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不動産投資

2018.3.20

投資家は一棟マンションの特徴をこの視点から分析する

不動産投資も投資家としてのステージが上がると、投資対象の不動産も大きくなる物です。マンション投資なども同じことが言え、レベルが上がるにつれ、区分マンションから一棟マンション投資などへと、大きくなって行きます。

ところで、一棟マンションには区分マンションに無い特徴が有りますが、ここで一棟マンションの特徴について考えてみましょう。

不動産投資視点からの一棟マンションの特徴

投資対象にしても、建築規模にせよ「大きい」のが一棟マンションの特徴です。そして、大きさ故の特徴も出て来ます。また、マンションの場合、鉄筋コンクリートなどによる建築物がほとんどなので、建築構造による特徴もあります。

収益の大きさ

最初に挙げられる一棟マンションの特徴としては、「収益の大きさ」が挙げられます。不動産屋を見てみると分かる様に、マンションの賃料はアパートよりも上回り、また戸数も多いです。

ただ、確かにマンションの場合は投資額が大きくなりますので、利回りに関しては大きくならない場合もあるかも知れません。ただ、ビジネス規模が大きいので、額では非常に多くなります。

建物の性能

一棟マンションの特徴として挙げられるのが、建物の性能があります。建築物には、遮音性や気密性など、生活空間を快適にするテクノロジーが様々な点で応用されていますが、マンション建築にはその技術が様々な箇所で見られます。

耐用年数の長さ

耐用年数の長いのも一棟マンションの特徴です。耐用年数が長いと長期のローンが組み易く、毎月の支出を減らせるためにキャッシュフローが良くなる利点があります。また、価値が落ちるのが遅いことは、売却の観点から考えても有利です。

不動産管理から見た一棟マンションの特徴

不動産投資を考える上で、投資用物件の管理は安定した家賃収入のためにも非常に重要になります。そして、管理の上でも一棟マンションの特徴は独自にあり、投資家は知っておく必要があります。

共用スペースの管理も必要になる

管理上、区分マンションと違う一棟マンションの特徴には、共用スペースの管理が発生する点があります。廊下やエントランスの清掃などから、エレベーターなどの保守点検も発生します。

防水工事などのメンテナンス

建築物の防水などは定期的なメンテナンスが必要になり、放置しておくと漏水などに繋がります。また、外壁の塗装なども建物の美観に関係して来ますので、収益性を考えるならば、塗り直しが必要です。そう言った部分の保守点検の発生も、一棟マンションの特徴であると言えます。

屋外敷地内の管理も必要

マンションに駐車場や駐輪場などがある場合には、その部分のメンテナンスも必要になります。他にも、マンション敷地内の清掃なども仕事となります。

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一棟マンションの経費について

実質利回りを計算する上で必要となるのが、必要経費の把握となりますが、この経費の出方に関しても、一棟マンションの特徴があります。

大きくなる経費

不動産管理の上で大規模にもなる一棟マンションは、不動産管理の規模も大きくなり、発生する経費も大きくなります。

不動産管理会社の費用を例に取ると、管理費用は家賃に対する一定額で発生するパターンが多いため、戸数が多い一棟マンションでは、管理会社に支払う費用も大きくなります。これも一棟マンションの特徴と呼べる部分です。

大規模な設備のメンテナンス

一棟マンションには、エレベーターや防火設備など、大規模な設備が設置されています。そして定期的な保守点検が必要になる設備も多いです。その様な設備のメンテナンスや、修繕費用の積み立てなども発生します。一棟マンションの特徴とも言える、メンテナンス事項と言えるでしょう。

一棟マンションの購入について

一棟マンションの購入は、区分マンションやアパートに比べて高額になる場合が多いです。ですから、購入の際には対策が必要になって来る場合もあります。

金融機関の融資

不動産投資において金融機関の融資は非常に重要な位置を占めますが、一棟マンションの特徴に「物件価格のコスト」があり、金融機関の位置が、ますます重要になります。

また、物件の状態などが担保価値にも繋がりますので、物件選びには眼力が必要です。

尚、担保価値が上がるならば、自己資金が仮に少ない場合でも、金融機関が友好的になる場合があります。そうなると、非常に良い形でレバレッジを効かせることが可能となり、ビジネス上でメリットが大きくなります。

税金について

物件購入費用が上がれば、消費税や不動産取得税などの税金が上がりますし、資産価値が上がれば固定資産税などが上がります。また、収益が上がれば所得税も上がります。いずれも事業規模や収益などにリンクするものですが、これも一棟マンションの特徴とも言えるでしょう。

仲介手数料について

不動産仲介業者に支払う仲介手数料が高額になるのも、一棟マンションの特徴と言えます。仲介手数料は法的に決められていますが、物件価格によって決まり、物件が高額になれば、手数料も高額になって来ます。

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