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不動産投資

2018.4.2

入居者をがっちり!!不動産管理の手段を変えるだけ投資の質は変わる!

不動産投資の本や情報サイトには物件さえ購入すれば、自動的に家賃収入が入ると書かれているのがとても多いですね。

確かに物件を購入するのも大切ですが、その後安定して家賃を支払ってもらい、空室が出ないよう継続して入居者が続くようにするためには、不動産管理の手段がとても重要になります。

そのためには不動産管理の手段にもさまざまな方法があります。不動産投資事業の計画を立てる時にぜひ検討しておきましょう。

不動産管理の手段とその重要性

まず基本的な不動産管理の手段や重要性について見てみましょう。

不動産管理の手段!2つのサービスとは?

不動産管理の手段は2つのサービス内容に分かれています。

  1. 主に物件のリフォームや修繕などの仕事です。物件の建物本体にまつわる管理業務で、いわばハード面を支える管理です。
  2. ソフト面を支える管理で、家賃の集金やクレームの処理など、入居者にまつわる対応です。

不動産投資は家賃収入で成り立ちます。入居者の納得するサービスを提供する必要があり、その上で家賃収入があることを忘れてはいけません。

そのためには、住みやすさにつながるハード面でのメンテナンスや、暮らしやすさに関わるソフト面での管理が重要となります。この2つのサービスをしっかりと両立できる不動産管理が大切なのです。

不動産管理の手段で見極めたいポイントとは?

不動産管理のポイントは非常に多岐に渡ります。それぞれのポイントをチェックしてみましょう。

ハード面では物件の設備修繕、リフォーム工事、設備の定期点検、漏水など事故発生時の対応などがあります。いずれも建物に関する重要な内容で、緊急性を伴うポイントも多いですね。

ソフト面に関するポイントは、家賃の回収、入居者からのクレーム対応、保険の手続き、退去時の立会い、物件の広告活動、内見の対応などがあります。いずれも入居者との関わりが非常に大切な内容となるので、細やかな対応が必要です。

その他にもオーナーへの提案業務があります。これはリフォーム工事や、家賃設定など募集条件に関わる内容が中心です。定期的に募集条件を見直していくことで、安定した入居者を獲得することにもつながります。

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安定した収入につながる不動産管理の手段

今度は不動産管理の手段について考えてみます。不動産管理の手段を自主管理か委託管理か、どちらを選ぶかによって収入も大きく変わります。またそれぞれのメリットとデメリットについても知っておきましょう。

自主管理と委託管理か?大きく分かれる不動産管理の手段

不動産管理の手段には、オーナー自身が管理する自主管理と、不動産管理会社に委託する委託管理の2種類があります。

不動産管理の手段によっては、費用の負担や時間の掛け方が違ってきます。安定した家賃収入を得るためには、入居者の暮らしが快適であることが大切です。不動産投資を行う上で、不動産管理の手段を十分に考えるべきでしょう。

すべてをオーナーが行う自主管理のメリットとデメリット

オーナー自身が管理をする方法を「自主管理」と呼びます。

自主管理は不動産管理会社に支払う委託費用がかからないというメリットがあります。これは大きなコストダウンとなり、不動産投資の利回りアップにもつながりますね。

デメリットとしては以下の点がありますので、確認しておきましょう。

  • 不動産管理のさまざまな仕事を、オーナー自身で行う必要がある
  • 時間を取られることや細やかな気配りが必要。
  • 入居者とのやりとりや、場合によってはクレームや事故処理
  • すばやい対応や管理必要

管理会社にまかせる委託管理のメリットとデメリット

委託管理は、不動産管理会社に管理を委託する方法です。不動産管理の手段として委託管理を選べば、プロによるサービスを受けられるメリットがあります。特に不動産投資を始めたばかりのビギナーや、複数の不動産を管理する投資家には重宝される手段とも言えます。

ただ委託管理にもデメリットがあり、意外にも高額な費用が大きな負担となります。また委託管理費用は家賃の金額に比例して高くなる場合が多いので、そのまま不動産投資の利回りに影響が出てきます。

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不動産管理の手段・委託する管理会社を選ぶのは重要なポイント

不動産管理の手段において、管理が不十分であることは致命的です。委託先の管理会社の状況を細かくチェックしましょう。

不動産管理の手段・管理会社変更も考えるハード面での怖いこと

不動産管理では、設備のメンテナンスや投資資産の収益性を維持していくハード面の管理がとても大切なポイントです。

この部分をおろそかにし補修や維持管理を怠ると、物件はどんどん荒れ放題になっていきます。汚れた場所や故障した場所を放置していると、入居者の生活に悪影響を及ぼします。

住環境が悪くなれば入居者は出ていき、その部屋は空室となります。その結果利回りが落ち込み赤字が膨らみ、不動産投資の大きな障害となるでしょう。

不動産管理の手段・管理会社変更も考えるソフト面での怖いこと

ソフト面での対応も忘れてはならないポイントがあります。

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方」でもご紹介していますが、入居者に対する家賃未払いの督促やクレーム対応などは、放置すると状況が悪化し物件内の雰囲気も悪くなります。

また入居者間での揉め事などはスピードが大切で、遅くなるとどんどん問題が大きくなるでしょう。

これらの管理は長期的に問題が重なると、じわじわと入居者数に影響を及ぼし、不動産仲介業者の対応でも、この物件は紹介しづらいなどのリスクも出て来ます。

不動産管理の手段が甘い管理会社は変更する勇気を持とう!

不動産管理に委託管理を選ぶ場合、管理会社によって管理費が大きく変わり、利回りにも大きな影響が出ます。

「クレームは的確に伝えるべし!不動産管理のサービス不良があった時の対応」でもご説明していますが、不動産管理会社も会社によって技量の差があることは確かです。

管理会社の業務には広告宣伝や内見などもあり、入居者の契約件数にも少なからず影響があります。場合によっては不動産管理会社の変更もぜひ検討しましょう。

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