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不動産投資

2018.4.6

不動産投資でのトラブルを事前に防ぐ!収益物件の原状回復のガイドラインを考える

不動産投資では投資物件は家賃収入を得て、売却した利益を得る投資方法です。投資物件からは可能な限り収益を得る必要があります。

不動産投資家は物件のオーナーとして、賃借のルールを理解しておく必要があります。その中には賃貸物件の原状回復が含まれます。原状回復とそれにまつわるガイドラインについてご紹介します。

知っておきたい原状回復ガイドラインについて

物の貸し借りをする場合、傷を付けた時には弁償をするのが常識です。しかし不動産賃借の場合は年単位で貸すこともあり、老朽化や摩耗などどこまで元に戻して返すかが問題になります。現状ではこれらの原状回復についてガイドラインが微妙なのも問題となっています。

借りた側は原状回復のガイドラインに応じる必要がある

不動産に限らず、物を借りた時には元に戻して返すのが一般的です。

例えばレンタカーの場合はガソリンを入れて返す必要がありますし(最近では給油なしの場合もあります)不慮の事故に備えて保険をかけるのも、車や物を壊した時の原状回復に備えるためでしょう。

これらは法的にも借りた側の義務とされています。不動産投資の成功へ!原状回復の義務と理解の大切さでもご紹介していますが、法的に貸し借りの契約の場合は、返す側は借りる前の状態で返却しなければならない義務を負い、仮に借りた物に損害を与えた場合は、その分の賠償をしなければならないとされています。

不動産の原状回復はゆるいガイドラインが多い

不動産は人の生活と共に老朽化していく財産です。床は色褪せて壁紙は汚れ、水まわりなどは故障が多くなります。そして生活の快適性も失われて行きます。これは人が生活する以上しかたがないことなのですが、財産という観点で見るとどうするべきなのでしょうか?

先のレンタカーの場合はガソリンを入れて返すのが一般的です。この考え方は不動産にもあてはまり、退去時には畳やクロスの交換も借りた側の義務となるのが一般的で、昔から不動産業界の慣習として考えられてきました。

不動産の原状回復には費用がかかり負担割合がむずかしい

借りた物の原状回復には必ず費用がかかります。レンタカーの場合は使った分のガソリン代が発生しますし、何らかの破損が見つかった時にはあらかじめかけてあった保険が適用され、修理代にあてられます。

不動産の場合は、賃貸契約時に預けた敷金が原状回復の費用にあてられます。しかしその敷金の位置付けと原状回復のガイドラインがあいまいなことが多く、負担割合や責任の範囲もはっきりしていませんでした。そのため敷金をめぐるトラブルが絶えなかったのです。

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不動産投資における一時の判断は凶。原状回復を見る角度

不動産における原状回復のガイドラインは法律で定められた

不動産賃借の原状回復は、敷金のやりとりを中心にトラブルが続きましたが、その状況を受けて行政も基準をもうけました。それが原状回復ガイドラインです。

原状回復ガイドラインの考え方

レンタカーの例を見ると、原状回復とは借りた状態で返すのが基本的な考え方ですが、賃借不動産の原状回復ガイドラインは、この考えとは異なります。不動産は長期間の利用でもあるので、普通に生活をしていても設備の磨耗や老朽化が発生してしまいます。

原状回復ガイドラインは不動産投資家にメリットをもたらすか?でもご紹介していますが、原状回復ガイドラインでは、この「通常利用での発生し得る磨耗や老朽化」の原状回復の費用負担は、貸主の負担としています。通常利用での原状回復費用は、家賃の中に含まれるという考え方です。

借主の負担は、故意や過失による設備の故障や磨耗に限ると、原状回復ガイドラインで限定した形となりました。例えば壁紙では通常使用状態での日焼けは貸主の負担で、落書きなどの汚れは借主負担となります。

原状回復ガイドラインが定める範囲は?

それでも原状回復ガイドラインの位置付けを考えると、実は非常に微妙なことがわかります。実は原状回復ガイドラインには法的拘束力までは持たないとしているからです。しかし先日、民法が大幅に改正されました。その中に敷金の位置づけや原状回復などについても盛り込まれており、原状回復ガイドラインの考え方を踏襲する形となっています。

原状回復ガイドラインから考える設備の耐用年数と負担割合

原状回復ガイドラインにおいては、貸主と借主の負担割合が、通常使用の範囲かどうかで決まりますが、設備の老朽化も考えに含まれなくてはなりません。

原状回復は耐用年数によって負担割合が変わる

設備は時間と共に劣化しますが、この劣化の部分を無視して敷金の扱いを決めることはできません。原状回復ガイドラインでも、老朽化を加味した形でルールを定めています。

なぜなら新築の状態で入居した場合と、経年劣化を経た段階での入居では条件が違うからです。原状回復ガイドラインでは設備ごとに耐用年数を定めています。そして耐用年数での減耗分は貸主負担としています。ですから借主が過失等によって回復費用を負担しなければならない時は、耐用年数の残りの部分の金額を負担すれば良いのです。

設備によって決まる耐用年数の大きな違い

住宅設備は借主の生活の条件によって、老朽化の度合いが変わりますが、自然な条件での劣化もあり、それによって耐用年数が変わって来ます。

例えば、畳や襖のように短期間で変色する物においては消耗品扱いとしますし、エアコンやガス機器のように6年の耐用年数や、衛生設備では15年の物まであります。このように原状回復ガイドラインは負担割合だけでなく、物品の耐用年数についても細かく決められています。ですから投資物件の扱いにおいても、このガイドラインの理解は不可欠になって来ます。ぜひ覚えておきましょう。

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