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不動産投資

2018.3.20

不動産投資の戦略!金利計算の重要性について良い機会なので考えてみる

不動産投資を推し進める上でも、あらゆる角度からの検討が望ましいのですが、これは金利計算の点からも欲しいものです。

金利計算の知識の重要性

銀行の融資を受ける場合、金利に関しては知っていても、その数値の意味を知らなくては片手落ちになってしまいます。ビジネスの透明性を高める上でも、金利計算について知っておきましょう。

融資と金利について知ることの重要性

金融機関の融資を受けるためには、利子を支払うことを前提としなければなりません。銀行は慈善事業で融資をしているのでは無く、ビジネスとして融資をしています。ただ、利子に関しては一定の規則性を持たせて決めていて、支払う利子を知る上で重要になります。この規則性が金利となります。

金利は「物を買う時の価格」に似ている概念で、特にガソリンなどの販売価格に似ています。ガソリンなどは、時価と量で決まるからです。

いずれにせよ、買うからには価格を知ることは重要であり、それは金融機関の融資にも当てはまります。そして、そのカギとなるのが金利なのです。

借入金と利子の計算を知ることの重要性

金利によって利子は決まりますが、利子の額が決まる条件としては、借入金の額があります。借入金の額と金利の掛かる条件、そして、金利の値によって利子額が決まるのです。

このことから考えると、全体の利子の額は、ある程度にしろ予測が可能になります。金利は確かに変動しますから、利子の額の算出には、補正係数なりが必要にもなると思われます。しかし、闇雲に金融機関を決めるよりも、計画性の高いビジネスが可能になります。

是非とも借入金額と利子の関係性も、知っておきたいものです。

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金利計算の方法

利子を算出するためには、金利計算についての知識が重要になります。金利計算は確かに面倒な計算式ともなりますが、式さえしっかり理解していれば、表計算ソフトなどによって算出することが出来ます。

単利と複利の計算方法

単利と複利の計算は、式を見れば明らかに違うことが分かります。

まず、単利の式です。

b=a(1+nr)

次に複利の式です。

b=a(1+r)^n

但し、aは元金、nは期間、rは金利です。

式を見て分かる様に、単利は比例となり、複利は指数関数となります。

複利の動き

銀行融資は基本的に複利計算となります。そして、それは指数関数になります。ですから。金利を理解するには、この関数を理解することが必要になります。

そこで、これらの関数について、計算例を挙げてみます。rを0.05(5%)として、20年後(n=20)を考えます。

単利

b=a(1+nr)

 =a(1+0.05×20)=a×2・・・元金の2倍です

複利

b=a(1+0.05)^20

 =a×1.05^20=2.653・・・元金の2.653倍です。

この式で仮に1億円借りたとすると、20年後には単利と複利で6500万円の差が発生します。

住宅ローンとの違い

特にはじめて不動産投資ローンを利用する人には、「不動産投資ローンの金利計算は、住宅ローンの金利計算と同じでは?」と思う人も多いかも知れません。しかし、両者には違いがあります。

金利自体が違う

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いには、やはり金利の違いが挙げられます。住宅ローンは0.5~2%程度に対し、不動産投資ローンは5%程度にまで達する物もあるからです。

返済条件が違う

不動産投資ローンは、住宅ローンと返済条件も違ってきます。住宅ローンは繰上返済など、フレキシブルな返済が出来るのに対して、不動産投資ローンは、そこまで融通が利く訳ではありません。

返済が不利になると、当然ながら金利計算まで変わってきます。

繰上返済で元本への資金投入が無いとすると、金利計算において、不動産投資ローンが不利なことが分かります。

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変動金利について考えると

金融機関のローンの資料を見ると、変動金利についての広告を見ることが出来ます。当然ながら、これも金利計算に反映されます。

変動金利について

変動金利は、その名の通り金利が変動する訳ですが、これにより、先の金利計算式が変わって来ます。そして、変動金利は社会情勢によって値が違って来ますので、先を読むことは不可能とも言えます。

変動金利と利子

金利計算の式の各値が変わって来ると、当然ながら利子の額も違って来ます。ただ、金利は読むことが出来ず、完璧な金利計算は不可能です。

そこで参考になるのが過去の金利の変遷です。金利の値を全期間に渡って決めるのには困難があるでしょうが、参考値としての補正を金利計算に組み込むことは可能になります。

「余裕」の重要性

事業には「余裕」が重要なのは言うまでもありません。これはローンの計画においても同じことが言えます。金利計算に関しても、余裕を持たせて考えるべきでしょう。

金利の変動に対する余裕

金利計算において、変動金利を読むことは難しいのですが、余裕を持たせた金利計算は重要です。ただ、どれくらいの余裕が金利計算に対して必要かは、非常に難しくもなります。複利の金利計算となると、尚更難しくなりますが、「もしも」の時の備えをしておきたいものです。

複合的アクシデントへの備え

ビジネスにはアクシデント、それも複合要因から来るアクシデントが発生する場合もあります。不動産投資においては、例えば、突然の空室発生や、天災などによる設備の修繕などがあります。

これらの事象は資金計画にも影響します。金利計算の面からも、余裕のある事業計画とすべきでしょう。

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