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サラリーマン大家

2018.3.20

本当にワンルームマンションは儲からないのか?新築区分マンションの特徴から考えてみる

電話勧誘も色々とありますが、苛立つ勧誘のひとつに、不動産投資の勧誘があります。こちらの電話番号をどこで知ったのか・・・と言った点も不気味ですが、いきなり持って来る儲け話も不気味です。

不動産投資の電話営業は、新築区分マンション投資の話が多いです。そこで、ここでは、そう言った新築区分マンションの特徴などを考えてみたいと思います。

新築区分マンションの特徴

「新築マンション」と聞くと、非常に魅力的な物件のイメージを持つ人が多いとも思います。洗練されたデザインや、新しい設備など、心地よい生活を提供してくれる魅力があります。

投資家目線での新築区分マンションの特徴の見方

さて、ここで投資家目線での新築区分マンションの特徴を少し考えてみます。

投資家目線での新築区分マンションの特徴に対する見方は、住居として購入するのとは変えなければなりません。住居に関しては、ローンなどや生活環境や設備などを考えるでしょうが、投資家のとしては、その他の特徴に着眼すべきです。

例えば、新築区分マンションの特徴を考える場合は、設備などもですが、その物件へのトータル投資額や家賃査定などを考えます。と言うのも、利回りがそう言った数値から計算されるからです。

また、ローンの組み方や、担保価値などを考えます。新築区分マンションの特徴としては、物件の耐用年数も長く、地理的、設備的に強く担保価値が高い場合、レバレッジを効かせることに有利なため、少ない自己資金で取得も可能になります。

そして、売却の観点からも考えるべきでしょう。マイホーム目的の場合は、売却を考えるのは少数派でしょうが、不動産投資の場合は、結構な割合で転売を最初から狙います。そして、売却時に高く売れる条件を探します。目的はキャッシュでの利益確保です。

この様に、収益を目的とする不動産投資家目線では、マイホーム目的での見方とは、新築区分マンションの特徴の見方が違って来るのです。

投資物件としての新築区分マンションの特徴

ここで投資物件として求められるべき新築区分マンションの特徴を考えて見ます。

不動産投資は自分が住むのでは無く、住んでもらうための物件なので、物件に説得力が無ければなりません。そして、長く安定的に住んでもらうためにも、物件自体に魅力を持たせなければなりません。ですから、価値の変わらない部分・・・例えば駅などからの距離などの立地条件を最初に考え、次に設備を検討するべきでしょう。

住居用の場合は、「自転車を使えば大丈夫」などと考えることもあり、設備を優先させる場合もあるでしょうが、「住んでもらう」ためには、立地を優先させるべきです。

この様に、新築区分マンションの特徴に求める要素も、物件においても、投資用物件と住居用物件は違って来ることを覚えておきましょう。

【関連リンク】

【不動産投資家が悩むポイント】ワンルームマンションをめぐる規制やさまざまな状況

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新築区分マンションの営業トーク

不動産投資業者の電話営業は、巧みな言葉で、物件を売ろうとして来ます。そして、その営業トークは様々な新築区分マンションの特徴・・・但しメリットを多く・・・提示して来ますが、それについても知っておくべきです。

節税効果

不動産投資業者の営業トークにおいて、新築区分マンションの特徴に挙げて来るのに、節税効果が有ります。例えば、仮に赤字になっても、原価償却の効果などで節税が可能と言うものです。しかし、赤字が続くならば、全体での損失になります。トータルで見なければなりません。

年金代わり

現代は年金破綻が言われていることもあり、「将来に渡る資産運用」を求める人も多く、その部分に不動産投資を考える人も多いです。

ところで、そう言った背景を受けて、不動産投資業者の営業マンは、新築区分マンションの特徴として、年金代わりになる、と言って来ます。

ただ、家賃が長期間は年月と共に下がって行く物です。年金代わりにすることは難しいでしょう。

家賃保証

サブリースという契約形態があります。空室が出ても家賃を保証する契約であり、多くのサラリーマンが指示していますが、この契約も、家賃保証が続かない可能性や、減額のリスクがあり、あまり良いとは言えません。

【関連リンク】

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新築区分マンションは儲からない?

それでは、新築区分マンションが完全にダメか?と言うことになりますが、決してそうではありません。但し、そこには冷静な分析が必要です。

儲からない理由は何か?

不動産投資において、儲からないのは何らかの理由がある訳で、それの分析無しには、成功は難しいです。

逆に言えば、分析をしっかりとして、対策を立てるならば、利益を出す可能性もあります。理由はケースバイケースですが、その物件に合わせた対処が必要にもなります。

利益を上げるためには

新築区分マンションの特徴は、不動産投資業者の営業トークで、確かに語られているかも知れませんが、不動産投資で利益を上げるノウハウをしっかり勉強をせず、金融商品の様に捉えては、勝算が薄いとも思われます。区分マンション投資と言っても、不動産投資であることには変わりません。事前のしっかりとした勉強が大切です。

節税や年金目的で始めるべきか?

不動産投資において、優先順位をつけるべきなのは、第一に投資による利益を得ることで、それ以外のことは、基本的に副産物と考えた方が良いでしょう。副産物のために投資して、その上で失敗する羽目になったら目も当てられません。目的や方向を見失わない様にしましょう。

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