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サラリーマン大家

2018.3.20

こんな中古区分マンションは儲からないに決まっている!その特徴的なマンションを考える

マンションの魅力を考えるならば、中古よりも新築の方が支持されると思われます。マンションの販売価格を見ても、中古とは違う価格帯となっています。そして、それにも関わらず売れているのは、新築マンションの人気を現していると言えます。

しかし、不動産投資に目を向けるならば、状況は少し違ってきます。

中古区分マンションの特徴を検証する

生活する立場と、貸す立場の違いを理解しておくことは、不動産投資を進める上で大切です。中古物件にも新築には無い魅力があります。そこで、ここでは中古区分マンションの特徴について検証をしてみます。

投資金額が少なくて済む

中古区分マンションの特徴としては、最初に挙げられる点には「投資金額が少なくて済む」点があります。ですから、自己資金が少ない場合でも、物件の購入が容易です。

マンションの中古物件は新築の2割も3割も違う場合もあります。基本的に不動産は、購入物件を売った場合は中古になります。ですから、仮に非常に短い期間しか済んでいなくても、価格が非常に落ちる場合もあるのです。

中古でも家賃が高い場合もある

物件にはよりますが、家賃査定があまり下がらないのも、中古区分マンションの特徴です。

確かに築年数はそれなりに経っていたとしても、家賃に関しては遜色の無い物件も多いです。特に築浅の物件の場合は、非常に良いレベルでの家賃査定を得ることが出来ます。

利回りが良い

利回りは収益を投資金額で割って算出しますので、投資金額が抑えられれば、それだけ良くなる関係となります。投資金額が抑えられるため、利回りが良くなるのも、中古区分マンションの特徴です。

特に築浅の物件の場合ですと、家賃が高い水準でありながらも投資金額が抑えられ、非常に良い利回りを期待することが出来ます。

設備が古い

中古区分マンションの特徴には、設備の老朽化があり、マイナス要因となっています。特に古い物件などにおいては、老朽化が進んでいるだけでなく、設備自体が古い時代のレベルの性能の物も残っています。

因みに、物件の収益性は住宅設備にも大きく関係してます。ですから、設備の問題は、決してなおざりにするべきでは無い要素です。

耐用年数について

マンションは耐用年数が非常に長いのが特徴です。そして、この長さは不動産投資ローンの期間設定に大きく関与して来ます。ローンを長く組めることは、毎月の支払いを少なく抑えることが出来るので、毎月のキャッシュフローが良くなります。

しかし、中古区分マンションの特徴としては、物件の古さから、耐用年数の短さがあり、これによってローンの組める期間が抑えられ、キャッシュフローが劣る場合も出て来ます。そして、出口戦略が不利になることもあるのです。

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儲からない中古区分マンションの特徴は?

中古区分マンションの特徴を考えると、意外と武器になる点もあるのですが、儲からない物件も確かにあります。そこで、儲からない中古区分マンションの特徴を考えてみます。

人気の無い土地に建っている

不動産は利便性や人気によって価格が違って来ますが、賃貸不動産においても同じことが言えます。例えば、駅から30分以上かかる土地の物件を考えます。当然ながら、駅周辺の物件には利便性で劣り、その分、人気も落ちてしまいます。その結果、空室リスクが高くなり、儲からなくなってしまうのです。

設備などが古すぎる

儲からない中古区分マンションの特徴には、設備が古すぎる点もあります。

特に風呂場やトイレなどは、古い物と新しい物では、使用感も非常に大きく違います。そして、古く、魅力の無い設備は、内観の時に入居希望者の心を動かすことが出来ず、契約に結びつくことは難しくなるでしょう。

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なぜ儲からないのかを考える

ここで、儲からない区分中古マンションの、「儲からない理由」について考えてみます。

表面利回りで判断している

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、これを混同して考えると、ビジネス上の大きな痛手となります。特に不動産広告に書いてある利回りは表面利回りで記載してあり、ランニングコストを無視して計算しています。利回りは実質利回りで計算しましょう。

空室リスクを見てない場合がある

不動産投資物件の広告の利回りはランニングコストを無視しているだけでなく、空室の状態も無視しています。満室状態での利回りの値なのです。

例えば地方の街の見栄えのしない物件が、非常に高い利回りで広告に載っている場合があります。これは空室を無視しての掲載であり、実際の状態はガラガラの場合もあり得るのです。当然、儲かるはずはありません。

家賃下落を考えてない場合がある

家賃は一般的に物件の築年数と共に落ちて行きます。しかし、この下落を計算に入れておかないと、赤字体質に陥る場合もあります。

ローンなどがキツい

固定費が高くなると利益は当然落ちてしまいます。そして例えばローンなどが高くついて重い足かせになると、必然的にビジネスの状態が悪くなります。

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