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サラリーマン大家

2018.3.20

中古アパートの特徴を見据えた不動産投資でデメリットをメリットに転換する

不動産投資を始めるサラリーマンに推薦出来るのが中古アパートへの投資です。条件による部分もありますが、区分マンションよりも良い利回りを得られる場合もあり、また、物件管理も小規模になるので、忙しいサラリーマンにも手が届きやすいです。

中古アパートの特徴について

不動産屋を見ると、新築アパートの家賃が高く設定されている背景もあるので、新築アパートの方が、不動産投資の上で有利か?・・・と思われるかも知れませんが、必ずしもそうでは無く、様々な長所も中古アパートにはあります。

物件は既にある

中古アパートの特徴として、一番最初に挙げられるのが「取得のしやすさ」です。新築アパートなどの場合、仕様の検討や打ち合わせなどもあり、多くの時間と労力を割かれる形となりますが、中古アパートの場合は、「実績のある物件が既に建っている」状態となっていますので、そのまま引き継ぐ形でアパート経営に入れるメリットがあります。

投資額が少なくて済む

初期投資額が少なくて済むのも、中古アパートの特徴です。マンションにしてもアパートにしても、物件は「一度住めば中古となり」価格が安くなり、そして築年数と共に価格が落ちて行きます。

安価になった中古アパートとは言え、使用には十分に耐えられます。そして、リフォームなどを考えるのであれば、安くて魅力的な収益力の高い物件を作ることも可能となります。

また、中古を選ぶことによって浮いた予算があるならば、そちらを土地代に回すことが出来て、不動産投資上、有利な土地の物件を買うことも可能になります。投資額が少なく済むだけでは無く、余裕の出来た予算を別な部分に回せることも、中古アパートの特徴として言えるのです。

利回りが良いのも中古アパートの特徴

利回りが良いのも中古アパートの特徴です。中古アパートの特徴として、家賃のレベルを落とさなければならない・・・と思われるかも知れませんが、実際は家賃の下落分よりも、投資額が落ちている場合もあって、その結果利回りが良くなる形となります。

利回りは収益を投資額で割った値になるのですが、投資額が少なければ、仮に収益が少々落ちても、全体のパーセンテージ・・・つまり利回りが良い結果になるのです。

入居者付きの場合もある

中古アパートの特徴に、「入居者付きの物件」がある場合があります。入居者が既に居る状態で売りに出されるので、改めて募集をする必要が無く、すぐに家賃収入を得られる様になります。

【関連リンク】

新築アパートの特徴を知って不動産経営に生かす

中古ワンルームマンション投資と新築アパート投資の違いは資産が増えるスピード

中古アパート経営の注意点

中古アパートは、ある程度にせよ、既に老朽化している物件を購入することになりますので、新築アパートには無い「経営上の注意点」も出て来ます。

メンテナンスの必要性

建築物は時間と共に老朽化しますが、それも「中古アパートの特徴」として割り切った上で経営に臨む必要があります。そして、当然ながら、新築よりもキメ細やかなメンテナンスが必要になります。また、修繕に関しても、大規模になる場合もありますので、都度、適切な対処が必要となります。

家賃の値下げの必要も・・・

老朽化自体が「中古アパートの特徴」と割り切るのであれば、そこには「家賃の値下げ」も最初から考えておく必要があります。物件の収益性は、確かにリフォームなどでカバーできる面もあるのですが、やはり限界はあります。集客と空室リスク回避の観点からも、家賃の値下げも計算に入れるべきでしょう。

アパート経営における「売却」

不動産投資において出口戦略を考える場合、タイミングを見極める必要が出て来ます。中古アパートの特徴を考えた上で、戦略を考えましょう。

古すぎると「負の資産」にもなり得る

中古物件は既に老朽化が始まっているので、その物件を更に売却する場合には、タイミングを見計らわなくてはなりません。老朽化し過ぎた物件は、収益力が非常に乏しくなるため、黒字となる利回りが稼ぎ出せなくも成り得るからです。

ですから、中古アパートの投資を考える場合は、その中古アパートの特徴を、良く把握した上で、売却の手段などについてまで、初期の段階から考えておくのが良いでしょう。

売れない場合は値下げも考える

中古アパートの特徴・・・それもマイナスの特徴としては、「美観に劣る」などもあり、売却を考えても買い手がなかなか見つからない事態もあり得ます。

そうなると、「売る方法」についても改めて考える必要が出て来ます。リフォームなどで収益力を回復させて、高めの価格を狙うのも手段ですが、リフォーム費用が勿体ない場合などは、物件自体を値下げして売るのも一案です。確かに売却益はあまり見込めない場合もありますが、全体のキャッシュフローを考えるならば、そちらの方が有利な場合もあるからです。

不動産投資は物件の購入、維持と管理、そして家賃収入を狙うのがビジネスのベースになるのですが、トータルのキャッシュフローを考えることも非常に大切なことを覚えておきましょう。

【関連リンク】

不動産投資におけるアパートローンの審査について

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