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不動産投資

2018.4.8

不動産投資の命題!投資額を何年で回収できるのか?またどう考えるべきなのか

ビジネスは仕入れ価格に利益を乗せて販売するのがセオリーですが、これは不動産投資にも当てはまります。

不動産投資は投資物件の家賃収入で成り立ちますが、仕入れ価格となる物件購入費を回収した時に、初めて利益を出すことができます。そのためには何年で回収できるのかをしっかりと考えておく必要があります。

不動産投資における「何年で回収」というのは?

不動産投資では元本回収についても最初から見通しを立てておく方が賢明です。元本回収は何年で回収できるかという目標を持って臨んだ方が経営としては健全です。

元本回収の意味をもう一度見直そう

さまざまな投資事業すべてにあてはまることですが、ビジネスとして利益を出す場合、元本を回収しなければ投資を行う意味はありません。投資によって利益は得られますが、投資額より利益の方が多くなければビジネスとして損失になります。

また元本回収のスピードが早いほど投資ビジネスの安定性が高まり、金融機関への説得力も変わってきます。だからこそ不動産投資ビジネスでのスタートでは「元本を何年で回収するか」という意識が大切になってきます。

不動産投資の利回りと回収期間

不動産投資の利益を出すことができるかの目安は利回りを見ればわかります。そのため利回りを上げるためには、元本回収が少しでも早いほどさらに高利回りとなり、ビジネスとしてスピーディな展開をのぞむことも可能です。

しかし回収期間をできるだけ早く設定するためには、高い利回りを出せる物件選びと、利回りを維持するための不動産管理が大切になります。そのために何年で回収するかを最優先するには、物件の魅力つまり収益性の高さを最初の段階から考えておく必要があります。

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不動産投資を何年で回収するかは投資計画に直結

不動産投資は最初の事業計画がとても大切になりますが、そこには「何年で回収するか」の意識も反映されるべきです。黒字経営を続けていくためにもタイムスケジュールを検討しておきましょう。

シミュレーションで回収期間を考える

不動産投資を行う時にぜひ念頭に置いておきたいのが、投資物件の老朽化です。老朽化が進むと物件の収益性も低くなっていきます。つまり家賃収入が時間と共に減って行ってしまうのです。

この状況を回避するためには元本を何年で回収するかを考えておかないと、回収し終わる前に空室が増えてきて投資計画が停滞することもあります。最初に物件を選ぶ時に、経年劣化と元本回収のバランスを念入りにシミュレーションし、そのバランスを織り込んだ投資計画を立てましょう。

回収期間の計算とは?

回収期間の計算式は実に単純で、次の式から算出が出来ます。

回収期間(年)= 1 ÷ 年間実質利回り

この式が、物件の実質利回りが5%の場合だと、回収期間が20年になることを意味します。そして実質利回りが4%に落ち込んだ場合は、回収期間が25年になることがすぐに計算できますね。

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シミュレーションの重要性

不動産投資では投資計画がとても大切です。複雑な計画になりがちな将来の計算も、最近では簡単にできるようになりました。それがシミュレーションです。

不動産投資のシミュレーションとは?

不動産投資のシミュレーションは、最近ではインターネットで簡単にできるようになり、大変便利になっています。自己資金や物件価格、金利などの条件を入力すれば、瞬時にシミュレーションをしてくれるので、不動産投資家としては常に利用したいツールです。

不動産コンサルが語る、不動産投資における物件選定のポイントでもご説明していますが、不動産投資にはさまざまな計算が必要ですが、複雑な計算を組み合わせて行うのは、積算のプロでなければとてもハードルが高いですね。しかし今では最低限の数値と目標額を入力すれば、すぐにシミュレーションをしてくれるので、積極的に利用をしていきたいですね。

元本回収をシミュレーションに組み込む

不動産投資のシミュレーションは、投資事業の将来を見通すことだけでなく、金融機関に対する説得の材料としてもアピールできます。金融機関に投資計画の透明性だけでなく、何年で回収するかをアピールできれば、不動産投資のローン担当者に相談にのってもらえる可能性が高くなります。

投資元本を何年で回収できるかを計算し、しっかりと自分の計画に反映できれば、きちんと数字が読める投資家だという印象を与えることもできますし、自分自身でも計画に信用を置いて投資を続けていくことができます。シミュレーションをしっかりと行い、ご自分の投資計画に盛り込んでいきましょう。

元本回収と回収期間のバランス

不動産投資の完成は、投資物件にかけた費用をすべて回収できた瞬間です。最終的には投資物件を売却したタイミングとも言われます。

出口戦略を考えた上で不動産投資を行なっていますよね?でもご説明していますが、そのためには投資費用に対して、家賃収入と売却額の合計の比較が大切となり、投資費用を何年で回収できるかを一番初めに見込んでおければ、非常に心強い投資となるでしょう。

たとえば10年で回収出来る投資計画と、15年で回収出来る計画では、物件の老朽化から収益性が変わり、家賃収入も売却額も大きく変化するでしょう。このような事態を防ぐためにも、計画の最初の段階から何年で回収するかシミュレーションを行い、ビジネス全体の透明性を高め、計画的に利益を出すことが最優先で検討しましょう。

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