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不動産投資

2018.3.20

意外と理解していない人が多い、担保と登記と抵当権について

不動産投資ローンなどの金融機関の融資においては、必ず出て来るのが「担保」と「抵当権」があります。住宅ローン等の利用以外では、日頃あまり聞かない言葉ではありますが、金融機関の融資を利用するならば、しっかりと把握しておきたい言葉です。特に物件取得や売却にスピードが要求される場合には、この知識の有無によって、タイミングを掴むか逃すかまで決まる場合もあります。理解を深めておきましょう。

担保と抵当権

不動産投資ローンや住宅ローンを利用する場合には、金融機関は多くの場合、購入物件を担保とし、第一位抵当権を設定します。また、連帯保証人を要求して来る場合もあります。いずれも担保に関わるので、是非知っておきたいです。

融資における担保について

融資における担保は、仮に融資の返済が出来なくなった場合に、金融機関が売却し、融資した額を回収することになります。不動産投資ローンや住宅ローンの場合は、多くが購入物件そのものを担保としています。

次に、連帯保証人ですが、これも担保の位置付けとなり、「人的担保」と言われています。連帯保証人はローン利用者が返済できなくなった場合に、代わって支払う責任を負うので、担保の位置付けになるのです。

担保への抵当権設定

不動産を担保にする場合は、口頭の約束などでは有効にならず、証拠として抵当権を設定します。抵当権は、仮に返済出来なかった時などに、設定された不動産を売却して返済に充てる権利ですが、この権利を設定するためには、法務局で抵当権設定登記を行う必要があります。

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抵当権の種類

抵当権にも普通抵当権と根抵当権があります。違いについて覚えておきましょう。

普通抵当権

普通抵当権はローン一般に設定される権利で、ある特定の物件に対して設定されます。不動産投資ローンでは、主に購入物件が設定対象になります。

根抵当権

根抵当権は一般には事業資金の融資の際に使われます。根抵当権と普通抵当権の違いは、普通抵当権は特定の物件に対して設定する単発的な物であることに対して、根抵当権は、不特定の債権を限度額の範囲内で担保する形になります。ですから、根抵当権である場合には、限度額以内ならば、何回でも利用が出来ます。

登記について

抵当権を設定するためには登記が必要となります。

登記についてのおさらい

登記にも商業登記など、不動産の場合以外にも様々な種類があるのですが、不動産登記の場合は、土地や建物の所在や権利関係などを、国の帳簿に記載してもらう制度となります。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、融資の際の担保の権利関係を法務局の登記簿に記載する手続きです。

抵当権設定登記は、登記の目的や登記の原因、債券金額や利息、損害金、債務者、抵当権者などの情報が載せられるのです。

抵当権設定登記の費用

抵当権設定の費用には2つの費用が必要となります。登録免許税と司法書士への報酬です。

登録免許税は国税となり、不動産購入の際に必要な税金として、良く挙げられる税金の一つです。消費税や不動産取得税などとは違って、高額にはならないのですが、費用としてあらかじめ考えておく方が良いでしょう。

次に必要になるのは司法書士への報酬です。これは金額にバラつきがありますが、3~5万円程度を見込むと良いでしょう。

抵当権抹消登記

抵当権はローンの間に着いて来ますが、ローンを完済した場合には、抵当権の抹消が必要になります。もしも登記簿上に抵当権が設定されたままだと、登記簿上はローンを完済していない物と見られます。必ず抹消しましょう。

抵当権抹消登記をしない場合のデメリット

不動産投資の投資用物件を考える場合、投資用物件の売却をしたり、担保にして別のローンを組むなどのアクションが考えられますが、この時に抵当権が付いていると、それらが出来なくなります。ですから抵当権を抹消しておく必要性が出て来るのです。

特に、出口戦略を考える上では、速やかな売却も必要になります。ですから、抵当権の抹消登記も速やかにしないと、タイミングを逃してしまい、売却益に影響が出ることも有り得るのです。

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抵当権の順位

不動産投資ローンなどの場合、金融機関は物件に対して第一位抵当権を設定します。これは、仮に返済が出来なくなった場合に、売却して回収する上での最優先の権利と言うことが出来ます。

尚、抵当権はひとつの物件にひとつしか設定できない訳では無く、担保としての価値が認められるならば、複数の抵当権を設定することも可能となります。

第二位抵当権での融資は?

不動産投資ローンの資料を見ますと、多くの物が「第一位抵当権を設定します」と記載されています。それでは、第二位以下の抵当権での融資の可能性はあるか?・・・が気になるところです。

結論から言うと、不動産投資ローンの中にも第二位抵当権でも融資をする金融機関はあります。ただ、担保価値の審査などが厳しくなることもありますので、しっかりとした確認が必要ともなって来ます。

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