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不動産投資

2018.4.7

かぼちゃの馬車問題から学ぶ。サブリースのメリットとデメリットをくわしく考える

サイドビジネスとして不動産投資を始めると、不動産管理会社に管理を委託することが多いでしょう。しかし不動産管理会社と結ぶ契約によって、投資計画の方向性に違いが出て、大きな差が生まれます。

またサラリーマンのオーナーはサブリース契約を好みますが、その契約内容をしっかり把握しておくことは非常に重要です。

サブリースのメリットとデメリットとは?

不動産投資を始める際、物件の管理手段を考える必要があります。その中でもサブリース契約は、メリットが非常に多く魅力的に見えるでしょう。

しかし契約の前にサブリースのメリットとデメリットをしっかりと分析しましょう。

オーナーから見たサブリースのメリットとデメリットは?

サブリースは基本的に物件管理だけではなく、物件にまつわる運営のすべてをサブリース会社に委託することになります。オーナーのメリットはさまざまな運営上のリスクを回避することができ、物件の管理に関わる場面が少なくてすみます。

後で気づいても遅い、サブリース契約の解約違約金のワナとはでもご紹介しましたが、デメリットとしては、固定賃料が入り安定する分、約10%-15%ほど収入が下がる恐れがあります。また入居者を自分で選ぶことができず、どのような人が入居しているか実態を把握することがむずかしいという一面もあります。

管理会社から見たサブリースのメリットとデメリットは?

サブリースを扱う不動産管理会社には、メリットが多いのがサブリースというしくみでしょう。管理会社は、オーナーから相場賃料よりも安い金額で物件を借り上げることがほとんどです。なので、入居者さえ決まってしまえば、入居金額から借り上げ金額を引いた額が毎月安定して入ることなります。

デメリットとしては煩雑な管理業務を行うこと、管理が行き届かないと管理物件に入居する人が減るなど、多く管理件数を抱えた結果トラブルになる例も多発していることです。

サブリースのメリットとデメリットに関わる法律

サブリースのメリットとデメリットについては、契約書に書かれている内容だけでなく、それに関わる法律についても理解したうえで総合的に判断しましょう。

特に不動産投資に関しては借地借家法が深く関係してくるので、その部分を入念に理解してサブリースのメリットとデメリットを検討するべきです。

【関連リンク】

【不動産投資の落とし穴】サブリース解約に絡む違約金の罠とは

【不動産投資における問題点】サブリースで失敗をしてしまう例

サブリースのメリットとデメリットにまつわるトラブルとは?

サブリースのメリットとデメリットの表面的な内容は、広告や宣伝から判断が出来ますが、法律と照らし合わせると実はオーナーにとってあまり有利ではない条件が多く見られます。

投資としては美味しいサブリース契約にデメリットは本当に無いのか?でもご紹介しましたが、最近では管理会社とオーナーの間でトラブルも多く、社会問題になったり、ニュースに取り上げられた不動産管理会社「スマートデイズ」社もあります。

サブリース業者と起こったトラブル【家賃減額】

家賃保証とは空室が続いても、その分の家賃収入を業者が負担するというしくみです。このしくみはとても魅力的で、サブリースのメリットとデメリットを考えた場合、すべてのデメリットをおぎなう力があるでしょう。

しかしサブリース契約によっては、家賃改定について深く関わった内容のものもあり、業者は少しでも家賃を安くするようオーナーに交渉してきます。家賃が安くなれば家賃保証にかかるコストを下げることができるからです。

その結果高い管理費を払っているにも関わらず、肝心の家賃収入が減ってしまい、なんのために不動産投資を行っているかわからなくなるケースも発生しています。

サブリース業者と起こったトラブル【中途解約】

サブリースの広告や契約内容をみると、20〜30年といった非常に長い期間の家賃保証をうたっていることが多いのに気がつきます。オーナーにとっては安心して物件管理をまかせられる期間が長く、メリットが多いように感じますね。

しかし契約内容をよく見ると、サブリースを担当する不動産管理会社の中途解約の自由を可能としており、オーナーからは借地借家法の法律にしばられ解約の自由はないものとなっています。

これはあまりに不公平な契約内容です。実際に大変トラブルも多く、業者ばかりが儲かるこのしくみに裁判まで起きている事例もあります。

サブリースのメリットとデメリットを考える時には、法的な知識と契約書の十分な確認を必ず行ってください。

サブリース業者と起こったトラブル【違約金】

サブリースのメリットとデメリットは契約書だけで見ると、違約金が発生することに気がつかないかもしれません。

サブリース契約では、法的な理由からオーナー側からの解約の自由はほとんどありません。もしオーナーから解約を申し出た場合には違約金が発生し、その金額は非常に高額な相場となっています。金額の目安は家賃の3ヶ月から4ヶ月程度と言われています。

【関連リンク】

不動産投資における管理手段「サブリース」と契約書について

サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとは

サブリースのメリットとデメリット・業者が儲かるビジネス!

サブリースのメリットとデメリットを拾い出してみると、オーナーにとって不利になる材料が多いように感じますね。しかし不動産投資事業の計画を立てる時に注意すれば、メリットを多く受けることも可能です。

業者が儲かるだけじゃない!【トラブル回避手段】

サブリース契約には細心の注意が必要です。そのためには特約の部分を含めた契約書の十分な確認を行いましょう。大切なのが法律と照らし合わせた部分の検証です。

サブリースのメリットとデメリットのうち、メリットの部分を上手に利用するならば、悪い話ばかりではありません。契約内容と法律を十分に確認してトラブル回避手段を考えておけばサブリースは有効に使える管理手段です。

業者が儲かるだけじゃない!【法律に関する知識の重要性】

サブリースのメリットとデメリットを考える場合、法的な知識がかかせません。特に重要になるのが借地借家法の理解となります。

借地借家法は法律の中でも特別法とされていますが、その法体系の位置づけを知っておくことや、過去の判例などについても研究しておくべきです。

業者が儲かるだけじゃない!【サブリースは儲かる?】

不動産投資を考える場合、立地条件などで大きな差が出ます。物件が好立地にあるだけで不動産投資の成功に近くなることもできるのです。

サブリースを検討する場合も、立地条件が良くトラブル回避策を十分に検討するなら、オーナーが儲かるビジネスにもなります。ただし十分な勉強が必要なので、研究をおこたらないようにしましょう。

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