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不動産投資

2018.4.11

【確認していない人が90%⁈】契約前にチェックしたい!賃貸借の禁止事項とは?

不動産投資は投資用物件を入居者へ賃貸で貸し出すのが前提のビジネスなので、賃貸借契約の締結を必ず行わなくてはなりません。

そのために契約の制限などを、事前に検討しておく必要があります。賃貸借の禁止事項についてご紹介します。

賃貸借契約の禁止事項と契約の関係

不動産投資を考えると、契約と権利の関係を把握しておくことが重要となります。契約には遵守する事項と禁止する事項があるのですが、不動産投資家の立場では、物件の資産管理を行うために賃貸借の禁止事項に関して想定しておく必要があります。

契約に関する注意点とは?

例えば賃借不動産の契約ですが、契約として大家は入居者を選ぶことができます。たとえば収入が不安定な入居希望者とは契約を結ばないことも可能です。

しかし一度契約してしまうと、簡単に契約を解除することはできません。そのような失敗をしないためにも、契約前に可能な限りの条件を考えて、その対処についても契約書に明記する必要があります。賃貸借の禁止事項はそのためにも最初に考えておきましょう。

借主個人を保護する借地借家法とは?

不動産の賃貸借は物件の維持にも関係してきますが、物件維持のためには契約書に特約事項を追加する場合もあります。その特記事項に賃貸借の禁止事項を加える場合もあるのですが、ここで忘れてはならないのが借地借家法です。

借地借家法は特別法の位置づけから契約書よりも効力が強い法律です。賃貸借の禁止事項や契約の制限を明記しても、法にはかなわないことを覚えておきましょう。

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事業者が気をつけたい賃貸借契約の禁止事項

賃借不動産には事業者用と個人用がありますが、両者は基本的にはまったく違う性質を持っています。契約上の賃貸借の禁止事項でも扱いが変わりますので、それぞれの違いについて覚えておきましょう。

事業者と個人の違いとは?

事業者用と個人用の不動産の用途は違います。事業用は基本的に収益を目的とし、個人は住居を目的としているからです。ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点についてでもご紹介しています。

この違いから法的な観点での不動産の取り扱い方がかなり変わってきます。例えば税金は家賃は一般的には消費税がかからないのですが、事業用の不動産の場合は消費税がかかります。

物件の使い方の違いと注意点

個人向けの住居用不動産と違い、事業用不動産は営む事業の内容によって条件が変わってきます。

例えばマンションなどの物件でネイルサロンなどを開いている場合は、不特定多数の人が出入りすることになるため、不動産の利用に関する注意点も異なります。

賃貸借の注意事項にもこの点は注意が必要となりますので、可能な限りの想定をしておきましょう。

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賃貸借の禁止事項をピックアップ

不動産投資では物件を貸す都合から、賃貸借の禁止事項を定めておく必要があります。この部分を曖昧にしておくと、物件の利用が乱暴になる危険性があり、売却時の価格に大きな影響をおよぼします。

事業者向け不動産の注意点とは?

事業者向けの不動産の場合、禁止となる条件が営む事業によっても違いますが、共通している部分も多くあります。自分で住むために収益物件を購入するのってどうなの?でもご紹介しています。

例えば事業内容の変更ができなかったり、模様替えにも制限が発生します。また物件周辺での乱暴な言動なども契約書上でNGの場合もあります。そして、ポスターなどの広告媒体を共用部分に掲示してはならない、という独特の賃貸借の禁止事項もあります。

また物件管理義務も厳しくなっています。特に火の管理は厳重で、火災発生防止に留意すべしと契約書上にうたわれている場合もあるほどです。

個人向け不動産の注意点とは?

個人向け物件の賃貸借の禁止事項は、まずは近隣への迷惑行為と物件に著しくダメージを与える行為が禁止されることが多いです。

迷惑行為としてあげられるのは、楽器の演奏やベランダでのバーベキューなどがあげられます。

区分マンションを貸す場合などでは、マンションの管理規約の確認も必要になります。マンションによっては、ベランダでの禁煙が近隣に対する迷惑行為となっており、禁止している物件もあるので注意が必要です。

また物件に著しく多大なダメージを与える行為も、賃貸借の禁止事項とされています。不動産賃貸借には原状回復が必要になりますが、物件改装の条件によっては回復できないレベルの場合もあり、これはNGとなります。

物件の転借も禁止となります。これは元々の目的から逸脱する使用となり、賃貸借の禁止事項にあたります。

賃貸借の禁止事項に違反した場合は?

不動産の賃借契約は法的な拘束力を持つ契約となります。そして不動産契約も違反の場合は、条件によっては解約になります。ただし賃貸借の禁止条項を破ったから即解約という訳には行かないことを覚えておきましょう。

不動産契約はお互いの信頼関係を結ぶ継続的な契約であり、信頼関係壊すほどの大きな背信行為の場合に限り、契約を解除できるとされています。

例えば家賃の滞納に関しても、一ヶ月払えなかったからすぐに契約解除とはならず、数ヶ月滞納した時にはじめて「信頼関係を壊した」と判断され契約を解除できるようになるのです。

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