、おもに木造、鉄骨、鉄筋コンクリート造というように分類することができ、その内容によって耐用年数は大きく変わります。

法定耐用年数は下記の表のとおりです。

建物構造 耐用年数
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 27年
木造 22年

金融機関では融資をするにあたって、耐用年数はあくまで基準のひとつであり、他の要素と合わせて総合的に判断していきます。

鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年と言っても、47年まるまるを融資してもらえるわけではなく、新築の鉄筋コンクリート造の場合でも最長35年程度とされています。

新築の木造アパートの場合は、耐用年数は22年ですが融資期間は20〜22年とされるのが一般的です。

中古物件の場合は、基本的に耐用年数から築年数を引いた期間が融資期間として計算されます。築10年の中古木造アパートだと、耐用年数22年-築年数10年となるので融資期間は12年前後となります。

中古ワンルームマンション投資と新築アパート投資の違いは資産が増えるスピードでもご紹介していますが、このように耐用年数も加味しながら、融資を受ける人の属性や担保余力などによって融資条件を決めます。

【関連リンク】

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融資期間が変わると不動産投資の何が変わる?

金融機関は不動産投資ローンの融資期間の設定には大変厳しい一面を持っています。それは金融機関のリスク管理に対する考え方にあります。

融資期間が長いと金融機関のリスクが上がる

人生は1年先のことは予測出来ても、50年先の予測をするのはとても難しいです。それは金融機関の不動産投資ローンの融資も同じです。そのため金融機関は融資をするにあたり、申込者の与信を審査し、投資対象となる物件が将来にわたって安定した収入が得られるのかを審査します。

しかし、いくら申込者の与信があり対象の物件に収益力があっても、50年先の予測はむずかしく、融資期間が長くなれば金融機関のリスクは上がります。

そのため金融機関は、建物の法定耐用年数を基準にリスク管理を行っています。

長い返済期間は金融機関に嫌われる

融資条件の交渉では、金融機関は金利の交渉には応じてくれますが、期間を長くすることにはついてはなかなか良い返事をしてくれません。

金融機関は不動産投資ローンを受けることで、収益を出す必要があります。つまり不動産投資家を通じてその賃貸事業に投資していることになるのです。投資と考えると収益性が高く、破綻することがないようにしなくてはなりません。

実は、金融機関は融資期間を延ばすと、収益性が下がってしまうのです。以下の表で確認してみましょう。

元利均等方式 金利2%、融資金額1,000万円の融資

融資期間 毎月の返済額
10年 約92,000円
20年 約50,000円

期間による金額の差は毎月42,000円

実際には元本の返済金額が違うので、収益にここまでの差は出ませんが、それでもこれだけの違いが出ることは一目瞭然です。少しでも収益を上げるためには、多少金利を下げても融資期間を短くした方が良い結果になります。なので融資期間の延長は渋っても金利交渉には応じてくれるのです。

不動産投資ローンの条件交渉をするなら融資期間を使おう

不動産投資ローンを申し込む時に、融資条件はどのような交渉すればよいでしょうか。融資条件には、金利、融資額、融資期間がありますが、不動産投資では融資期間を長くして収益を上げることが可能です。

借入期間を変えればキャッシュフローが変わる

融資の借入期間は、融資する側の金融機関にとっては短期間で、融資される側の不動産投資家は長期間で決めたいところです。融資期間を延ばすことで毎月の返済を減らすことができ、毎月の収入を増やすことができます。

不動産投資の収益性を上げるためには、金利を下げてもらうことも当然重要ですが、大幅に下げてもらうことはむずかしいので、その時は融資期間を延ばしてもらう交渉をすると良いでしょう。

オーバーローンは利回りを意識した融資を検討する

不動産投資ローンでは、昨今のアベノミクスの影響を受けて、フルローンやオーバーローンの融資でも審査が通りやすくなってきました。以前ではリスクが高く金融機関に嫌がられることが多いオーバーローンでしたが、利回りをしっかり意識し、キャッシュフローにゆとりがある投資計画であれば、実際の運用も可能になってきています。

しかしオーバーローンはリスクが高いのは事実ですので、どうぞ慎重な不動産投資運用を行ってください。

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