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不動産投資失敗

2018.4.5

不動産投資で避けたいリスク!空室を回避する方法とは?

他の投資とくらべてもリスクが低いと言われる不動産投資ですが、やはり投資ですからやさまざまなリスクがあります。その中でも一番の打撃となるのが空室のリスクです。

投資物件に空室に出ると家賃収入が入ってこないだけではなく、原状回復のためのリフォームやハウスクリーニングなど費用がかかります。空室対策をすることは不動産投資で一番のリスクヘッジとなります。

空室対策を上手に行って空室を回避し、リスクヘッジを行う方法についてご紹介します。

空室が増えると不動産投資リスクが高まるのはなぜか?

入居者の退去は、転勤や結婚など個人的な理由や、騒音や隣人との関係といった近隣トラブル、大家や不動産管理会社の対応が悪いなど、さまざまな理由があります。

最近では人口の減少や過疎化によって、入居者が少ないエリアも増えており、空室対策はより重要な課題となってきています。ではどのようにしたら空室を減らすことができるのでしょうか?

回避したい隣人トラブルやクレーム対応の悪さ

入居者の退去につながる原因でもっとも多いのが隣人トラブルです。中でも多いのが騒音トラブルでしょう。友達を呼んで騒ぐ、夜遅くにギターを弾いて歌う、よくわからない奇妙な音がするなど、騒音トラブルは集合住宅経営では避けて通れません。不動産投資ビジネスの代表的な空室リスクについてしっかり考えたことある?でもくわしくご紹介しています。

クレームを受けた時に、トラブルの原因になっている入居者へ注意をうながし、問題が解決できればいいのですが、なかなかうまく解決する方法が見つからないのも実情です。こういった隣人トラブルが解決しなければ、他の入居者は最終的には退去していくことになります。つまり空室が続く状態となります。不動産投資家としては一番避けたい事態ですね。

隣人トラブルだけではなく、クレームに対して大家や不動産管理会社の対応が悪い場合も、退去されてしまう大きな理由です。隣人トラブルをなくす、クレームや問題に対しては迅速に対応することがリスクヘッジ、空室対策へとつながります。

空室のリスクヘッジを分散させる要素とは?

もともとの家賃を安く設定したり、フリーレントのしくみを利用して、入居のハードルを下げるのも方法です。空室が生まれにくい工夫をすることが、リスクヘッジへとつながるからです。

たとえば現在入居している部屋の家賃が相場より高いため、近隣の安い部屋に引っ越すという場合です。以前は、敷金や礼金を家賃の2,3か月分として収める契約が多かったのですが、最近では敷金、礼金なしといった契約の物件も増えています。入居費用をおさえることができるのは大きな魅力ですね。

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべきでもご紹介していますが、フリーレントというしくみで、入居から数か月家賃を払わなくていいという契約もあり、若い世代の入居者に大変人気があります。

特に単身者の場合は、近くに条件のいい物件があると引っ越ししてしまうケースが多く、長期間に渡って入居してもらうのはなかなか困難です。

魅力ある物件にするには、設備の充実やサービスの向上、クレーム対応の迅速化など家賃以外で入居者の満足度を上げる必要があります。

【関連リンク】

不動産投資におけるリスクを知っておくために記事をまとめてみた

ワンルームマンション経営におけるリスクと回避について投資家はどう考えるべきか

不動産投資の空室リスクに効果的な空室対策とは

空室対策には、空室に対して行う対策と入居者の満足度を上げる対策があります。空室に対する対策は費用がかかるので、できれば入居者の満足度を上げて長く住んでもらう方が効果的です。具体的な空室対策を考えてみましょう。

長期的な空室対策を入念に行う

不動産投資での長期空室は収益が入らないため、銀行への返済にも影響が出るなど大きなリスクです。入居者を早く決めるのは空室対策として重要な課題と言えるでしょう。

空室期間が長い物件は、家賃が相場と合っていない、室内の設備や内装が古いなど、さまざまな問題があります。一番簡単にできる空室対策は、家賃を相場に合わせることです。周辺の物件の条件を参考にしたり、近隣の不動産業者に相場を確認し、家賃に反映させると効果的です。

資金的に余裕があれば部屋のリノベーションを行うのも方法です。ただしリノベーションを行うことで、どの程度家賃を上げることができるかなど費用対効果を検証してから取り組みましょう。

リノベーションをしたもののその経費だけが残って効果がないのでは、不動産投資の趣旨からずれてしまいます。

入居者退去を回避するのが一番の空室対策

入居者が退去すると家賃が入ってこないだけではなく、原状回復のリフォームやハウスクリーニングなど費用がかかります。そのためには短期間で退去されないことが一番の空室対策です。

では、どうすれば退去を回避することができるのでしょうか。退去の理由で多いのは、隣人トラブルやクレーム対応の遅さです。いわば対人的なトラブルが原因です。隣人トラブルやクレームが起こった際には、いかに迅速にていねいに対応するかがポイントです。きちんと対応することで入居者の満足度を上げ、長く住みたいという環境を作ることができ、一番の空室対策となります。

【関連リンク】

マンション経営の空室率の原因と対策

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

空室リスクを下げて効率の良い不動産投資を

不動産投資における一番のリスクは空室です。空室を回避するために様々な空室対策を行い、リスクヘッジを行うことが重要です。

空室のリスクを下げる方法は、一番シンプルな対策がもっとも効果的です。入居者の顔が見える対応を行い、入居者が住みやすい生活環境を整えることが、もっとも良い空室対策となるでしょう。

長い間住みたいと思える賃貸物件を作ることが、不動産投資で効率の良い投資経営と言えるのではないでしょうか?

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