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不動産投資

2018.4.5

投資の掟!元金返済を理解すれば不動産投資はこわくない

不動産投資でかかせないのが金融機関からの融資です。金融機関からお金を借りて不動産を購入することで、少ない自己資金のレバレッジを効かせて効率よく投資ができます。

金融機関へのローン返済は、毎月借りたお金をなんとなく返すと感覚になると思いますが、実はローン返済には元本返済部分と金利部分があります。不動産投資における元本返済とはどういったものなのでしょうか。

不動産投資のローンとはどのようなもの?

不動産投資物件を購入するために、多くの方が金融機関にローン融資の申し込みを行い、融資を受けることが多いでしょう。ではその不動産投資のローンとは、いったいどのようなものなのでしょうか?

不動産投資ローンのあらまし

少し前まで不動産投資を行う時に利用できるローンは、不動産投資のためのパッケージ商品はなく、銀行の融資担当に細かく相談をしながら、さまざまな審査を受けローンの詳細を詰めるという融資の方法でした。通常の住宅ローンとは違い、不動産投資事業に対する事業性の融資ということで、金利も高く期間も短いものがほとんどでした。

しかし金融緩和の影響や日銀の低金利政策が続くなかで、各金融機関も個人向けの不動産投資を優良な投資先と積極的に行うようになり、不動産投資ローンというパッケージ商品も作られました。これにより、低金利で長期間の融資を受けることができるようになり、多くのサラリーマン大家が生まれました。

元金均等方式と元利均等方式

融資には、返済が進むにつれて返済額が減っていく元金均等方式と、返済額が一定の金額の元利均等方式があります。

元金均等方式では、借り入れ当初は返済額が多くなり、購入当初は資金繰りが厳しくなりますが、支払う金利の総額は元利均等方式にくらべて少なくなります。

元利均等方式では、返済額が一定なので返済計画が立てやすいメリットがありますが、支払う金利の総額は元金均等方式に比べて多くなります。

どちらを選ぶかは融資を受ける方の経済状況や物件の性格にもよりますが、比較的手元の資金に余裕があるならば元金均等方式を選択して総支払額をおさえることができますし、長期的に一定の返済額を保ちたいならば、元利均等方式を選択することが多いでしょう。

金利については、不動産投資の戦略!金利計算の重要性について良い機会なので考えてみるでもご説明しているのでご一読ください。

不動産投資ローンの多くは元利均等方式

不動産投資を成功させるコツ!返済比率を考えるでもご紹介していますが、一般的な融資では、借り手の属性や資金使途などについて審査を行い、融資条件を決めますが、不動産投資ローンは、ある程度融資を受けるための基準や融資条件が決められており、通常の融資よりも低金利で長期間借りられるのが特徴です。

不動産投資ではほとんどの場合、元利均等方式が採用されています。元利均等方式の毎月の返済においては、元金部分と金利部分があり、元金は受けた融資の元本部分の返済となり、金利は銀行の利益となります。

例えば、借入額 2,000万円 、固定金利 年1.5% 、返済期間30年で融資を組んだ場合、

1年目の返済 ¥69,024
元金返済   ¥44,634 (返済に占める割合64.7%)
金利  ¥24,390 (返済に占める割合35.3%)

 

20年目の返済 ¥69,024
元金返済   ¥59,342 (返済に占める割合86.0%)
金利    ¥9,682 (返済に占める割合14.0%)

購入当初は元本部分はほとんど減らず、金利の返済が多いですね。しかし20年目を迎えると金利の返済割合がかなり下がり、元本への返済が増えているのがわかります。

不動産投資では元金返済部分が資産となる

ローンの返済に含まれる元金返済ですが、これは返済してなくなるわけではなく、資産として積み上げられています。不動産投資では、この元本返済はどのようになるのでしょうか?

元金返済は定期預金と同じ

不動産投資ローンの返済には、元金部分と金利部分がありますが、この元金部分は定期預金と同じ性質を持っており、毎月資産となって積立てられます。

実際には手元にお金が入ってくるわけではなく、元金部分は不動産の売却時に売却価格とローン残債の差額となって現金化されます。毎月元金を積み立てて、売却時に定期預金を解約するといったイメージですね。通常の住宅ローンとは大きく違う部分です。

特に区分マンションのような収益の少ない投資では、ローン返済と運営費でほとんど収入が残らないと感じる方も多いと思いますが、このように元金返済部分も実際には収入として入ってきてますので、資産は増えているということになります。この部分を理解することができれば、不動産投資で毎年どのくらいの資産が増えているのか理解できるようになり、不動産投資がぐっとおもしろくなります。

不動産投資ローンで変動金利と固定金利はどう違う?

不動産投資ローンの融資を受ける際の金利は、変動金利と固定金利があります。区分マンションのパッケージ商品は、ほとんどが変動金利となっていますが、一棟アパートや一棟マンションのように融資金額が大きくなると、固定金利を選べる場合もあります。

現在のような低金利では、固定金利に比べて変動金利の方が安く有利に感じます。しかし固定金利でも金利が低く、さらに今後の金利上昇が予想される場合は、固定金利で安定した収支バランスを確保できる方が、長期間の返済では有利と言えます。

【関連リンク】

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不動産投資ではローン返済が元金へ充当されるのが特徴

不動産投資ローンの返済は、単なる借金の返済ではなく、その一部は元金部分へ充当され、資産は増えているのが大きな特徴です。不動産投資では収益が少なくあまり儲からないと感じている人でも、元金部分が資産として積み上げられていることがわかれば、安心して不動産投資に取り組むことができます。

これが不動産投資のキモでもあり、このしくみが理解できていないとさまざまな場面で損をしてしまうことにもつながります。ローン返済には元本部分が含まれていて、それが資産となるということを理解し、不動産投資を有利に進めましょう。

【関連リンク】

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