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サラリーマン大家

2018.4.13

もう一度見直したい!賃貸借契約について知っておきたいこと

不動産投資は投資物件の入居者があってのビジネスです。そのために入居者との契約が必要であり、契約内容についてくわしく知っておくことが必要です。

賃貸借契約についてもう一度見直してみましょう。

賃貸借契約についての基礎知識

美女も納得!賃借不動産の申込みの流れでもご紹介していますが、不動産投資を行う際に、大家として入居者との賃貸借契約について理解しておくのは、非常に重要な意味を持ちます。

不動産管理会社に丸投げしてしまうケースも多いですが、しっかりと把握をしておきましょう。

賃貸借契約を結ぶとは?

不動産を運営するには入居者との契約が必要ですが、契約内容をはっきりさせ、トラブルの元になる事態を防ぐためにも、契約書の作成はとても大切です。

一般に賃貸借契約書は大家と入居者、そして連帯保証人が捺印し、大家と入居者が1部ずつ保管します。また管理会社に物件管理を委託している場合は、不動産管理会社にコピーを渡します。

賃貸借契約について借地借家法との兼ね合いは?

ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点についてでもご紹介していますが、不動産の賃貸借契約について内容を確認するには、借地借家法の知識も必要です。

借地借家法は法律の中でも特別法の位置を占め、他の法律に優先します。これは借主保護の立場から決められていますが、契約書の特約よりも優先される法律となりますので、よく知っておきたい内容です。

賃貸借契約には期間がある

不動産の賃貸借契約は1年以上で契約を交わしますが、一般的には2年単位で契約することが多いです。つまり2年ごとに更新か解除の時期が来ることになります。

賃貸借契約について民法で定められていること

賃借不動産では入居者は退去時に物件の原状回復の義務を負います。ただしこれには注意が必要です。

賃貸不動産の原状回復は「借りた状態に戻して返す」という考えが原則です。原状回復には敷金があてられていることが多いのですが、どこまでが原状回復を指すのか明確でなかったこともあり、敷金返還に関わるトラブルが全国で増えていました。そのようなトラブル多発の現状を受け、国もルールの明確化に乗り出しました。原状回復のガイドラインを設けたのです。

不動産投資でのトラブルを事前に防ぐ!収益物件の原状回復のガイドラインを考えるでも説明していますが、ガイドラインには「通常の利用の範囲内での摩耗や老朽化」の回復は貸主の負担となり、「故意や過失による老朽化や故障など」の回復は借主の負担とされています。このように不動産の賃貸借のルールが昔の慣習と大きく違ってきているので、大家もこの部分の法律に関して知っておかなければなりません。

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賃貸借契約について大切な更新と解除とは?

不動産の賃貸借契約については借地借家法の制限を大きく受けるため、契約で大家側に有利な特約を組んだとしても、効力を発揮できない場合があります。

契約の更新や解除に関してもこの法律は大きく関わってきますので、よく見直しておきましょう。

賃貸借契約の更新に必要な知識とは?

賃貸借契約についての契約期間は2年ごとが一般的ですが、契約期間が満了しても契約は基本的に更新となります。

また更新の際には更新料がかかる契約もあります。これは契約によってまちまちですが、初回の契約更新は無料で、2回目以降から更新料として家賃一ヶ月分を納めるなど特約として入れているケースもあります。

賃貸借契約の解除に必要な知識とは?

もし貸主から契約を解除する意思がある時には、正当な理由が必要です。正当な理由なしに一方的に解除することはできず、これは民法で定められた借主保護に基づいたルールです。正当な理由として認められるには下記の条件を考慮して決めます。

  • 賃貸人の建物を必要とする事情
  • 契約の前の経緯
  • 建物の利用状況
  • 建物の原状

また貸主の都合で借主に退去してもらうためには、立退料を支払う場合もあります。

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賃貸借契約について注意しておきたいことは?

賃貸借契約について考える時に注意したいのが契約不履行と反社会勢力の排除についてです。これらのケースを具体的にご紹介します。

契約不履行と契約解除の問題

債務不履行(さいむふりこう)とは、

債務不履行(さいむふりこう)とは、債務者が、正当な事由がないのに債務の本旨に従った給付をしないことをいう。英米法では契約法の場合には契約違反(breach of contract)がこれに相当する。

by wikipedia

賃貸借契約についての契約不履行は、家賃の不払いや、禁止事項の違反などが挙げられます。禁止事項とは、賃貸借契約の際に禁止とうたわれている内容、具体的にはペットの飼育や楽器演奏、契約人以外の他人の同居、無断で長期不在にすること、などがあります。

契約不履行が見つかった場合、直ちに退去となるのはむずかしい場合もあるので、さまざまなケースを確認しておきましょう。

反社会勢力の問題と契約解除について

賃貸借契約について重要となる項目に反社会勢力の排除があります。これは国土交通省の公表した賃借住宅標準契約書に掲載されている項目で「貸主及び借主が暴力団等反社会的勢力では無いこと」などを確約させる部分があります。

そして相手がこれに反する場合は、契約を解除することが出来るとしています。

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