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不動産投資

2018.3.20

不動産投資ローンの連帯保証人の義務と立場を復習する

不動産投資に必要となる不動産投資ローンですが、利用の際には、連帯保証人が必要となります。ところで、不動産投資ローンの連帯保証人の立場と義務は、どの様な物なのでしょうか?

不動産投資ローンの連帯保証人について

不動産投資ローンの連帯保証人を考えると、融資を利用する際に非常に重要な位置を占めることは分かりますが、契約に対して、どの様な立場なのかが把握されて無い場合もあるかと思われます。しかし、融資を利用するならば、不動産投資ローンの連帯保証人についても、立場や義務などをしっかり理解しておくべきです。

銀行の融資には担保が必要

金融機関の融資を利用する場合は、基本的に担保が要求されます。担保は、支払いが出来なくなった場合に、金融機関が差し押さえ、被害を抑える意味があります。銀行の不動産関連の融資に関しても、一定以上の担保が要求され、多くの場合は、購入する物件そのものに抵当権を設定して、返済が出来なくなった時に備えます。

不動産投資ローンの連帯保証人は「人的担保」

さて、ここで不動産投資ローンの連帯保証人について考えてみたいと思います。

社会契約の中には、連帯保証人を要求されることがしばしばあります。例えば就職などがありますし、賃借不動産の契約などにも、基本的には連帯保証人が要求されます。住宅ローンの場合は、多くの場合は連帯保証人は要求されませんが、借入額に対して収入が少なすぎたり、親名義の土地に住宅を建てる場合などは連帯保証人が要求されるケースもあります。そして、不動産投資ローンに関しても、基本的には連帯保証人が要求されます。

そこで不動産投資ローンの連帯保証人と担保について考えてみます。

不動産投資ローンの連帯保証人は、不動産投資ローンを利用した人が支払うことが出来なかった場合などに、支払い代行を要求されます。それはまさに担保です。連帯保証人のことを「人的担保」とも呼びます。

人的担保は、支払い能力や立場なども審査されます。ですから、資力のある近親者が立つケースが多いです。ただ、最近の動きとして、保証人には不当な責任を負担させすぎることを問題視するために、責任範囲を制限するべきとの考え方も強くなって来ています。

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保証人と連帯保証人の違い

契約の中で、しばしば「保証人を立てる」と言った表現がされることがありますが、「保証人」と「連帯保証人」についての違いを明確に知らないままの場合が多いと思われます。

ところで、不動産投資を考える場合、金融機関は不動産投資ローンの連帯保証人を要求してくる場合もあります。そこで問題となるのが、不動産投資ローンの連帯保証人の立場と義務です。不動産投資ローンの連帯保証人は、単なる保証人とはどの様に違うかを知っておきましょう。

「催告の抗弁権」が連帯保証人には無い

例えば不動産投資ローンの利用者が金融機関に融資の支払いが出来ない場合は、金融機関は保証人、あるいは連帯保証人に支払いを代行する様に言って来ます。しかし、保証人と連帯保証人では金融機関に対する義務が違って来ます。これは「催告の抗弁権」の有無によるものです。

これが保証人であれば、金融機関に対して「ローン利用者に請求をする様に」言うことが出来ますが、連帯保証人の場合、その主張をすることが出来ず、ローン利用者に代わって支払いをしなければならないのです。

「検索の抗弁権」が連帯保証人には無い

例えば、不動産投資ローンの利用者が、手元に資金を有しているにも関わらず、金融機関に返済しなかったものとします。金融機関は支払いをローン利用者に督促し、それでも支払いが無い場合は保証人に話が行きますが、この時に保証人と連帯保証人では、金融機関に対する義務の点で違って来ます。

それが保証人である場合には、ローン利用者に財産があることを理由に、金融機関に「ローン利用者に請求するように」言うことが出来ます。しかしその一方で、連帯保証人の場合はローン利用者の財産の有無に関係なく、金融機関の支払い請求に応じなければなりません。ローン利用者に仮に資金があっても、連帯保証人は「ローン利用者に請求するように」とは言えないのです。これは「検索の抗弁権」の有無による立場の違いとなります。

「分別の抗弁権」が連帯保証人には無い

例えば、保証人が複数いる場合、保証人はその頭数で割った金額のみを支払う義務を負います。ローンの利用額が3000万円あり、保証人が3人いる場合は、その保証人は3000万円を3人で割った値、つまり1000万円を支払う義務を負います。しかし、連帯保証人の場合は、すべての人が全額を支払わなければなりません。これは「分別の抗弁権」が無いからと言えます。

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保証人不要の銀行はあるか?

金融機関もビジネスで融資を行っているので、回収は非常に大切な問題となるため、不動産投資の連帯保証人は、やはり欲しいところです。しかし、金融機関の全てのローンにおいて、連帯保証人が必要かと言うと、必ずしもそうではありません。

金融機関によっては、団体信用生命保険に加入することで、不動産投資ローンの連帯保証人を不要とするシステムも持っている所もあります。ただし、融資のためには金利がアップするなどの条件が付きます。

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