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不動産投資

2018.4.12

不動産投資家なら必須の知識!借地借家法について考える

不動産投資は投資用物件を貸し、家賃収入で成立するビジネスです。そのためには賃貸借に関する知識が絶対に必要となります。そして不動産の賃貸借は法律によってさまざまな制約があり、投資事業を進めるために知識を習得することは欠かせません。必要な知識なのでぜひ確認しておきましょう。

借地借家法とは?

物品を貸し借りする場合、多くのケースで貸主の方が有利な立場になります。これは不動産も同じ扱いで借主は不利な立場でした。

借地借家法はそのような借主を保護したいという社会背景を受けて成立した法律です。

借地借家法を解説すると?

借地借家法は、借地及び建物の賃借権の効力や期間などを取り決めた民法の特別法です。借主が不利になりがちな不動産の賃借について、借主保護の立場にある法律です。

この法律は不動産の賃貸借の契約期間や解約に関しても、借主保護の立場に立っています。

例)

借主には退去の自由が実質的にありますが、貸主には基本的に解約の自由は無く、解約には正当な理由の提示などが条件となっています。

借地借家法は特別法の扱い

借地借家法は民法の特別法の位置づけとなっていて、他の商法と競合した場合には優先されて判断されます。また賃貸借契約書で、しばしば借主に不利な特約が定められることがありますが、これらの特約は借地借家法によって効力を失います。

このように借地借家法は非常に強い効力で、借主を手あつく保護します。そして貸主となる投資家は、借地借家法に定める借主の権利の範囲について知っておかないと、投資用物件の保護と運営がうまくできなくなる危険性さえ出てくるのです。

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借地借家法の改正の歴史

法律にも色々な歴史がありますが、借地借家法は、衣食住の「住」に直接的に関わることから、さまざまなドラマをかいま見ることができます。

借地借家法は地租改正からの背景がある

借地借家法のルーツは、明治時代の地租改正まで遡ります。税金のために土地を手放した人、戦争により都市部へ流れ込んだ人々、関東大震災などのさまざまな経緯を経て、現在の借地借家法につながっています。

昔の法律から最近の状況をふりかえってみると、古い時代は貸主の権利が非常に大きかったのですが、時代が新しくなるごとに借主の権利が有利になってきました。

最近では逆に借主の保護が手厚いという声も出るほどになっています。

昨今の改正はどのような内容になっているのか?

借地借家法は、立場の弱い借主を保護するための政策だったのですが、あまりに借主保護が行き過ぎてしまい、いったん土地を貸すと返ってこなくなる事態にもなりました。

そんな背景を受けて借地借家法は平成4年に改正されました。

改正ポイントは地主の権利を守るための定期借地権の創設です。これは旧借地法とは違って権利期間を定め、土地を返すことを決めている点が大きな改正点です。

借地借家法の元で立ち退きは要求できるか?

不動産投資は投資用物件の賃貸で成り立つビジネスです。そのために入居者は歓迎すべきですが、場合によっては入居者に退去をしてもらう必要にせまられます。その際大きな壁となるのが借地借家法です。

大家側から立ち退き要求には正当な理由が必要

借地借家法は借主保護の立場に立っていて、貸主側からの解約には条件が必要になり、その中で最も高いハードルとなるのが「正当な理由」をあげることです。

この理由については大家側の一方的な主張ではむずかしく、とても大きな危険性やマイナス要因がなければ認められません。

立ち退き料はどうなるのか?

解約の条件として正当な理由が必要になりますが、その理由の正当性が弱い時に立ち退き料を支払うことで、解約ができる場合があります。

ただし貸主の「建物を利用する理由」が不当な内容であったり、説得力に欠ける場合は、立ち退き料を高額にしても認められません。

借地借家法で言う「正当な理由」とは?

投資用物件に入居する借主に退去を求める場合、正当な理由の有無が問われます。その理由がどのようなケースなら認められるのか、正当となる判断材料を考えてみましょう。

建物使用の必要性があるかどうか?

不動産投資では建物の使用は営利目的となり、貸主はその建物には住んでいないケースが多いでしょう。そうなると貸主がその建物や部屋から退去してほしいと希望するのは、居住目的の入居者よりも必要性が薄れます。

住んでいる人が最優先されますから、理由としてはやや弱い立場となります。

契約に反する場合は立ち退きの対象となる

失敗は許されない!多くの投資家が気がついていない入居審査の重要性でもご紹介していますが、借主が賃貸借契約の内容に、いちじるしく違反している場合などがあげられます。

例)

賃貸借は家賃の支払いが条件となりますが、家賃滞納が続く場合は違約となり、正当な理由となります。

建物の利用状況が合わない場合も立ち退きとなる

建物の利用条件が契約に合っているかどうかも判断材料となります。物件を居住用として貸したのに別目的で使用していたケースは、それが解約の正当な理由となります。

建物の原状も立ち退きの理由になる

建物の原状も正当な理由となります。例えば、老朽化や防災に関する問題があった場合などが該当します。

しかし注意しなければならないのは、老朽化についても「古くなり収益性が落ちた」程度では理由にならず「倒壊リスクが深刻になった」など、強い理由でなければ認められません。

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