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不動産投資

2018.4.9

投資物件でこんなに変わる!不動産投資にかかる経費率とは?

不動産投資では利回りが大切ですが、実質利回りを上げるために経費率を把握しておくことも欠かせません。

この経費率は自転車操業のような算出でもなんとかなりますが、ビジネス全体の動きを見ていくには、やはりしっかりと計画しておきたいですね。

不動産投資の経費率について考える

不動産投資で収益だけを把握して経費の見通しが立っていないことがよくあります。そもそも経費率はケースによって変わり、一律で同じ割合になるものではないからです。

アパートやマンションの経費率の平均は?

投資家は一棟マンションの特徴をこの視点から分析するでもご紹介していますが、不動産投資は実質利回りが重要となるので、経費率が大きな問題となります。

その経費率はどのくらいが適正な割合となるのでしょうか?平均的には15〜25%ほどと言われていますが、それぞれ物件の特徴によっても異なりますので、おおよそと考えておきましょう。

一棟マンションとアパート、そして区分マンションでは経費率が違う

不動産投資の主な投資物件は、区分マンション、一棟マンション、そしてアパートなどが主力物件です。経費率もそれぞれの物件のタイプに合わせた計算が必要で、区分マンションだからこの割合、アパートだとこのぐらい、というどんぶり勘定は危険です。

”利回りと物件”について熟知し、不動産投資で失敗を防ぐでもご紹介していますが、それぞれの物件によって、立地条件、部屋数、建物面積や設備も違いますし、一棟マンションであれば部屋数や防災設備にも大きな違いが生まれます。マンションとアパートでは建物の構造も違うので、原価償却費や耐用年数にもかなりの差が出てくるでしょう。

経費率を考えるためには、投資物件それぞれの特徴や仕様を、細かく把握して計算するようにしましょう。

不動産投資物件の経費率を知るためには?

不動産投資の収益は見通せているが、コスト等の数値が把握できていないというケースもあるでしょう。その場合には、情報サイトやメディアで見かける平均値を参考にすることがおすすめです。

しかしこれらの情報を利用する際には、ご自身の経験や収支の流れをよく確認しましょう。これらのデータは、誰かの経験則であったり統計上の平均値でしかなく、実際の状況にはまったくマッチしていないことが多々あります(学生の頃の試験の偏差値がアテにならないのと同じですね)

これらのデータはあくまで参考程度にとどめ、収支の状況を見ながらいつでも変更できるような勇気を持ちましょう。不動産投資は「計画、読み、計算」の3本柱で成り立っています。経費率にもこの考え方を忘れないことが大切です。

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不動産投資の経費率と計画の重要性

不動産投資は事業計画が重要です。先を見通した事業計画があってこそ利益を得ることが出来ます。経費に関しても可能な限り事前に予測を立てて予算として計上することが重要です。

アパートやマンションの修繕費がしめる経費率

経費の中でも大きなウェイトをしめるのが修繕費です。設備などの耐用年数は事前にわかっていることが多いので、きちんと計画に盛り込んでおけば経費率の積算もそれほどむずかしくはありません。

たとえばアパートの場合、規模の大きな修繕は防水や外壁のメンテナンスになるでしょう。塗装や防水の耐用年数を押えておけば、どの時期に費用が発生するかがわかるので費用の計上は可能です。

アパートやマンションの仕様バランスと経費率

経費率を考える際に重要なのは、物件の仕様を把握しておくことです。特に設備の違いによって経費率が大きく変わってきます。エレベーターや駐車場がある物件の場合は、定期的に修繕やメンテナンスが必要となり、経費もかなり大きくかかります。こういった設備があるかどうかも、経費率を考えるうえで大きな問題となります。

また物件の構造の把握も重要です。アパートとマンションの構造は大きく違い、アパートは外壁がサイディングであるのに対し、マンションは鉄筋コンクリートです。メンテナンスの手段もまったく違うので、経費率も大きく変わります。

このように物件の仕様によってかかる経費が大幅に違ってくるので、やはり平均値はあまりアテにできないことがわかりますね。

不動産所得と税金の計算

不動産投資はで得られる所得は不動産所得となります。不動産所得に関わる税金に関してもしっかり計画しておきましょう。不動産所得にかかる累進課税を予測していくのはなかなかむずかしいですが、固定資産税は計算は面倒でもある程度の予測は可能です。

予測可能な数値はできる限り経費に盛り込んでおくべきです。おっくうだと思わずきちんと把握しておきましょう。

不動産投資とローンの関係

不動産投資において、ローンの計画をしておくことは、経費率を考える上でも重要となってきます、と言うのも、ローンの利子部分は経費として認められているからです。

ローンの支払い額はネットで調べることが出来ますが、利子の推移に関しては、もう少し突っ込んだ確認が必要となります。しかし、この数値は実質利回りを把握するためにも非常に重要となります。是非とも確認しておきましょう。

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不動産投資では余裕のある経費率の計算を

経費率の計算を詳細に行うことは大切ですが、それでも想定外の事態が起こることがあります。そのために必要なのは余裕のある計画です。

経費率は余裕を持たせることが大切

不動産投資を行うために、その計画の中に余裕もたせておくのは健全経営のために重要です。余裕のある経営はなかなかむずかしいですが、あまりぎりぎりの予算では、ハプニングやトラブルが起きた時に対応がむずかしくなりますし、精神的にもあまり良くないです。

余裕のある経営は繊細なバランス感覚が必要ですが、ぜひ意識して経費率を計算していきましょう。

不動産の見積りを確認して経費率を出す

経費率を考える時には、それぞれのメンテナンスや修繕に関わる費用を、あらかじめ見積りに出しておきましょう。見積りを取ったうえで相場を確認しておけば、社会情勢の変化にも気がつくことができますし、急な値上がりにも対応することができます。

ぜひ準備ができることは事前に行い、経営も予算も余裕のある不動産投資を行ってください。

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